6 Merkmale eines guten Immobilienmaklers

Als Immobilieninvestor bin ich selbst oft in Kontakt mit Immobilienmaklern. Neben dem Kauf von Immobilien direkt von privaten Verkäufern, entfallen auch viele Immobilienkäufe auf solche, die von Maklern betreut werden. Dabei habe ich leider schon sehr viel erlebt. Von falschen Angaben und mangelndem Fachwissen bis hin zu kompetenten Geschäftspartnern war alles dabei. Ich selbst arbeite seit April diesen Jahres (mein Jobwechsel) als Produktmanager bei Homeday – einem der größten Immobilienmakler Deutschlands. Nachfolgend möchte ich euch diese Merkmale eines guten Immobilienmaklers näher bringen.

Wie wird es nicht gemacht?

Horrorstories von Immobilienkäufern

Bei meinen Recherchen bin ich über folgenden Artikel eines befreundeten Maklerunternehmens gestoßen, der ein paar „Immobilienkäufer Horrorstories“ (Artikel) zusammenfasst. Ich konnte einige dort beschriebene Erlebnisse gut nachvollziehen, weil ich sie teilweise selbst erlebt habe. Nachfolgend einmal zwei persönlich häufig erlebte Fälle.

Probleme mit den Immobiliendokumenten

Ganz oft ist die Prüfung von Immobiliendokumenten ein großes Problem. Der Makler hat diese entweder noch nicht verfügbar oder möchte sie erst nach der Besichtigung herausgeben, da Sie personenbezogene Daten beinhalten. Bei Homeday haben wir letzten Monat eine Webapplikation für Kaufinteressenten gelauncht. Bei dieser verschafft man sich durch digitales Unterzeichnen der AGBs ganz einfach Zugriff auf alle vorhandenen Dokumente (geschwärzt). So kann man schon vorab als Investor diese entsprechend prüfen und überlegen, ob ein Besichtigungstermin Sinn macht. Das ist ein absolutes Alleinstellungsmerkmal und in der Form auf dem Markt noch nicht vorhanden. Dies erleichtert uns Investoren auf jeden Fall viel Arbeit. Meiner Meinung nach sollte man von einem guten Immobilienmakler einen einfachen Zugang zu den Dokumenten im Alter der Digitalisierung erwarten können.

Falsche Angaben im Exposé

Leider sind oft Angaben im Exposé falsch, was ich erst bei der Prüfung der Dokumente herausgefunden habe. Damit wollen Makler teilweise Kaufinteressenten locken. Schließlich wird immer hinzugefügt, dass alle Angaben ohne Gewähr sind. Oftmals musste ich feststellen, dass eine hohe Mietrendite dann doch nicht so gut war, weil einfach die Warmmiete zur Berechnung der Bruttorendite genommen wurde. Diese Bruttorendite wird aber bei allen Objekten zur Vergleichbarkeit einheitlich mit der Kaltmiete berechnet. Somit geht man erst von einem attraktiven Objekt. Dann stellt man leider doch fest, dass hier die Berechnung einfach falsch ist. Ebenso wird im Exposé auch einfach manchmal anstatt der Kaltmiete die Warmmiete angegeben. Das bekommt man dann auch erst bei Prüfung der Mietverträge heraus. Das macht natürlich einen entscheidenen Unterschied auf die Cashflowbetrachtung.

Was zeichnet einen guten Immobilienmakler aus?

Lokale Expertise

Lokale Kenntnis vom Immobilienmarkt ist ein wichtiger Punkt bei einem guten Immobilienmakler. Wenn ich ein Objekt verkaufen oder kaufen möchte, dann sollte sich der zuständige Makler vor Ort auch auskennen. Ich möchte mit dem Makler offen über den Kaufpreis sprechen und auch seine Meinung erfragen können. Bei Homeday arbeiten wir ausschließlich mit lokalen Maklern vor Ort zusammen, welche den Markt bestens kennen. Diese können dann auch entsprechend die Mikrolagen und Marktentwicklungen sehr gut einschätzen. 

Qualifikationen und Referenzen

Qualifikationen und Referenzen sind Merkmale eines guten Immobilienmaklers. Bei diesem Punkt unterscheide ich allerdings zwischen dem Verkauf und Kauf einer Immobilie. Wenn ich als Käufer am Markt agiere, dann sind mir die Qualifikation und eventuelle Referenzen vom Makler gar nicht so wichtig. Schließlich ist das Objekt entscheidend und ich kaufe ein gutes Objekt auch von einem schlechten Makler. Umso besser sogar, weil ein schlechter Makler eventuell sogar andere Kaufinteressenten vertreibt und ich dann weniger Wettbewerb habe. 

Beim Verkauf einer eigenen Immobilie ist mir der Punkt wiederum außerordentlich wichtig. Ich will, dass meine Immobilie professionell vermarktet wird. Dafür möchte ich einen professionellen Makler mit entsprechender Qualifikation und guten Referenzen.

Realistische und kostenfreie Immobilienbewertung

Wenn wir über die Merkmale eines guten Immobilienmaklers sprechen, dann gehört auch die Immobilienbewertung dazu. Zu einem Verkauf gehört heutzutage auch eine kostenfreie Immobilienbewertung. Diese bekommt jeder Eigentümer bei Homeday bereits bevor er uns überhaupt beauftragt (kostenlose Bewertung). Bei ZEIT & WERT gibt es ebenfalls ein Online-Tool zur kostenfreien Wertermittlung der Immobilie. Ich empfehle bei einem bevorstehenden Verkauf auch mindestens aus zwei Quellen eine Bewertung des Objektes zu ziehen. Diese können dann entsprechend vergliechen werden. Am Ende unterscheiden sich die Bewertungen von verschiedenen Unternehmen doch in einigen Punkten. Wichtig ist mir, dass dies nachvollziehbar ist. Ich möchte wissen, wie man entsprechend auf dieses Bewertungsergebnis gekommen ist. 

Individuelle Beratung

Individuelle Beratung ist mir wiederum beim Verkauf einer Immobilie wichtig. Ich möchte wissen, welche Vermarktungskanäle am besten funktionieren, welche Immobilienportale Sinn machen und wie das Exposé am besten ausformuliert werden sollte. Hier sollte der Makler beim Verkauf eine entsprechende Expertise mitbringen.

Beim Kauf wiederum suche ich nach dem Gegenteil. Denn auch hier gilt – schlechte Exposés und schlechte Vermarktung ist gut für mich als Investor, denn dann gibt es weniger Konkurrenz für dieses Objekt.  

Zusenden von Deals bevor sie online gehen

Die höchste Form der Zusammenarbeit mit einem Makler beim Kauf von Immobilien ist, wenn dieser neue Immobilienangebote zuschickt, bevor sie überhaupt online gehen. Das funktioniert in der Regel nur bei kleineren selbstständigen Maklern, die an einen vertrauten Kundenkreis die Objekte vorab zuschicken. Dadurch sparen sie sich Zeit und Gebühren, indem sie die Immobilie nicht mehr auf Portale stellen müssen. Wenn man einen solchen Status bei einem Makler erreicht hat, hat man einen riesigen Vorteil gegenüber anderen Investoren. Dazu gehört allerdings auch entsprechende Pflege der Geschäftsbeziehung und das ein oder andere Objekte, das man bereits von dem Makler gekauft hat. Es funktioniert nicht, wenn ich auf einen fremden Makler zugehe und frage, ob er einfach seine neuen Objekte vorab an mich zuschicken kann.

Vertrauen und Transparenz

Zu guter Letzt – das Einhalten von Zusagen. Immobilieneigentümer sollten jederzeit in der Lage sein, von ihrem Makler zu erfahren wo, wie und wem die Immobilie angeboten wird. Auch Käufern gegenüber halten gute Immobilienmakler Zusagen und arbeiten transparent. Vertrauensaufbau zwischen Immobilieninvestor und Makler ist extrem wichtig. Schließlich geht es hier nicht um geringe Summen, die bewegt werden. Und wie sagt man so schön – Maklern ist immer noch „People Business“. 

Wenn ein Makler diese Voraussetzungen erfüllt, ist er in der Regel schon länger etabliert am Markt und bietet seinen Kunden eine qualifizierte, nachhaltige Leistung. Ich möchte euch zwei Unternehmen an dieser Stelle empfehlen, welche die Merkmale eines guten Immobilienmaklers definitiv aufweisen.

Im Raum Köln, Bonn und Aachen kann ich Euch das Team von ZEIT & WERT Immobilien ans Herz legen. Sie sind seit über 25 Jahren am Markt und können auch entsprechende Referenzen nachweisen. Deutschlandweit empfehle ich euch Homeday als sehr Tech getriebenes Unternehmen. Dort werden Kauf- und Verkaufsprozesse digitalisiert und mit IT-Lösungen unterstützt, wodurch der Immobilienkauf und -verkauf einfach und transparent abgebildet wird. Vielleicht hat der ein oder andere Leser sogar bereits Erfahrung mit einem der beiden Maklerunternehmen gemacht.