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Erste Schritte nach dem Immobilienkauf – Praxen-Centrum Bernburg

Von Januar 23, 2020Ein Kommentar

Wie bereits in dem separaten Blogbeitrag (mein erstes Immobilien Co-Investment) beschrieben, habe ich zusammen mit Thomas das Praxen-Centrum in Bernburg gekauft. Den Notartermin hatten wir im Oktober 2019. Seitdem ist jedoch bereits viel passiert. Hier möchte ich unsere ersten Schritte nach dem Immobilienkauf einmal vorstellen.

Erste Schritte nach dem Immobilienkauf - Praxen-Centrum Bernburg
Das Praxen-Centrum Bernburg

Nebenkosten begleichen aus dem Darlehen

Die Zahlungen von Nebenkosten sind stets die ersten Schritte nach dem Immobilienkauf. Diverse Rechnungen wurden bereits beglichen. Glücklicherweise konnten wir das Objekt zu 110% finanzieren. Zuerst kam kurz nach dem Notartermin die Rechnung vom Makler von mehr als 40.000€. Wahnsinn wie viel ein Makler an solch einem Deal verdient. Danach kam entsprechend die Rechnung vom Notar in Höhe von mehr als 9.000€. Damit wurden entsprechend schon über 50.000€ vom Kredit im November in Anspruch genommen. Darauf müssen natürlich Zinsen gezahlt werden. Zusätzlich ist dann ab Dezember auch Bereitstellungsprovision angefallen. Uns lag also viel daran den Übergang so schnell wie möglich abzuschließen, damit wir die Kosten für das Darlehen nicht aus eigener Tasche bezahlen müssen. Nichtsdestotrotz waren wir mehr oder weniger gezwungen jeweils 5.000€ einzuzahlen, um den ersten Kapitaldienst entsprechend decken zu können. Dieser kam dann auch Ende Dezember.

Eigentumsübergang und Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung

Natürlich war klar, die Dezembermieten bekommen wir nicht mehr auf unser Konto. Zum 20.12.2019, Freitag vor Weihnachten, kam dann die Kaufpreisfälligkeit. Glücklicherweise arbeiten Banken um die Weihnachtsfeiertage und wir haben die Kaufpreisfälligkeit sofort eingereicht. Am Montag darauf, den 23.12.2019, wurden die Kaufpreise dann ausgezahlt und noch vor dem Jahreswechsel waren die Transaktionen auf den Konten der Verkäufergemeinschaft sichtbar. Somit konnte der Übergang von Nutzen und Lasten direkt zum 01.01.2020 erfolgen. Ab Januar kassieren wir entsprechend die Mieten. 

Darum kümmert sich nun die bestehende Hausverwaltung, mit der wir uns schon abgestimmt haben. Die bereits gezahlten Mieten für Januar sind auf das Konto der Voreigentümer eingegangen. Der Hausverwalter regelt das nun entsprechend, sodass die Mieten auf unser Konto transferiert werden. Außerdem informiert der Hausverwalter die Mieter ebenfalls über den Eigentümerwechsel und somit die neue Bankverbindung für Bezahlung der Mieten. Ich hoffe, dass dann ab Ende Januar jetzt alles geregelt läuft und wir einen guten Überblick über die Zahlungsströme bekommen.

Außerdem wird gerade der neue Hausverwaltervertrag noch erstellt, den wir dann entsprechend zeitnah unterschreiben werden. Der Hausverwalter bekommt eine Vollmacht für unser Konto, damit er Mieteingänge entsprechend überprüfen und gegebenenfalls nachhaken kann. Nebenher prüfen wir natürlich selbst auch die Mieteingänge. Außerdem werden wir zustimmen, dass Reparaturen bis zu einer Höhe von 1.000€ ohne Zustimmung von uns durch die Hausverwaltung durchgeführt werden können. Das nimmt uns eine Menge an Abstimmungs- und Koordinationsaufwand ab.

Die erste Zusammenarbeit mit der Hausverwaltung war also sehr gut. Unser Ansprechpartner hat uns ebenfalls mitgeteilt, dass er bei den Bewirtschaftsungskosten Einsparpotential sieht und möchte dies uns kurzfristig einmal auflisten und zukommen lassen. Die Proaktivität gefällt mir.

Konkurrenz durch neues Ärztehaus in Bernburg

Aktuell wird auch ein neues Ärztehaus in Bernburg errichtet, welches teilweise zur Konkurrenz für uns werden kann. Allerdings ist dort der Fokus eher auf Ärzte, die auch chirurgische Eingriffe vornehmen. Unser Mieterklientel sind eher Hausärzte, Logopädie, Dermatologie, Psychotherapie usw. Somit haben wir mit nicht viel Abwanderung gerechnet. Allerdings war klar, dass der ein oder andere wahrscheinlich ins neue Ärztehaus ziehen wird. Das wir uns jedoch schon während der ersten Schritte nach dem Immobilienkauf damit beschäftigen, hätte ich vorab nicht gedacht.

Kündigungsänderungswunsch

Nun sind die Räumlichkeiten in dem neuen Ärztehaus in der Vermietung und zwei unserer Mieter haben bzw. wollen für einen entsprechenden Umzug kündigen. Dabei haben sich gleich zwei besondere Situationen ergeben. Ein Versorgungszentrum hat zum 30.06.2020 gekündigt. Nun ist es aber so, dass das neue Ärztehaus nicht rechtzeitig fertig werden wird. Das heißt, dass unser noch aktueller Mieter zu Mitte des Jahres noch nicht umziehen kann. Jetzt haben sie angefragt, ob sie den Mietvertrag noch einmal bis Ende des Jahres verlängern können. Dem würden wir unter der Prämisse eines neuen Mietvertrages für das halbe Jahr und einer etwas gesteigerten Miete zustimmen.

Glücklicherweise haben wir sogar schon jemanden, der im Anschluss unbedingt die Räumlichkeiten übernehmen möchte. Für diesen neuen Mieter ist es aber nicht kriegsentscheidend bereits Mitte des Jahres einzuziehen. Er kann auch noch bis Ende des Jahres warten. Wenn alles klappt, haben wir in der zweiten Jahreshälfte somit höhere Mieteinnahmen und ab 2021 dann einen neuen Mieter, bei dem wir ebenfalls eine Mieterhöhung im Vergleich zur aktuellen Miete geltend machen können. 

Vorzeitige Auflösung eines befristeten Mietverhältnisses

Außerdem möchte eine Logopädie in unserem Praxen-Centrum kündigen. Allerdings haben sie einen Mietvertrag bis 2024, was ihnen zu dem Zeitpunkt nicht bewusst war. Somit sind sie bis dahin verpflichtet die Räumlichkeiten anzumieten. Wir gehen nun mit ihnen in Absprache und würden anbieten, gegen eine Teilzahlung der noch ausstehenden Miete bis 2024, sich vorzeitig vom Mietvertrag lösen zu können. Wenn dies klappt, bekommen wir eine Einmalzahlung und können uns in Ruhe um einen neuen Mieter kümmern. Auch hier hat Thomas bereits eventuell einen heißen Kandidaten, sodass wir hier wenig Gefahr laufen Leerstand zu haben. 

Leerstand gibt es aktuell in einer kleineren Wohneinheit in dem Objekt. Hier werden wir jetzt in die Vermarktung gehen und einen Mieter suchen. Es gibt also bereits viel Bewegung bei diesem Investment und ich bin gespannt auf die monatlichen Abschlüsse über das Jahr hinweg. Damit habt ihr einen Überblick über die ersten Schritte nach dem Immobilienkauf bei unserem Praxen-Centrum in Bernburg.

Weitere Immobiliensuche forciert

Nach dem Kauf ist vor dem Kauf. Aktuell habe ich die Immobilienakquise immer mal wieder hochgefahren, um auch den nächsten Deal in die Pipeline zu bekommen. Leider ist da bisher noch nichts Zählbares raus gekommen, auch wenn ich bereits mehrere Objekte detaillierter geprüft habe und mit Maklern entsprechend im Kontakt war. Ich beschäftige mich also wieder intensiver damit und die Früchte werden mit Sicherheit früher oder später gepflückt werden.

Vor allem nutze ich weiterhin das Tool immoMetrica, das verschiedene Immobilienportale nach eigenen Kriterien durchsucht und dann die Immobilien inkl. Rendite liefert. Die einzelne Suche auf Portalen ohne dieses Tool könne ich mir gar nicht mehr vorstellen. Weiterhin gibt es mit dem Code-Wort „immocashflow“ bei der Registrierung eine kostenfreie Testphase. Probiert es doch einfach einmal aus.

Zusätzlich ist noch immer die Eigentumswohnung in der Nähe meiner Heimatstadt Bautzen offen. Eventuell erinnert sich der ein oder andere. Dort hatte ich bereits einen Notartermin im vergangenen Jahr, den ich dann einen Tag vorher absagen musste, weil die Teilungserklärung nicht stimmte. Dazu werde ich auch entsprechend ausführlicher noch berichten. Ich warte noch immer auf die Finalisierung der Teilungserklärung sowie dann final den Notartermin. 

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