Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt

Über verschiedenste Kanäle, Vorträge und What’s App Gruppen schlagen Informationen zur Entwicklung der Corona-Krise auf mich ein. Da ich mich zugegeben auch in meiner Immobilienblase befinde, geht es natürlich immer wieder um die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt. Auf Arbeit bei Homeday beschäftige ich mich ebenfalls täglich mit dem Thema. Hier möchte ich mit euch einmal meine persönlichen Erfahrungen und Empfindungen teilen.

Allgemeine Stimmung in der Immobilienbranche

Es besteht eine Art Schock-Situation in der Immobilienbranche. Wie auch in anderen Branchen, hat auf dem Immobilienmarkt niemand mit einer COVID-19 – Situation gerechnet. Alle Aussagen, hinsichtlich der Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt sind natürlich Vermutungen und/oder Experteneinschätzungen. Was wirklich passieren wird, kann keiner mit 100%-iger Genauigkeit vorhersagen.

Insgesamt bewirkt die Corona-Krise in der Immobilienbranche einen Innovationsdruck. Es müssen bisherige Prozesse im Immobilien(ver-)kauf neu gedacht werden. Es ist Zeit für mutige Ideen und neue Wege Immobilien zu verkaufen. Digitalisierung spielt hier eine große Rolle. Bisher gibt es noch sehr viele klassische (offline) Makler auf dem Immobilienmarkt. Dies kann sich durch die Corona-Krise schneller ändern als dies ohne passiert wäre. Die Digitalisierungsgeschwindigkeit wird sich entsprechend ändern und wer da nicht mithalten kann, wird früher oder später den Markt verlassen.

Zusätzlich ist zu sagen, dass sich die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt auf Grund von Regelungen, Limitierungen und diversen Annahmen täglich ändern. Der nachfolgende Stand kann also in einer Woche schon wieder ganz anders aussehen.

Vor-Ort-Termine

Ob Immobilien-Bewertungstermine mit Eigentümern oder Besichtigungstermine mit Kaufinteressenten – Vor-Ort-Termine finden aktuell kaum bis gar nicht mehr statt. Makler sind natürlich gewillt weiterhin Geschäft zu machen, weil sie ja davon leben. Allerdings sind da Käufer und Verkäufer zurückhaltender und suchen eher nach anderen Lösungen, um die Vor-Ort-Termine zu vermeiden oder schieben diese bis auf weiteres auf. 

Es gibt auch Makler, die persönliche Termine speziell mit gefährdeten Personen – alten oder kranken Leuten – nicht mehr zulassen. Einige machen eine Befragung nach Symptomen vor den Terminen. Auf der anderen Seite glaube ich, dass es nicht lange dabei bleiben wird. Bisher gab es keine strikte Ausgangssperre. Solange es nur eine Beschränkung der Kontakte auf max. 2 Personen gibt, könnten Makler eigentlich weiterhin die Bewertungs- und Besichtigungstermine durchführen.

Auswirkungen der Corona-Krise auf ausländische Immobilienmärkte

Auf ausländischen Immobilienmärkten ist bereits ein drastischer Rückgang der Nachfrage bei Kaufinteressenten und Immobilieneigentümern wahrzunehmen. In Österreich kommt der Immobilienmarkt aktuell komplett zum Erliegen. In Spanien und Italien ist die Nachfrage auf Käuferseite bis zu 80% gesunken. Auf der Verkäuferseite ist ebenfalls ein Rückgang der Nachfrage zu verzeichnen, wenn auch nicht ganz so hoch. Hier ist aktuell 30-40% weniger Nachfrage zu erkennen. Die Prognosen zeigen hier auch einen deutlichen Rückgang der Transaktionen in der kommenden Zeit.

Entwicklung der Nachfrage in Deutschland während COVID-19

Immobilienkauf zu Zeiten von COVID-19

Bezüglich der Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt in Deutschland habe ich von vielen anderen Immobilieninvestoren ähnliches gehört. Ich kenne Investoren, die aktuell extreme Probleme haben, ihre Fix&Flip-Objekte wieder zu verkaufen. Käufer sind einfach verunsichert, ob jetzt ein guter Zeitpunkt für einen Immobilienkauf ist. Viele haben auch das nötige Eigenkapital am Aktienmarkt verbrannt und sind nicht mehr entsprechend liquide. Es herrscht ebenfalls eine Ungewissheit über Preisveränderungen in den kommenden Monaten. Das ist ein weiterer Grund, um die Entwicklungen erst einmal abzuwarten und dann vielleicht zu einem günstigerem Preis zuzuschlagen. Investoren tendieren also aktuell auch dazu, zurückhaltender zu agieren. Allerdings werden sich meiner Meinung nach schon bald entsprechende Chancen auf dem Markt ergeben, sobald sich die Lage etwas beruhigt.

Ich selbst wurde ebenfalls von zwei Personen aus meinem näheren Umfeld angesprochen. Sie wollen in ein Eigenheim investieren, sind aber unsicher, ob jetzt der richtige Zeitpunkt ist. Dabei wurden mir jeweils die gleichen Fragen gestellt.

Wird der Preis in nächster Zeit noch fallen? Bekomme ich jetzt überhaupt einen Kredit bei der Bank? Es fühlt sich komisch an, jetzt zu investieren, wenn alles heruntergefahren wird.

Immobilienverkauf zu Zeiten von COVID-19

Vermutlich wird es Eigentümer geben, die aufgrund der geringeren Nachfrage und dadurch fallenden Preisen in den kommenden Wochen oder Monaten nicht mehr verkaufen wollen und erst einmal abwarten. Allerdings wird es ebenso zu Notverkäufen kommen, weil Immobilieneigentümer aufgrund verschlechterter finanzieller Situation verkaufen müssen. Die schlechtere finanzielle Situation ist dabei beispielsweise auf Kurzarbeit oder verbranntes Kapital am Aktienmarkt zurückzuführen. Unzählige Unternehmen haben in den vergangenen zwei Wochen bereits Kurzarbeitergeld beantragt. 

Informationen zum Kurzarbeitergeld: https://www.arbeitsagentur.de/news/corona-virus-informationen-fuer-unternehmen-zum-kurzarbeitergeld

Das könnte durchaus dazu führen, dass wir uns von einem Verkäufermarkt zu einem ausgeglicheneren Markt hin entwickeln. Falls die Krise sehr lange anhält, dann kann es ebenfalls zu einem Käufermarkt werden. Dies sehe ich aber aktuell noch nicht.

Arbeiten öffentliche Ämter, Notariate und Banken in der Corona-Krise? 

Was sind die Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt in Bezug auf öffentliche Ämter, Notariate und Banken? Bevor die Bundesregierung die Kontaktbeschränkungen verkündet hatte, war die Situation noch deutlich unklarer. Teilweise haben Notare aufgehört zu arbeiten, was bis heute anhält. Das ist jedoch nicht generell der Fall. Es gibt weiterhin Notare, die offen haben. Natürlich gilt die Kontaktbeschränkung, so dass Notartermine eigentlich nur noch getrennt zwischen Käufer und Verkäufer ablaufen können. Sollte es zu einer strikten Ausgangssperre kommen, wurde bereits verkündet, dass Notare als systemrelevant eingestuft wurden und damit weiterhin arbeiten dürfen.

Informationen der KSK: https://www.ksk-immobilienmakler.de/aktuelles/news/kundeninformation.html 

Ämter arbeiten ebenfalls weiter. Das heißt, dass beispielsweise weiterhin Grundbuchauszüge angefordert werden können, die für den Verkauf einer Immobilie entsprechend wichtig sind. Und auch Banken werden mit hoher Wahrscheinlichkeit weiterarbeiten. Aktuell werden die Bearbeitungszeiten jedoch deutlich länger. Banken sind überfordert mit Anträgen zu Förderungen von Unternehmen oder Tilgungsaussetzungen bei Kreditnehmern. Damit kommt es zu Verzögerungen bei Kreditbewilligungen. Außerdem prüfen die Banken in der aktuellen Lage die Anfragen noch einmal intensiver, als bisher. Dies ist auch ein Grund, warum professionelle Investoren aktuell nicht empfehlen, einen Kaufvertrag ohne fest Finanzierungszusage abzuschließen.

Schutz von Mietern während der Corona-Krise

Gesetzlich ergeben sich ebenfalls interessante Auswirkungen der Corona-Krise auf den Immobilienmarkt. Mieter haben die Möglichkeit ihre Miete vorübergehend nicht zu zahlen. Die Möglichkeit haben Sie eigentlich schon immer. Nur droht Ihnen dann die Kündigung des Mietverhältnisses. Das wird sich jetzt ändern. Ab dem 1. April haben Mieter, die aufgrund der Corona-Epidemie in Deutschland in Mietschulden geraten, einen besonderen Kündigungsschutz. 

Das bezieht sich auf Mietschulden für den Zeitraum von 1. April bis 30. Juni 2020. Außerdem soll vom Mieter glaubhaft gemacht werden, dass ihre Zahlungsschwierigkeiten auf der Corona-Epidemie beruhen. Aber wer prüft das letztendlich schon nach. Die Bestimmungen gelten sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeimmobilien. Bisher sind die Regelungen für bis zum 30. Juni geplant. Die Miete ist dann jedoch nach dieser Zeit in vollem Umfang zurückzuzahlen. Zusätzlich können Vermieter Verzugszinsen iHv. 5% über dem Basiszinssatz verlangen. Dies kann entsprechend die Mieter ebenfalls noch einmal umstimmen.

Hier ist noch ein weiterer Artikel dazu: https://www.vorwaerts.de/artikel/so-mieterinnen-waehrend-corona-krise-kuendigungen-geschuetzt

Fazit

Voraussichtlich wird die Krise den Wohnungsmarkt weniger hart treffen, als den Gewerbeimmobilienmarkt. Schließlich werden Unternehmen durch die Krise zahlungsunfähig, müssen sich räumlich verkleinern oder ihr Business komplett aufgeben. Das wird vermutlich wieder mehr Gewerbeimmobilien auf den Markt spülen, welche dadurch natürlich uninteressanter werden und die Preise damit fallen sollten. Für mein Portfolio hat die Corona-Krise noch keine Auswirkungen im Februar gehabt (Monatsabschluss Februar). Dies hat sich im März bereits geändert und in Kürze werde ich euch die Auswirkungen der Corona-Krise auf mein Immobilienportfolio

Insgesamt wird die Corona-Krise in der Immobilienbranche jedoch mehr als Chance gesehen. Führende Immobilienunternehmer sind optimistisch, wenn auch ein gemeinsames Stimmungsbild besteht, dass die Immobilienbranche eine Weile benötigt, bis sie sich von den COVID-19 Auswirkungen erholt haben wird.