Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien

Zuletzt habe ich meine erste Immobilie mit über 90% Gewerbeanteil beurkundet (Immobilien Investment Nr. 6 – mein erstes Immobilien Co-Investment). Doch was sind eigentlich die Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien? Welche Dinge muss man beachten und wo liegen die Vor- und Nachteile? 

Was ist eine Gewerbeimmobilie?

Grundsätzlich ist eine Gewerbeimmobilie eine Immobilie, welche an Gewerbe beziehungsweise Unternehmen vermietet wird. Das können beispielsweise ganze Produktionshallen, Bürogebäude, Supermärkte oder Shopping Center sein. Oftmals gibt es auch eine Mischform. Dies kommt vor, wenn in einem Gebäude sowohl Teile zum Wohnen als auch an Unternehmen vermietet werden. So auch bei meinem Ärztehaus in Bernburg. Dort ist eine Einheit zum Wohnen, der Rest an Ärzten, Architekten oder Anwälten vermietet.

Ist der überwiegende Teil des Gebäudes für gewerbliche Zwecke vermietet, dann spricht man von einer Gewerbeimmobilie mit Wohnanteil. Im umgekehrten Fall spricht man von einer Wohnimmobilie mit Gewerbeanteil. 

Gewerbeimmobilie als Investmentmöglichkeit

Immobilieninvestoren kaufen ebenfalls gezielt Gewerbeimmobilien. Diese können wie Wohnimmobilien gekauft und verwaltet werden. Eine andere Variante ist, dass sich eine Vielzahl von Investoren an Gewerbeimmobilien über eine Crowdinvesting-Plattform beteiligen. Beispiele solcher Plattformen sind Crowddesk oder Homerocket. Man kann generell nicht sagen, dass es bei den Renditen einen Unterschied zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien gibt. Das ist immernoch abhängig vom jeweiligen Einzelfall. 

Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien

Gegebenenfalls können Gewerbeimmobilien auch in Wohnimmobilien umgewandelt werden oder umgekehrt. Die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum kann dann Sinn machen, wenn die entsprechenden Gewerbeeinheiten nur noch schwer zu vermieten sind oder in der entsprechenden Gemeinde Wohnraummangel herrscht. Bei einer Umwandlung sind jedoch diverse rechtliche Aspekte, wie die Regelungen des Baurechts, zu beachten. Einen guten Artikel zu der Thematik findet ihr hier: Gewerbe in Wohnraum umwandeln: So klappt’s mit der Nutzungsänderung.

Gewerbliches Mietrecht vs. Wohnmietrecht

Signifikante Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien gibt es vor allem im Mietrecht. Beispielsweise darf bei der Vermietung der Immobilien die Maklergebühr im Wohnmietrecht maximal zwei Monatskaltmieten betragen. Im gewerblichen Mietrecht gibt es keine Einschränkung.

Außerdem sind Befristungen bei Mietverträgen von Gewerbeimmobilien üblich. Bei Wohnimmobilien jedoch ist die langfristige Vermietung in der Regel unbefristet. Für die Befristung bei Gewerbeimmobilien ist keine Angabe eines Grundes erforderlich. 

Außerdem ist man bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien an keinen Mietspiegel gebunden. Der Mietzins ist somit frei wählbar. Dafür sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen nur über eine vertragliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter rechtens.

Weiterhin können Instandhaltungsmaßnahmen auf den Mieter bei Gewerbeimmobilien umgelegt werden. Deswegen empfiehlt es sich diese Verpflichtung entsprechend vertraglich festzuhalten. 

Mieten können bei Gewerbeimmobilien nicht so einfach erhöht werden. Dies funktioniert in der Regel nur über eine Änderungskündigung. Dadurch gibt man dem Mieter jedoch die Möglichkeit das Mietverhältnis aufzulösen. Deshalb kann es äußerst sinnvoll sein eine Staffel- oder Indexmiete zu vereinbaren. 

Unterscheide zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien bei der Kündigung

Hinsichtlich des Kündigungsrechts gibt es ebenfalls diverse Unterschiede zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien, welche ich euch abschließend hier kurz und knapp in einer Tabelle aufzeigen möchte.