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Monatsabschluss

Cashflow aus Immobilien-Investments – Übersicht Februar

Von März 25, 20204 Kommentare

Der Monatsabschluss Februar war äußerst spannend. Bei keinem meiner Investments gab es den „normalen“ Cashflow. Das heißt es, gab überall individuelle Veränderungen, die nicht regelmäßig monatlich anfallen. Es war mit Abstand mein schlechtester Monat im Hinblick auf den monatlichen Cashflow, was vor allem an der hohen Sonderumlage bei meinem ersten Investment liegt.

Sonderumlage bei Investment Nr. 1 in Leipzig

Wie bereits im letzten Artikel (Sonderumlage auf die Wohnungseigentümer frisst meinen monatlichen Cashflow auf) ausführlich beschrieben, gab es für meine beiden Eigentumswohnungen vom ersten Investment eine Sonderumlage für die Fenstersanierung. Die Sonderumlage in Höhe von über 8.000€ frisst natürlich nicht nur den Cashflow dieses Investments auf, sondern auch den des gesamten Portfolios. Hier ist noch zu sagen, dass diese Sonderumlage noch etwas nach unten korrigiert wird. Bei einer meiner Wohnung gab es bereits eine Fenstersanierung in 2017, so dass diese voraussichtlich nicht mehr ausgetauscht werden müssen.

Die Zahlung der Sonderumlage war eine kalkulatorische Vorauszahlung. Sobald die Arbeiten durchgeführt wurden, wird eine Abschlussrechnung erstellt und dann bei geringeren Kosten entsprechend eine Rückzahlung durchgeführt. Dies wird allerdings nur marginal sein, da die Kosten ja auf alle Eigentümer verteilt werden. Wenn also bei einer meiner Wohnung Kosten gesparte werden, dann wird dies auf alle Eigentümer verteilt. 

Unabhängig davon, gab es bei diesem Investment keine weiteren Besonderheiten. Ich hatte keinen Kontakt mit den Mietern und die Mieten wurden, wie immer, pünktlich gezahlt. In Summe ergibt dies einen negativen Cashflow von 8.029,07€. 

Grundsteuerbelastung bei Investment Nr. 2 und 5

Auch bei Investments Nr. 2 und 5 kam es zu individuellen Belastungen. In dem Fall waren es jeweils die Grundsteuerzahlungen in Höhe von 33,23€ in Leipzig und 29,02 in Bautzen. Dadurch komme ich bei beiden Investments auf einen etwas geringeren Cashflow. Dies ist nicht weiter schlimm, da die Kosten für die Grundsteuer letztendlich über die Betriebskostenabrechnung von den Mietern zurückgeholt wird. Der Cashflow liegt bei beiden Investments zusammen bei knapp über 100€. 

Cashflow aus Immobilien-Investments - Übersicht Februar. immocashflow
Übersicht immocashflow Immobilien-Portfolio Februar 2020

Weiterhin gute Auslastung bei der Airbnb-Vermietung vor Corona-Krise

Die kurzfristige Vermietung meiner beiden Wohnungen aus Investment Nr. 3 lief im Februar weiterhin gut. Bei den Kosten ist nichts besonderes aufgekommen. Die Einnahmen waren um etwa 100€ geringer als im Monat Januar. Es gab eine Stornierung zu Ende Februar, wodurch eine Wohnung dann für ein paar Tage leer stand. Ohne diese Stornierung wären die Umsätze sogar leicht höher als im Vormonat gewesen. So ergibt sich ein Cashflow in Höhe von 520,92€. 

Die Situation hat sich im März durch die Corona-Krise natürlich schlagartig geändert. Dazu erfahrt ihr dann im folgenden Monatsabschluss mehr.

Zahlung Gebäudeversicherung und Grundsteuer in meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg

In meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg hatte ich weiterhin keinen Kontakt mit den Mietern. Diese zahlen die Mieten weiterhin pünktlich ohne bisherigen Ausfall. Somit ist das Investment bisher äußerst ruhig und passiv.

Für das Gebäude habe ich die Gebäudeversicherung gewechselt und eine neue Quartalszahlung stand an. Neben dem Quartalsbeitrag für die Gebäudeversicherung kam zusätzlich die Grundsteuerzahlung im Februar. Beides zusammen hat meinen Cashflow im Februar zwar geschmälert, jedoch sind dies alles umlegbare Kosten. Diese Kosten sind also in den Betriebskosten für die Mieter mit umgelegt. In Summe komme ich bei dem Objekt im Februar auf einen Cashflow von 328,14€. 

Erste Zahlen vom Wohn- und Geschäftshaus in Bernburg

Ich habe jetzt erstmalig Zahlen von dem Wohn- und Geschäftshaus in Bernburg mit in die Übersicht genommen. Dieses ist zum 01.01.2020 auf meinen Co-Investor Thomas und mich übergegangen. Hier noch einmal der Artikel zum Investment: Immobilien Investment Nr. 6 – mein erstes Immobilien Co-Investment.

Die Zahlen in der Februar-Übersicht stellen allerdings noch keinen finalen Überschuss dar. Die Abstimmungen mit der Hausverwaltung haben länger gedauert als erhofft. Zum einen sind einfach viele Dinge angefallen (Mieterwechsel, Benachrichtung bestehende Mieter, Mietvertragsverlängerungen, Renovierung etc.). Dazu hatte ich bereits in dem Artikel „Erste Schritte nach dem Immobilienkauf“ teilweise genaueres erläutert.

Zum anderen hatte unser Ansprechpartner bei der Hausverwaltung kurzfristig einen Krankenhausaufenthalt. Es ist also vieles zusammen gekommen. Im Januar/ Februar haben wir es dann erst einmal so gemacht, dass die Hausverwaltung uns 4.500€ überwiesen hat, damit wir die Kreditrate entsprechend davon bedienen können. Am Ende bekommen wir deutlich mehr Überschuss. Das zu wenig ausgezahlte Geld von den beiden Monaten ist ja nicht weg, sondern nur erstmal auf dem Hausverwaltungskonto verblieben. Ab März gehen nun endlich auch die Mieten auf unser Konto ein und wir überweisen entsprechend das Hausgeld laut Wirtschaftsplan an die Hausverwaltung. Mit der Märzabrechnung wird es dann also ein realistischeres Bild des ersten Cashflows geben. 

Fazit

Der Monatsabschluss stellt natürlich, wie immer, den Cashflow vor Steuern und Rücklagen dar. In Summe ist der Cashflow vom Februar nicht wirklich repräsentativ. Nicht aufgrund der Sonderumlage, sondern aufgrund der fehlenden Einnahmen von Investment Nr. 6. Bei vielen Investoren werden oft die Instandhaltungsausgaben verschwiegen. Das möchte ich nicht machen. Ich bin hier komplett transparent und stelle die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben je Monat dar. Somit nehme ich in diesem Monat einen negativen Cashflow meines Gesamtportfolios hin. Das gehört zu Immobilien-Investment eben hinzu.

Das heißt natürlich nicht, dass mein Immobilien-Portfolio unrentabel ist. Im nächsten Monat wird es schon wieder anders aussehen. Da kommen dann jedoch die Corona-Auswirkungen ins Spiel. Lasst euch überraschen.

4 Kommentare

  • Anja sagt:

    Wow, was für Zahlen. Bin schon sehr gespannt auf den März und wie sich Corona auswirken wird. Wäre die Krise für dich ein Grund auf Airbnb zu verzichten und dauerhaft zu vermieten? Ein, zwei Monate kann man vielleicht überbrücken, aber langfristig?

    LG
    Anja

  • Robert sagt:

    Wenn man die Fenstersanierung ausblendet sieht der Februar ja auch noch ziemlich gut aus. Man sieht an dem Ausreißer auch die Gefahren bei einer einfachen Cashflowbetrachtung, ohne die Instandhaltungskosten ausreichend zu berücksichtigen – denn verfügbarer Cashflow ist eben nur das, was nach allen Kosten übrig bleibt. In deinem Fall hat nun der Cashflow der Vormonate ein zu positives Bild gezeichnet. Zum Glück hast du offenbar vorher genug liquide Reserven gebildet. Klar, es wäre hier die Aufgabe der Hausverwaltung gewesen eine Sonderumlage durch eine ausreichende vorausschauende Instandhaltungsrücklage zu vermeiden. Aber das hilft dem Eigentümer auch nicht, wenn ihn die Sonderumlage dann trifft.

    In der Vermögensbetrachtung sieht es wieder anders aus, da dürfte die Fenstersanierung ja den Immobilienwert erhöhen und somit zum Glück keine Kosten, sondern lediglich eine Umschichtung von Cash in Immobilienwert darstellen.

    • Hallo Robert,
      richtig erkannt. Und genau deshalb habe ich mich für eine Cashflow-Betrachtung entschieden. Ich möchte hier den tatsächlichen Mittelüberschuss darstellen. Letztendlich ist das auch entscheidend dafür, dass ich später einmal davon leben kann. Von dem monatlichen Vermögensaufbau, wenn dieser nur über Tilgung erfolgt und kein Cash übrig bleibt, kann ich schließlich nicht leben.
      Die Volatilität macht es bei Immobilien eben schwieriger den Absprung zu finden. Deswegen muss man mit seinen Überschüssen gut wirtschaften und entsprechende Rücklagen bilden.
      VG Paul

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