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Monatsabschluss

Cashflow aus Immobilien-Investments – Übersicht September

Von Oktober 18, 2019November 12th, 20192 Kommentare

Nach der letzten Veröffentlichung meiner Überschüsse aus den einzelnen Immobilien-Investments, möchte ich nun regelmäßig eine Betrachtung des vergangenen Monats machen. Dabei werde ich ganz einfach aufzeigen, welche ungeplanten Kosten aufgekommen sind und wie diese den Cashflow meiner einzelnen Investments beeinflusst haben. 

Korrektur der Cashflowbetrachtung meines Portfolios

Zuletzt hatte ich euch erstmalig eine Übersicht für die Cashflowbetrachtung meiner Immobilien-Investments bereitgestellt. Dabei hatte sich bei der Berechnung der Einnahmen von Airbnb eine Dopplung eingeschlichen, so dass die Mieteinnahmen deutlich höher dargestellt waren. Dies habe ich behoben. Somit hatte ich im August noch keinen positiven Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 3, bei der ich zwei Eigentumswohnungen über Airbnb vermiete, sondern noch einen Verlust von 150€.

Zurückzuführen ist dies vor allem auf zwei Punkte. Die zweite Wohnung war noch nicht voll vermietet (startete erst Mitte August). Bei der Wohnung, die schon länger bei Airbnb ist, musste ich einen Gast komplett zurückzahlen, weil es leider zum Supergau kam und mein Kontakt vor Ort die Schlüsselübergabe verschlafen hatte und in dem Moment nicht erreichbar war. Dadurch wollte sich der Gast eine andere Unterkunft suchen und hat das Geld zurück verlangt. Das habe ich dann natürlich auch erstattet. So kurzfristig habe ich die Woche dann aber nicht mehr vermietet bekommen und hatte damit eine Woche Totalausfall. Das macht das Investment natürlich noch schlechter, als bisher schon. Glücklicherweise wurde es im September deutlich besser.

Weiterhin hatte ich ja beschrieben, dass es bei den neuen Investments 3-5 in diesem Jahr anfangs zu einer zeitlichen Verschiebung bei der Tilgung gekommen ist. Hier habe ich die Rückmeldung bekommen, dass dies nicht förderlich für die Übersichtlichkeit ist. Diese zeitliche Verschiebung habe ich somit korrigiert, um die Zahlen nachvollziehbarer zu machen. 

Cashflowübersicht aus Immobilien-Investments für das gesamte Immobilienportfolio von immocashflow
Cashflowübersicht gesamtes Portfolio

Erstmaliger positiver Cashflow im September bei Investment Nr. 3

Nachdem ich also bei Immobilien-Investment Nr. 3 somit noch bis August keinen positiven Cashflow hatte, hat sich dies im September geändert. Zum ersten Mal waren beide Wohnungen den vollen Monat live auf Airbnb. In der ersten Wohnung konnte ich einen Rekordumsatz von ca. 940€ verbuchen. So viel hatte ich in den Monaten zuvor bisher noch noch nicht erzielen können. Ich hatte zwar anfangs nahezu Vollauslastung im Sommer, jedoch waren da die Preise noch etwas günstiger oder es kam bei dem ein oder anderen Gast zu Problemen mit Internet oder sonstigem (Fazit nach 3 Monaten).

Diesmal lief alles glatt, die Auslastung lag bei 77% und des öfteren wurde das Zimmer von zwei Personen, anstatt einer Person gebucht. Das macht ebenfalls einen Unterschied auf den finalen Umsatz, weil ich bei einem zweiten Gast ja zusätzlich 20€ pro Nacht verdiene. Wenn die Auslastung noch höher wäre, könnte also auch mehr als 1.000€ Umsatz pro Monat gehen.

In der zweiten Wohnung konnte ich mit 750€ ebenfalls einen beachtlichen Umsatz erzielen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass ich die Wohnung im September noch komplett ohne Internet und Netflix angeboten habe. Das liegt daran, dass es Probleme mit der Einrichtung des Internets durch PYUR gab. Da ich dies im Voraus geahnt hatte (war bei anderer Wohnung genauso), habe ich die Wohnung von Anfang an ohne Internet angeboten, um den Gast später nicht zu enttäuschen. Somit waren die Übernachtungspreise auch günstiger als in der ersten Wohnung. Das erklärt den geringeren Umsatz von Wohnung 2 zu Wohnung 1 bei ähnlicher Auslastung (Wohnung 2 70% Auslastung)

Somit komme ich nach Abzug aller Kosten bei Invest Nr. 3 auf einen positiven Cashflow von 234€ und damit erstmalig einen Gewinn. Auch wenn jetzt nicht mehr Hauptreisezeit ist, hoffe ich den positiven Cashflow nun beibehalten zu können.

Keine Reparaturen oder Ausfälle bei den anderen Immobilien-Investments

Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 1

Im August kam es zu einer Neuvermietung einer der beiden Wohnungen von Investment Nr. 1 in der Hamburger Str. 45. Die Miete habe ich daraufhin um 20€ angepasst, wodurch ich jetzt einen höheren Cashflow bei diesem Invest habe. Den Unterschied sieht man hier, wenn man die Monate April-Juni (keine Instandhaltung oder sonstiges) mit September vergleicht. Hier kann man die 20€ mehr Cashflow erkennen. 

Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 2

Im September gab es bei Investment Nr. 2 keine ungeplanten Kosten. Nachdem im vergangenen Monat die Hausgeldzahlungen angepasst wurden, ist der aktuelle Cashflow nur noch bei 76€ vor Rücklagen. Von dem Mieter habe ich nichts gehört, das Investment läuft also weiterhin sehr gut. 

Cashflow aus Immobilien-Investment  Nr. 4

Bei meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg kam es erstmalig zum tatsächlichen Überschuss nach Abzug aller liquiditätsrelevanten Kosten und ohne zusätzliche ungeplante Aufwendungen. Somit landete das Investment bei über 680€. Damit macht das Investments mehr als 50% von meinem gesamten Cashflow über das Portfolio hinweg aus. Dies ist ein hervorragendes Ergebnis, wird allerdings schon im nächsten Monat nicht mehr so sein, da bereits eine Reparaturrechnung rein gekommen ist. 

Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 5

Die beiden Eigentumswohnungen in Bautzen laufen weiter wie im Monat zuvor. Es gab keine Sonderaufwendungen und dadurch ist der Überschuss vor Rücklagen bei 90€. Ich plane hier eine Mietanpassung in einer der beiden Wohnungen, da diese bereits seit über 20 Jahren vermietet ist und es seitdem noch keine Anpassung gab.

Höchster Cashflow seit Investitionsbeginn

Zum ersten Mal konnte ich bei fünf Investments zugleich einen positiven Cashflow erwirtschaften. Daraus resultierte auch der mit Abstand höchste monatliche Cashflow für das gesamte Portfolio bisher. Dieser ist erstmalig im vierstelligen Bereich. Zusätzlich kam von Lesern die Frage nach der Berücksichtigung von Steuern und Rücklagen in dieser Übersicht auf.

Aktuell bilde ich monatlich von dem Überschuss knapp 540€ Rücklagen (460€ für Instandhaltung und 80€ für Mietausfall). Darin sind bisher noch keine Rücklagen für das Investment 3 inbegriffen. Diese bilde ich ab Oktober. Ich habe ein Rücklagenkonto für alle ETWs zusammen und ein extra Rücklagenkonto für das MFH in Bernburg. Hier in dieser monatlichen Übersicht betrachte ich aber den tatsächlichen monatlichen Cashflow. Wenn ich also eine Rücklage bilde, dann ist das kein Mittelabfluss, sondern das Geld bleibt immer noch bei mir, lediglich auf einem anderen (Rücklagen)-Konto.

Wenn ich eine Reparatur bezahlen muss, dann begleiche ich diese immer vom entsprechenden Rücklagenkonto und es kommt in dem entsprechenden Monat zum Mittelabfluss. Diese Reparatur ist dann auch entsprechend in dem Monat in meiner Cashflowübersicht berücksichtigt. Somit wird es regelmäßig zu Schwankungen beim monatlichen Cashflow kommen. Das ergibt jedoch ein realistischeres Bild, was am Ende des Monats bzw. Jahres vom gesamten Portfolio übrig geblieben ist.

Das war meine Cashflowbetrachtung vom Monat September. Ich freue mich wieder über eure Rückmeldungen und Anregungen.  

2 Kommentare

  • Sehr detaillierte und gute Übersicht. Es freut mich, dass es so gut bei dir läuft. Ich hoffe, du kannst noch weitere Immobilien kaufen und skalieren.

    Wieso gab es die probleme mit der Schlüsselübergabe bei dem Airbnb? Hast kein schlüsseltresor vor Ort? Hast du dir das geld von deinem Kontakt wieder geben lassen?

    • Ich habe einen Herren, der super hinsichtlich Reinigung ist, aber keinesfalls digital unterwegs ist. Das heißt, er hat kein Smartphone. Deshalb konnte ich die Ursprungsidee mit Smartlocks nicht umsetzen. Bin kein Fan von Schlüsseltresor, weil das nicht wirklich gegen Vandalismus geschützt ist und man müsste es auch irgendwo entsprechend anbringen können. Allerdings überlege ich jetzt eine Möglichkeit einen Schlüsseltresor im Briefkasten zu verstecken und diesen entsprechend zugänglich zu machen. Das würde das Problem lösen, dass mein Kontakt zur Schlüsselübergabe nicht mehr vor Ort sein muss.
      Einen Teil des entgangenen Umsatzes habe ich mir entsprechend zurückgeholt.

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