Aktueller Stand und Kosten der Komplettsanierung meines Sanierungsobjektes in Berlin-Wartenberg

Nach fast 3 Monaten Sanierungszeit möchte ich euch nun ein Update zu meinem Fix&Flip Projekt in Berlin Wartenberg geben und mit euch die bisherigen Kosten der Komplettsanierung teilen. Die Bauphase ist kurz vor Abschluss und im neuen Jahr startet die Vermarktung. Was alles bisher geschafft wurde und wie sich die tatsächlichen Kosten zu den geplanten Kosten der Komplettsanierung verhalten, erfahrt ihr in folgendem Blogbeitrag.

Hier findet ihr einen vorherigen Zwischenbericht inkl. Akquise und Kalkulation des Objektes: Akquise, Kalkulation und Fortschritt meines Fix&Flip-Projektes in Berlin-Wartenberg.

Start der Sanierungsarbeiten lange vor Kaufpreiszahlung

Ein Notar würde dies nicht empfehlen und weist auch entsprechend auf das Risiko hin, für die Kapitalbindung ist es dennoch Gold wert. Mit der Verkäuferin habe ich die Schlüsselübergabe bereits für nach den Notartermin vereinbart. Zu dem Zeitpunkt war noch lange kein Kaufpreis gezahlt, dennoch konnte ich schon in das Objekt und mit den Sanierungsarbeiten beginnen. Dadurch ist natürlich das Projekt am Ende schneller abgeschlossen und verkauft. Das bedeutet wiederum, dass das Kapital kürzer in der Immobilie gebunden ist, weil ich den Verkaufserlös zeitiger erhalte. Nachteil ist natürlich, dass zu diesem Zeitpunkt noch kein Geld geflossen ist und im schlimmsten Fall die bereits geleisteten Arbeiten rückabgewickelt werden müssten, sollte der Verkauf final nicht zu stände kommen. Das Risiko schätze ich als gering ein, deswegen gehe ich es ein. Das mag für andere Investoren anders sein.

Erste Kosten der Komplettsanierung durch Abriss und Entsorgung

Angefangen haben die Bauarbeiter mit dem Abriss der Außenalgen (Terrasse, Teich, Bäume, Sträucher etc.) sowie innen den noch vorhandenen Tapeten, Bädern und der Küche. Dabei hatte ich die Entsorgungskosten etwas unterschätzt. Es fällt dann doch recht viel für die Entsorgung für Bauschutt, Baumisch, Sondermüll, Holz etc. über Container an. In Summe hatte ich 19.000€ Abrisskosten geplant.

Das wird am Ende nicht reichen. Aktuell sind zwar lediglich knapp 4.500€ angefallen. Allerdings erfolgt noch der Abriss des kleinen Wohngebäudes auf dem hinteren Grundstücksteil. Dieser wird mit Sicherheit mehr als 15.000€ kosten. Ich schätze das hier noch einmal ca. 25.000€ anfallen werden, wodurch ich etwa auf eine Unterdeckung bei dieser Kostenposition von 10.000€ kommen werde. Da ich jedoch eine Reserve von 15.000€ (12% der Baukosten) geplant habe, kann ich das damit abfangen. Die Kosten für Abriss und Entsorgung sind somit ein großer Teil der Kosten der Komplettsanierung.

Den hinteren Grundstücksteil verkaufe ich separat (Grundstücksteilung). Da das dortige Gebäude als Wohngebäude eingestuft wurde, erhalte ich die Abrissgenehmigung erst im gleichen Atemzug mit einer Baugenehmigung für ein neues Wohngebäude. Das Grundstück ist mittlerweile bereits in Vermarktung.

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Kosten für Fassadenbearbeitung im Plan

Die Holzfassade (1. OG bis Dach) wurde komplett abgeschliffen und neu gestrichen. Der mittlere Teil der Fassade wurde komplett gereinigt und mit weiß gestrichen. Und letztlich der Sockel der Fassade erstrahlt bereits, ebenfalls wie der obere Teil, in anthrazit. Dadurch sieht das Haus von außen sehr edel aus und hebt sich von der Umgebung deutlich ab. Mir gefällt es sehr. Hier hatte ich 10.000€ für die Fassade eingeplant. In Summe komme ich auf knapp unter 10.000€. Eine perfekte Schätzung vorab also.

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Zusatzkosten Dach und Fenster

In der Projektplanung vorab hatte ich keine Kosten für das Dach sowie die Fenster vorgesehen. Das Dach ist noch sehr gut in Schuss (1995). Was ich vorab nicht berücksichtigt hatte, dass es Sinn macht, das Dach trotzdem einmal gründlichst mit einem Hochdruckreiniger zu reinigen. Dafür sind etwa 1.000€ angefallen, die ich vorab nicht einkalkuliert hatte. Die Summe ist jedoch überschaubar. 

Ich hatte mich nach der Projektplanung entschieden, den oberen Teil der Fassade in anthrazit glänzen zu lassen und somit weg von dem ursprünglichen Braun zu kommen. Das bedeutete wiederum, dass die Fenster doch nicht einfach so bleiben können, sondern auch in anthrazit gestrichen werden mussten. Außerdem wurden die Rollläden teilweise geputzt und erneuert. Das hatte ich vorab ebenfalls nicht einkalkuliert. Durch die zusätzlichen Arbeiten an den Fenstern sind hier nochmal 3.000€ angefallen, die ich nicht geplant hatte. Doch auch dafür verwende ich entsprechend die vorab kalkulierte Reserve. 

Heizungsaustausch von Öl zu Gas

Die Behebung des Hauses erfolgte bisher über eine Ölheizung in Kombination mit Solarmodulen auf dem Dach. Die Ölheizung muss natürlich raus. Ich möchte ungern ein komplett saniertes Haus mit einer alten Ölheizung verkaufen. Ich finde, dass dazu ebenfalls eine neue Heizung gehört, sodass der Käufer ein komplett neuartiges Haus erhält und auch der Verkaufspreis entsprechend höher sein kann. Für die Heizung sowie Arbeiten an den Heizungskörpern hatte ich vorab 12.000€ geplant. 

Aktuell belaufen sich die Kosten auf knapp 8.900€. Hinzu kommt noch eine Rechnung für die Öltankentsorgung sowie eine Teilzahlung für das Installieren der neuen Gasheizung. In Summe glaube ich hier in etwa bei den geplanten Kosten einzulaufen. Die Heizkörper wurden komplett gereinigt und mit weißen Sprühlack besprüht. Die Thermostatköpfe wurden größtenteils ausgetauscht.

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Bäder, Böden, Wände und Decken noch in Fertigstellung

Zu den Kosten der Komplettsanierung für die Bereiche Bäder, Wände und Decken sowie Fußböden möchte ich noch keine finale Aussage treffen. Diese Arbeiten werden erst zum Schluss fertiggestellt. Mit großer Wahrscheinlichkeit werden die Kosten für diese Gewerke höher sein, als geplant. Im Bad habe ich aber auch hochwertige Badarmaturen verbaut. Die Böden mussten sehr viel ausgeglichen werden, da sich herausstellte, dass sie absolut uneben waren. Und auch bei den Wänden musste viel ausgeglichen werden. Das war vorher nur schwer abzusehen. Beim nächsten Mal werde ich dafür entweder noch einmal einen Handwerker in das Haus vorab schicken oder einfach etwas konservativer bei diesen Gewerken rechnen.

Hinzu kommen Kosten für die Grundrissänderungen. Dies war vor Projektbeginn nicht geplant. Als ich dann mit einer Homestagerin im Haus war und über einen Auftrag gesprochen hatte, brachte Sie sehr wertvolle Ideen für Grundrissänderungen, welche ich dann auch umsetzen wollte. Hier sind also auch noch einmal knapp 3.000€ zusätzlich angefallen. Beim nächsten Objekt werde ich also vorab noch mehr Gedanken über eine sinnvolle Grundrissänderung machen bzw. auch mit meiner Homestagerin vorab das Objekt anschauen.

Außerdem hatten wir uns erst dafür entschieden die Steigleitungen für das Wasser drin zu lassen. Bei dem Abriss einer Wand zwischen Küche und Wohnzimmer ist dann auch eine der Steigleitungen gebrochen. Es hatte sich herausgestellt, dass dies alte FriaTherm Leitungen waren – wie sich herausstellte sehr schlechtes Material. Diese wurden verklebt und sind deshalb brüchig an den Verbundstellen. Daraufhin haben wir uns dazu entschieden die Leitungen zu tauschen. Diese alten FriaTherm Leitungen waren nur auf der einen Seite im Haus verbaut, nicht beim anderen Strang. Deswegen ist uns das auch nicht eher aufgefallen. Wahrscheinlich wurden diese aufgrund der schlechten Qualität auch schonmal teilweise getauscht. Ich denke es war die richtige Entscheidung dies nachträglich für das gesamte Haus umzusetzen. Dies bedeutete auch zusätzliche Kosten in Höhe von ca. 3.700€.

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Einsparungen bei Balkon und Terrasse

Bei Balkon und Terrasse hatte ich wiederum zu viel Kosten eingeplant. Den geplanten 15.000€ stehen nun 11.000€ gegenüber. Hier war nicht klar, was sich unter der brüchigen Terrasse verbergen würde. Zum Glück war dies alles Erde und kein Müll, so dass dafür keine zusätzlichen Entsorgungskosten angefallen sind. Mittlerweile ist eine wunderschöne Holzterrasse hinter dem Haus entstanden. 

Der Holzbalkon ist so erhalten geblieben. Hier wurden, wie auch bei der Holzfassade, die Dielen abgeschliffen und neu gestrichen. In Summe konnte ich also etwa 4.000€ einsparen.

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Treppen und Keller günstiger als geplant

Auch bei den Treppen (innen und außen) sowie dem Keller, werden voraussichtlich weniger Kosten anfallen als geplant. Jedoch kommt hier auch noch ein Edelstahlgeländer an die Außentreppe. Diese haben wir mit Marmorplatten bestückt, was mir richtig gut gefällt. Im Keller wird der Boden noch einmal mit Betonsiegel gestrichen während die Wände bereits in neuem weiß erstrahlen. Für die Innentreppe fallen noch Kosten für die Geländeraufbereitung sowie die Fliesenlegung an. 

Türen, Steckdosen und Lichtschalter bilden das Schlusslicht

Die Türen sind auch bereits geliefert. Diese haben mich zwar nur etwa. 1.600€ gekostet, jedoch sind schon weitere Kosten für die Demontage der alten Türen sowie die Vorbereitung der Wandöffnungen angefallen. Hier werde ich also auch über die geplanten Kosten kommen. 

Lichtschalter, Steckdosen, TV-Dosen und Telefon-Dosen sind zuletzt ebenfalls auf der Baustelle angekommen. Hier ist der Materialeinkauf auch recht nervig, so dass ich mir dafür in Zukunft einen besseren Prozess einfallen lassen werde. Ich habe diese Materialien alle bei Amazon bestellt. Teilweise gab es jedoch von bestimmten Marken nicht alle Sorten und deswegen musste ich wieder auf eine andere Marke umsteigen. Schließlich sollen alle Teile am Ende den gleichen Weißton haben und gleich aussehen. 

Der Vollständigkeit halber sei noch erwähnt, dass die Kosten für Elektro sowie Außenanlagen ebenfalls unter dem geplanten Wert bleiben werden. Nachfolgend seht ihr eine Übersicht der Plankosten und Istkosten bis zum jetzigen Zeitpunkt. 

Fazit

Zusammengefasst bin ich nun also aktuell bei etwa 550.000€ Gesamtinvestitionskosten unterteilt in 400.000€ Kaufpreis, 50.000€ Kaufnebenkosten und 100.000€ für Kosten der Komplettsanierung. Geplant sind in Summe 650.000€. Wenn jetzt nichts mehr schief geht, könnten die Handwerker bis vor Weihnachten mit dem Haus noch fertig werden. Dann liege ich perfekt im Zeitplan bzw. sogar besser als im Plan und das Homestaging kann Anfang / Mitte Januar starten. 

Es macht sich bezahlt vorab konservativ und mit Puffer zu kalkulieren. Es werden bei jedem Projekt letztendlich unvorhergesehene Dinge anfallen, die es unmöglich machen die Kosten der Komplettsanierung auf den Punkt genau zu kalkulieren. 

Mit dem hinteren Grundstücksteil bin ich bereits in der Vermarktung. Wir verkaufen hier das Grundstück und ein Bauträger, mit dem wir zusammen arbeiten, schließt einen Werkvertrag für den Neubau des Hauses mit dem Käufer. Die Baugenehmigung und im gleichen Atemzug die Abrissgenehmigung werden gestellt, sobald ein Käufer für das Grundstück gefunden ist.

Ich freue mich jetzt schon tierisch auf die Fertigstellung, das Homestaging sowie anschließend den Verkauf. Mehr Bilder und Videos von meinen Projekten gibt es auf: Instagram immocashflow.