Cashflow aus Immobilien-Investments – Übersicht Januar

Das neue Jahr ist gestartet und ich kann bereits einen neuen Rekord beim monatlichen Cashflow verbuchen. Allerdings ist dieser sehr wahrscheinlich etwas verfälscht. Wie es dazu kam, erfahrt ihr in nachfolgendem Bericht.

Keine Änderungen des Cashflows bei meinen langfristig vermieteten Eigentumswohnungen

Bei Investment Nr. 1 (Cashflow 132,14€), Investment Nr. 2 (Cashflow 76,64€) und Investment Nr. 5 (Cashflow 90,37€) gab es keinerlei Änderungen beim monatlichen Überschuss im Vergleich zum Vormonat. Diese drei Investments sind meine 5 langfristig vermieteten Eigentumswohnungen. Sie laufen sehr konstant, ohne große Schwankungen und auch mit den Mietern gab es bisher keine Probleme und nur wenig Kontakt. 

Bei Investment Nr. 1 hätte eigentlich das Hausgeld höher ausfallen sollen. Allerdings hat die Hausverwaltung die Abbuchung nicht entsprechend angepasst. Hier fallen ab dem 01.01.2020 deutlich höhere Hausgelder an. In Summe muss ich auf Grund des neuen Wirtschaftsplanes 55,16€ mehr bezahlen, was sich erstmal direkt negativ auf meinen monatlichen Cashflow auswirken wird. 

Das liegt vor allem an erhöhten Reparaturaufträgen in 2019, welche ich nicht mit der Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umlegen kann. In einer Wohnung ist der Unterschied jedoch auch an erhöhter Heizkostenzahlung zu erklären. Dies wiederum ist umlegbar auf den Mieter, wodurch ich nur einen Teil der höheren Hausgeldzahlung am Ende des Jahres selbst tragen werde.

Bei Investment Nr. 2 kam der neue Wirtschaftsplan unterjährig und ich zahle somit bereits ab August das neue Hausgeld. Für die beiden Eigentumswohnungen in Bautzen wurde sie 2016 kein neuer Wirtschaftsplan erstellt.

Airbnb-Vermietung mit Rekordgewinn

Bei meinem Investment Nr. 3 – die zwei, über Airbnb vermieteten, möblierten Wohnungen – konnte ich einen Rekordgewinn verbuchen. Die Mieteinnahmen (1.788,97€) waren geringfügig höher als im Vormonat Dezember (1.736,19€). 

Tatsächlich waren die variablen Kosten für das Pricing-Tool Wheelhouse und die Reinigung inkl. Schlüsselübergabe im Januar höher. Hinzu kommt hier auch eine Erhöhung der Hausgeldkosten. Auch hier werde ich knapp über 50€ monatlich mehr zahlen müssen. Das liegt überwiegend an den höheren Heizkosten, weil eine der beiden Wohnungen zuletzt vor dem Kauf leer stand und damit keine Heizkosten verursacht hat.

Positiv wirkte sich im Januar aus, dass ich eine Zahlung eines Gastes für einen kaputten Klodeckel iHv. 30€ bekamt. Allerdings hatte ich noch einen neuen Klodeckel übrig, sodass ich keine Ausgaben dafür hatte. Außerdem gab es im Dezember eine Nachzahlung der Grundsteuer iHv. 75€. Somit komme ich in Summe auf einen etwas höheren Cashflow im Januar (653,22€) im Vergleich zu meinem bisher besten Monat – Dezember 2019 (649,54€). 

Erhöhter Cashflow beim Mehrfamilienhaus durch fehlende Abbuchung vom Wasserzweckverbund

Bei meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg konnte ich im Januar einen Cashflow von 891,69€ erwirtschaften. Hier sind keinerlei Instandhaltungs- oder Mietausfallkosten angefallen. Die Mieten wurden pünktlich gezahlt. Der monatliche Überschuss fällt hier jedoch höher als normal aus, weil weder die 285€ vom Wasserzweckverbund, noch die 13€ von den Stadtwerken Bernburg abgebucht wurden. Dies kann ich mir noch nicht erklären und ich werde dem einmal nachgehen. 

Wohn- und Geschäftshaus in Bernburg

Am 01.01.2020 ist auch das Praxen-Centrum in Bernburg (Investment Nr. 6 – mein erstes Immobilien Co-Investment) auf die meinen Geschäftspartner Thomas und mich übergegangen. Allerdings geschah dies so kurzfristig, dass wir erst einmal noch über die Hausverwaltung die Mieteingänge regeln mussten. Die Mieten für Januar sind im Dezember noch an die alte Eigentümergemeinschaft gezahlt worden. Gleiches gilt für die Mieten im Februar. Hier würde ich das Investment in die Kalkulation mit aufnehmen, sobald ich einen monatlich klaren Überblick über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben habe. Vorher wird es ansonsten nur verwirrend.

Entwicklung meiner Instandhaltungs- und Mietausfallrücklage

Von dem Cashflow iHv. 1.844,06€ lege ich im Januar insgesamt kalkulatorisch 514,16€ in meine Instandhaltungsrücklage sowie 152,22€ in meine Mietausfallrücklage. Hier überlege ich allerdings wie sinnvoll die Rücklage für Mietausfall ist. Letztendlich habe ich ein entsprechend größeres Portfolio bereits aufgebaut. Sollte es in einer Wohnung zu Leerstand kommen, dann würde einfach mein monatlicher Cashflow geringer ausfallen. Es ist aber nicht so, dass ich zwingend ein Rücklagenkonto anzapfen müsste. Letztendlich sind für mich immer die tatsächlichen monatlichen Zahlungsströme entscheidend. 

Ich überlege hier noch, ob ich die Ansammlung dieses Rücklagenkontos auflöse und dafür ein Rücklagenkonto für Steuerzahlungen bilde. Bisher habe ich dafür noch nichts zurückgelegt, weil ich einfach noch keine Steuern auf mein Portfolio zahlen musste. Dies liegt vor allem an den stetigen Investitionen in meine Immobilien.

Wie hat euch der Monatsabschluss gefallen? Wenn Ihr Fragen oder Anregungen habt, dann würde ich mich über einen Kommentar freuen.