Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Wann es sich lohnt und was es zu beachten gibt

Hamburg, Berlin, München, Stuttgart – gerade in Ballungsgebieten rund um Großstädte herrscht seit Jahren ein Mangel an Wohnraum. Eine Idee – nicht nur von der Politik – ist daher, leerstehende Gewerbe in Wohnraum umzuwandeln. Wann das für Immobilienkäufer lukrativ sein kann, welche Kosten und Auflagen gestemmt werden müssen und was es dabei zu beachten gibt, lest Ihr in diesem Artikel. 

Was ist der Unterschied zwischen einem Gewerbegebiet und einem Wohngebiet?

Der Unterschied steckt bereits im Namen. Gewerbegebiete sind jene Teile einer Stadt, in denen Fabriken, Lagerhäuser, Hallen, Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, Tankstellen sowie Anlagen für sportliche Zwecke stehen. Nur in seltenen Fällen grenzen sie unmittelbar an ein Wohngebiet, weil Lärm und Geruch die Anwohner belästigen könnten. In einem Wohngebiet leben dagegen Menschen. Hier dürfen zum Schutz der Anwohner keine Fabriken gebaut werden.

Es gibt allerdings auch sogenannte Mischgebiete. So werden im Bauplanungsrecht Baugebiete bezeichnet, in denen sowohl Wohnungen als auch Gewerbebetriebe angesiedelt sind. Gesetzlich definiert werden Mischgebiete in Paragraf 6 der Baunutzungsordnung. Demnach sollen die “Nutzungsarten” Wohnen und Gewerbebetrieb im Mischgebiet gleichberechtigt vertreten. Keine der beiden Hauptnutzungen darf optisch hervorstechen, obwohl in Teilen des Mischgebiets durchaus mal eine der beiden Nutzungsarten die andere überwiegen kann. Wichtig hervorzuheben ist, dass laut Gesetz die hier untergebrachten gewerblichen Einrichtungen das Wohnen nicht wesentlich stören dürfen.

In einem Mischgebiet dürfen neben Wohn-, Geschäfts- und Bürogebäuden auch Einzelhandelsbetriebe, Speise- und Schankwirtschaften sowie Beherbergungsbetriebe angesiedelt sein. Auch Verwaltungsanlagen oder Anlagen für kulturelle, kirchliche, gesundheitliche, sportliche und soziale Zwecke, teilweise auch Vergnügungsstätten und Tankstellen dürfen vertreten sein. 

In welchen Fällen lohnt die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum?

Es gibt unterschiedliche Gründe, warum eine Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum attraktiv sein kann. Vielleicht lässt sich eine Gewerbeeinheit nur schwer vermieten. Oder ist als Standort für Firmen nicht mehr interessant, da es nicht mehr gut angebunden ist. Besonders in Altbaugebieten finden sich oft Mehrfamilienhäuser mit kleineren Läden im Erdgeschoss, die heute aufgrund ihrer Größe oder Lage nicht mehr genutzt werden. 

Und bei einem Verkauf ist die Zielgruppe für Wohnräume deutlich größer, als wenn Sie Gewerbefläche veräußern wollen. Da insbesondere in Ballungsgebieten Wohnraum sehr knapp ist, kann unter Umständen für Wohnflächen auch ein höherer Quadratmeterpreis erzielt werden als bei einer Gewerbeimmobilie.

Gibt es baurechtliche Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, damit eine Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum genehmigungsfähig ist?

Das ist von Objekt, Lage und Größe her sehr unterschiedlich, daher gibt es keine pauschale Antwort darauf. Die Frage ist außerdem, wie viele bauliche Änderungen notwendig sind, um eine Gewerbefläche in Wohnraum umzuwandeln. Geht es beispielsweise um einen Ladenbetrieb, aus dem eine Wohnung gemacht werden soll, oder soll eine ganze Bürofläche umgewandelt werden? Dabei muss ein Architekt die auf die Umwidmung angepassten Pläne erstellen und dann beim zuständigen Bauamt einreichen.

Wann darf ich Gewerbefläche in Wohnfläche umwandeln?

Gewerbe in Wohnraum umzuwandeln, gelingt am einfachsten in bereits bestehenden Mischgebieten. In reinen Gewerbegebieten wird die Umsetzung schwierig. 

Wer also in einem Mischgebiet Gewerbe in Wohnraum umwandeln will, muss zunächst ein Baugenehmigungsverfahren anschieben. Würden Sie einfach umbauen und vermieten, würden Sie einen Schwarzbau vermieten und das ist illegal. Der Grund dafür ist, dass bei einem Umbau aktuelle Bauvorschriften eingehalten werden müssen, etwa hinsichtlich des Brandschutzes.

Ob und wie weit auch energetische Aspekte berücksichtigt werden müssen, ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Das Gebäudeenergiegesetz gibt dabei Aufschluss, ob, und wenn ja, in welchem Maße energetische Sanierungsarbeiten durchgeführt werden müssen. 

Sind größere Umbauten vonnöten, muss ein Architekt komplett neue Pläne erstellen. Er muss sich darüber informieren, ob die Umwandlung in der von ihm geplanten Form in der Praxis auch durchführbar ist. Außerdem ist es sinnvoll, dass ein Makler über die Pläne schaut – schließlich will er später die umgewandelte Immobilie gut vermarkten. Alle Unterlagen werden schließlich beim Bauamt eingereicht, das darüber entscheidet, ob die Nutzungsart von Gewerbe auf Wohnen umgewandelt werden darf.

Gewerbe in Wohnraum umwandeln: Was kostet eine Nutzungsänderung?

Wie teuer eine Nutzungsänderung ist, hängt sehr stark vom Umfang des Projekts ab. Eine einfache Nutzungsänderung ohne Umbau schlägt mit rund 3.000 Euro zu Buche oder sogar weniger. Komplexere Projekte, in denen zusätzlich gebaut oder umgebaut wird, können schnell Kosten von etwa 30.000 Euro verursachen. Und dabei sind noch nicht die Kosten für die Baumaßnahmen selbst mit berücksichtigt. Diese kommen obendrauf. Und auch die Kosten für den Bauantrag, den ein Architekt erstellt hat, dürfen nicht außer Acht gelassen werden. 

Was ist bei einer Nutzungsänderung zu beachten?

Damit eine Nutzungsänderung genehmigt wird, muss die künftige Nutzung mit dem Bebauungsplan übereinstimmen. Das ist eine der Voraussetzungen. Auch Eigentümer von Sondereigentum müssen, wenn sie eine Nutzungsänderung planen, sich diese von der Eigentümergemeinschaft genehmigen lassen. Bei kleineren Vorhaben darf die Baubehörde auch eine verfahrensfreie Nutzungsänderung zulassen.

Wohnen statt arbeiten: Wie lohnenswert ist die Umwandlung in Wohnraum? 

In der Regel lässt sich mit Wohnraum ein weitaus höherer Kaufpreis erzielen. Zudem ist die Zielgruppe wesentlich größer, als wenn es um eine Gewerbefläche geht. Hier kommt es sicher aber auch auf die Lage und den Objektzustand an. Aber klar ist, dass in den meisten Großstädten mit Wohnimmobilien die höchsten Preise erzielt werden – und nicht mit Gewerberäumen.

Muss eine Nutzungsänderung im Grundbuch eingetragen werden?

Die Umwidmung von Sondereigentum von Teileigentum zu Wohnungseigentum, braucht grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer. Und sie muss ins Grundbuch eingetragen werden oder die Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung muss geändert werden. Geht es um eine Änderung einer Teilungserklärung müssen alle Wohnungseigentümer dieser zustimmen. 

Im Ablauf heißt das: Erst erstellt ein Architekt neue Pläne, die dann beim Bauamt eingereicht werden. Gibt das Bauamt für die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnraum grünes Licht, muss ein Notar die Umschreibung des Grundbuchs beantragen. Dazu reicht er die Genehmigungen des Bauamts und die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft beim Grundbuchamt ein. Danach ist die Umwandlung abgeschlossen. Im letzten Schritt kann nun der Makler die Immobilie bewerten und vermarkten.

Möchtest Du grundlegend noch einmal wissen, was Unterschiede zwischen Gewerbe und Wohnen sind, dann findest Du hier weitere Informationen: zum Artikel.

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