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Wissen

Erfolgreich in Denkmalimmobilien investieren und Steuern sparen

Von April 2, 2022Ein Kommentar

Denkmalimmobilien gelten als eine der wenigen Möglichkeiten seine Einkommensteuerlast effektiv zu senken. Sie sind deshalb sehr attraktiv für Kapitalanleger oder Investoren, um in Immobilien zu investieren und gleichzeitig Steuern zu sparen. Meistens befinden sich denkmalgeschützte Immobilien in sehr guter Lage und machen sie deshalb auch langfristig zu einem lukrativen Investment. 

Doch was genau sind Denkmalimmobilien? Warum eignen sich Denkmalimmobilien gut zum Investieren? Und für wen eignet sich ein Investment? Die Antwort auf diese Fragen erfährst Du in diesem Blogartikel!

Was sind Denkmalimmobilien?

Objekte können von der örtlichen Denkmalbehörde als Denkmalimmobilie eingestuft werden, wenn diese der Meinung ist, dass die Immobilie besonders schützenswert ist. Die Denkmalschutzgesetze sind in jedem Bundesland verschieden und deshalb variieren auch die Kriterien für die Klassifizierung als Denkmalimmobilie. Eine bedeutende Historie, der Baustil oder die Architektur machen diese Immobilien schützenswert.

Investieren in Denkmalimmobilien
Investieren in Denkmalimmobilien und Steuern sparen

Investieren in Denkmalimmobilien

Warum sind Denkmalimmobilien also so interessant für Kapitalanleger? Neben den ganzen Vorteilen, die auch “normale” Immobilien besitzen, bieten denkmalgeschützte Immobilien aufgrund der Denkmal-Afa einen attraktiven Steuervorteil. Wird die Denkmalimmobilie nach dem Kauf vermietet, können die Sanierungskosten zu 100% über 12 Jahre steuerlich abgesetzt werden. Dabei können in den ersten 8 Jahren jeweils 9% und in den verbleibenden 4 Jahren jeweils 7% abgesetzt werden. Aber auch wenn Du die Immobilie selbst nutzen möchtest, kannst Du immer noch 90% der Sanierungskosten über 10 Jahre absetzen. Bedingung hier ist, dass Du die Sanierung durchgeführt hast, während du Eigentümer der Immobilie warst.

Der Staat bietet die Möglichkeit seine Steuerlast zu senken, um Denkmalimmobilien für Kapitalanleger attraktiv zu machen. Mit der alleinigen Instandhaltung der Gebäude unter Denkmalschutz wäre der Staat schlichtweg überfordert. Neben den Modernisierungskosten können auch die Anschaffungskosten zu 100% abgesetzt werden, wenn die Immobilie vermietet wird. Hier gilt das Jahr 1925 als Stichjahr. Bei Immobilien mit einem Baujahr vor 1925 können über 40 Jahre 2,5% der Anschaffungskosten abgesetzt werden. Nach 1925 dürfen über 50 Jahre jährlich 2% in die Steuererklärung aufgenommen werden.

Im Gegenzug zu den Steuervorteilen müssen die Kapitalanleger auch gewisse Pflichten erfüllen. In erster Linie muss die Denkmalimmobilie erhalten und gegebenenfalls saniert werden. Dabei darf aber nicht der historische Charakter der Immobilie verloren gehen. Viele Sanierungsmaßnahmen müssen deshalb von den Behörden genehmigt werden, wie z.B.:

  • Entkernung oder Abriss
  • Energetische Sanierung
  • Einbau von Treppen
  • Neuanstrich der Fassade
  • Ausbau des Dachgeschosses oder des Kellers
  • und noch vieles mehr

Neben den Steuervorteilen können außerdem weitere Förderungen für die Sanierung der Denkmalimmobilie beantragt werden. Hier kannst Du Dich bei der ​​Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der Deutschen Stiftung Denkmalschutz oder den örtlichen Denkmalbehörden schlau machen. Aufgrund der frühen Erbauung der Immobilien befinden sich diese oft in sehr guten Lagen und profitieren dadurch auch von einer Wertsteigerung. 

Für wen sind Denkmalimmobilien interessant?

Immobilien unter Denkmalschutz sind nicht für alle geeignet. Am besten eignen sich Denkmalimmobilien für Personen mit einem Brutto-Jahreseinkommen von mindestens 60.000 Euro und einer hohen privaten Steuerlast. Im Internet gibt es verschiedene Denkmal-Afa Rechner, wo Du deine persönliche Situation eingeben kannst und Dir deine Steuerersparnis durch das Investieren in Denkmalimmobilien berechnet wird. Außerdem ist die Sanierung einer Denkmalimmobilie mit gewissem Aufwand verbunden. Ich würde es deshalb, und aufgrund von Komplexität an der ein oder anderen Stelle, Anfängern nicht zu Beginn empfehlen.

Vor- und Nachteile von Denkmalimmobilien

Natürlich gibt es auch bei Denkmalimmobilien nicht nur Vorteile, sondern auch Nachteile, die man kennen sollte, bevor man sich für ein Investment in Denkmalimmobilien entscheidet. 

Vorteile

  • Lukrative Steuervorteile und Senkung der Einkommenssteuerlast
  • Immobilie als Inflationsschutz für dein Vermögen 
  • Hohe Wertsteigerung und verlässliche Mieteinnahmen durch gute Lage der Denkmalimmobilien
  • Diverse staatliche und private Fördermöglichkeiten 
  • Sehr gut geeignet für die Altersvorsorge

Nachteile

  • Erst geeignet ab einem Brutto-Einkommen von 60.000€ pro Jahr und hoher Steuerlast
  • Erhöhter bürokratischer Aufwand im Vergleich zu anderen Immobilien
  • Denkmalbehörden geben strenge Auflagen bei der Sanierung der Denkmalimmobilie vor. Werden diese nicht eingehalten, gibt es keinen Steuervorteil.
  • Mehr rechtliche Vorschriften

Die Vorteile überwiegen die Nachteile, doch sollten Du Dich vorab genau informieren und in das Thema einlesen, um keine unschöne Überraschung zu erleben. Der bürokratische Aufwand sowie die rechtlichen Vorgaben und Auflagen der Denkmalbehörden können ohne Probleme umgesetzt werden, wenn man weiß wie. Hat man keine Zeit oder Lust sich alles selbst zu erarbeiten, macht es auf jeden Fall Sinn professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Fazit

Wenn Du ein hohes Einkommen hast und Dein Geld sinnvoll investieren möchtest, können Denkmalimmobilien sehr interessant sein. Die Steuervorteile bieten eine einzigartige Möglichkeit Deine Steuerlast unter Umständen um mehrere tausend Euro pro Jahr zu senken. Trotz alledem solltest Du Dich vorab sehr gut informieren oder professionelle Hilfe suchen, um den strengen Vorgaben der Denkmalbehörde und den gesetzlichen Vorschriften gerecht zu werden. Missachtest Du die Vorschriften wird es nichts mit dem Steuervorteil und Du riskierst unter anderem hohe Strafen.

Ein Kommentar

  • Besten Dank für den sehr interessanten Beitrag. Wie beurteilen Sie das Risiko des üblicherweisen schlechten energetischen Zustands der Gebäude?
    Ich denke, dass der Staat (und wir als Gesellschaft) in Bezug auf Altbausanierungen vor einer Menge ungelöster Probleme stehen. Wenn wir das Klimaziele von 1,5° einhalten wollen, müssen wir jeden Monat unsere Emissionen um 0,5% senken. Ebenso müssten rd. 3% der Immobilien pro Jahr energetisch saniert werden. Früher oder später werden die Auflagen auch Denkmalgebäude treffen müssen und Sanierungen in diesem Bereich teuer zu Buche schlagen.

    Ich bin gespannt, welche Kompromisse getroffen werden, um den Denkmalschutz einerseits und die Klimaziele andererseits zu berücksichtigen.

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