Nachfolgend möchte ich euch mein jüngstes Immobilien Co-Investment vorstellen. Es ist nicht nur das erste Co-Investment, sondern auch meine erste Immobilie mit Gewerbeanteil – fast ausschließlich sogar. Ich habe schon lange davon erzählt. Am Ende hat der komplette Dealabschluss insgesamt 13 Monate gedauert. Die komplette Story erfahrt ihr hier in diesem Blogbeitrag.
Mein erstes Immobilien Co-Investment
Dieses Investment habe ich mit meinem Freund und Co-Investor Thomas Duscha zusammen gekauft. Ich habe bereits zwei Finanzierungen über ihn abgeschlossen. Er selbst investiert ausschließlich in Bernburg und hat dort schon mehrere Objekte. Nachdem sein eigentlicher Co-Investor kurzfristig abgesprungen war, kam er auf mich zu und hat mich nach dem gemeinsamen Projekt gefragt. Zu dem Verlauf komme ich später noch genauer.
Für das Investment haben wir eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gegründet und vor dem Notartermin auch einen Gesellschaftsvertrag geschlossen. (–> Was ist eine GbR) Eine GbR gründet man automatisch, wenn man sich mit einem Geschäftspartner für einen Deal zusammenschließt. In Gesellschaftsvertrag haben wir geregelt, dass jeder zu 50% an dem Immobilien Co-Investment beteiligt ist, sowie diverse Rechten und Pflichten festgehalten. Dies würde ich auch jedem empfehlen, der ein Co-Investment in einer GbR zusammen tätigt. Im weiteren Verlauf haben wir den Kauf- und Kreditvertrag im Namen der GbR unterschrieben. Ich bin froh, dass ich Thomas am Anfang meiner Reise in die Immobilienbranche kennenlernen durfte und somit einen neuen Geschäftspartner und Freund gewonnen habe. Ich freue mich auf die zukünftige Zusammenarbeit.
Meine erste Gewerbeimmobilie
Das Praxen-Centrum in Bernburg
Diese Immobilie befindet sich in Bernburg in Sachsen-Anhalt. Dabei handelt es sich um meine erste Gewerbeimmobilie. Es ist die alte Polyklinik, bekannt als Praxen-Centrum. Nachdem ich bereits ein Mehrfamilienhaus gekauft hatte (Investment Nr. 4 – mein erstes Mehrfamilienhaus), ist dies also mein zweites Investment in Bernburg. Die Mikrolage ist sehr gut. Das Objekt befindet sich mitten im Zentrum. Bei einer Gewerbeimmobilie ist der größte Unterschied die Mietvertragsgestaltung. Man hat deutlich mehr Freiheiten bei der Vertragsgestaltung. In der Regel sind die Verträge auf einen Zeitraum limitiert. Außerdem unterliegen die Mieten von Gewerbemietverträgen keiner Mietpreisbremse oder einem Mietpreisspiegel. Zu dem Thema werde ich in Kürze noch gesondert einen Beitrag veröffentlichen.
Das Ärztehaus in Bernburg, nennt sich Praxen-Centrum und hat auch eine Internetadresse: http://www.praxen-centrum.de. Auch wenn man hier nicht wirklich von einem Web-Auftritt sprechen kann. Die Seite werden wir komplett überarbeiten bzw. neu aufbauen. Dennoch kann man hier einmal nachschauen, welche Praxen noch alles im Objekt vorhanden sind. Nachfolgend ein paar Bilder vom Objekt.
Die Eigentums- und Mietverhältnisse
Früher waren im Praxen-Centrum nur Ärzte drin. Diese Ärzte waren auch die Eigentümer – insgesamt 8, die gemeinschaftlich das Objekt hielten. Die meisten von Ihnen sind bereits im Ruhestand und praktizieren selbst nicht mehr in dem Objekt.
Heute befinden sich neben einigen Ärzten auch ein Architekt, Anwälte, ein Ingenieurbüro, eine Ernährungsberaterin sowie eine Wohneinheit im Objekt. Es gibt insgesamt 15 Einheiten in dieser Immobilie. Am 23.10.2019 haben wir den Kauf von 13 Einheiten beurkundet. Eine weitere Einheit kaufen wir in 2020, wenn die Spekulationsfrist des Eigentümers abgelaufen ist. Dafür haben wir auch schon die weitere Finanzierungszusage von der Bank. Ein weiterer Arzt – die 15. Einheit – möchte noch nicht verkaufen, da er noch in der Einheit praktiziert und diese solange behalten möchte. Ich denke, dass diese Entscheidung nicht sonderlich klug war. Sobald er die Einheit einmal verkaufen möchte, hat er keine gute Ausgangslage. Es wird nicht wirklich einen Investor am Markt finden, der sich in dieses Objekt einkauft. Schließlich halten Thomas und ich dann 14 von 15 Einheiten und können quasi jede Entscheidung treffen, die wir wollen.
Kalkulation und Finanzierung des Immobilien Co-Investments
Der Kaufpreis in diesem Jahr für die 13 Einheiten betrug 696.621€. Bei einer Kaltmiete von 73.688,64€ ergibt dies eine Bruttorendite von 10,6% und einem Kaufpreis von unter 600€ je Quadratmeter. Soweit passen die ersten Kennzahlen also. Doch wie schaut es weiter im Detail aus?
Mit mehr als 86.000€ kommt eine beachtliche Summe an Nebenkosten bei dem Investment zustande. Eine Summe, die wir nicht hätten mit Eigenkapital finanzieren können. Glücklicherweise konnten wir tatsächlich eine 110% Finanzierung über die Volksbank Bernburg bekommen. Eine so hohe Finanzierung ist bei Gewerbeimmobilien deutlich schwieriger zu bekommen, als bei Wohnimmobilien. Allerdings passt es super zu meiner aktuellen Finanzierungsstrategie in der Aufbauphase (meine Finanzierungsstrategie). Ich habe mich lange gefragt, warum die Volksbank es bei diesem Objekt gemacht hat. Dazu später mehr.
Für die hohe Finanzierung zahlen wir jedoch auch einen deutlichen Aufschlag bei den Zinsen (2,92%). Zusammen mit der Tilgung und allen weiteren Kosten, kommen wir bei dem Investment auf einen Überschuss von knapp unter 2.000€ vor Rücklagen und Steuern. Glücklicherweise konnten wir bei dem Investment eine Instandhaltungsrücklage von 64.000€ übernehmen, da nicht die komplette Eigentümergemeinschaft verkauft hat. Ein weiterer Vorteil für uns, dass ein Eigentümer erst nächstes Jahr und einer aktuell gar nicht verkauft. So konnte die Eigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage natürlich nicht mitnehmen. Somit legen wir erst einmal 10€ pro Quadratmeter pro Jahr in die Instandhaltungsrücklage zurück. Für Mietausfälle legen wir 2% der Miete zurück. Nach den Rücklagen kommen wir insgesamt noch auf einen positiven Cashflow von 863,80€ pro Monat. Ein beachtliches Ergebnis. So zumindest kalkulatorisch. Schauen wir mal, wie es dann in der Realität aussieht.
13 Monate vom Erstkontakt bis zum Dealabschluss
Planänderung beim Immobilien Co-Investment
Dieser Deal war ein echter Marathon, der sich am Ende über ein Jahr hingezogen hat. Anfangs war ich selbst noch gar nicht involviert. Thomas hatte das Objekt online gefunden und daraufhin den Makler angeschrieben. Nach dessen Aussage, dass es zwei weitere Interessenten gäbe, hat er ein Angebot deutlich unter ursprünglichen Verkaufspreis gemacht. Ohne große Hoffnungen, bekam er dann doch den Zuschlag für 800.000€ (inkl. der Einheit, die wir nächstes Jahr noch kaufen).
Da er allein keine 110%-Finanzierung für dieses Objekt bekommen hätte, hat er nach einen Co-Investor gesucht. Der Co-Investor sollte die Nebenkosten übernehmen, während sich Thomas um alles andere kümmert – Finanzierung, Verwaltung, Steuerbetrachtung, Instandhaltung etc. Er hatte auch bereits einen Partner mit entsprechenden finanziellen Mitteln gefunden. Daraus wurde schlussendlich nichts. Sie hatten das Objekt zusammen besichtigt und auch schon mit der Bank die Finanzierung besprochen. Anschließend hatte der Co-Investor sich jedoch mit seiner Partnerin dazu entschieden, Deutschland zu verlassen und auszuwandern. Glück für mich in diesem Fall.
Die Volksbank Bernburg war dann durch die Objektprüfung bereits stark involviert und wollte das Objekt auch gerne finanzieren. Die Zusammenarbeit mit einem Co-Investor, der finanzielle Unterstützung gibt, hatte also nicht funktioniert. Somit war die Idee nun eine 110%-Finanzierung mit einem Co-Investor durchzuziehen. Schließlich kam dann Thomas zu mir und fragte, ob wir dieses Immobilien Co-Investment zusammen machen möchten. Die Entscheidung konnte ich natürlich nicht von jetzt auf gleich treffen, da dies mein größtes Investment sein sollte.
Kraftakt zur Prüfung der Mietverträge
Wie gewohnt, habe ich für mich erst einmal die Prüfung des Objektes durchgeführt. Und da kommen wir auch zu einem weiteren großen Zeitfresser – die Prüfung der Mieten. Dies gestaltete sich als extrem schwierig. Mietverträge bestehen teilweise schon sehr lange, so dass die darin festgehaltenen Mieten nicht immer die aktuellsten sind. Teilweise wurden Mieterhöhungen durchgeführt, wofür es keine Nachweise gab. Dafür haben wir uns dann Kontoauszüge geben lassen. Doch auch diese waren nicht so leicht zu durchschauen. Vorher aufgestellte Mietaufstellungen vom Makler sowie auch von der Hausverwaltung, waren nicht korrekt. Deshalb hatten wir uns eine entsprechende Übersicht selbst erstellt. Es gab vier Quellen für die Mieten: Aufstellung des Maklers, Aufstellung der Hausverwaltung, Mietverträge und Kontoauszüge. Nachdem wir alles zusammengetragen und über die Übersicht mit der Hausverwaltung gesprochen hatten, konnten wir nach langem hin und her die finalen Mieten feststellen.
Erstellung des Kaufvertrages
Die Erstellung des Kaufvertrages war ein weiterer echter Kraftakt für den Notar. Schließlich mussten bei einer Eigentümergemeinschaft von 8 Personen die Miteigentumsanteile definiert und festgehalten sowie im Anschluss daran der Kaufpreis entsprechend aufgeteilt werden. Erschwerend kam hinzu, dass ein Eigentümer erst im nächsten Jahr verkauft und ein weiterer gar nicht. Das war also keine Routineaufgabe für einen Notar einer Kleinstadt wie Bernburg. Der Kaufvertrag hatte am Ende ca. 40 Seiten und hat dementsprechend auch eine Weile gedauert. Erschwerend kam noch hinzu, dass der Notar bereits über den Sommer zeitlich schon extrem ausgebucht war. Im Juni/Juli hatten wir den Notar mit der Erstellung des Kaufvertrages beauftragt. Im Oktober haben wir dann erst den Notartermin zur Unterzeichnung erhalten.
Die Kreditverträge mussten in der Zwischenzeit auch noch einmal geändert werden. Das passierte auch noch so kurzfristig, dass Sie nicht rechtzeitig zum Notartermin fertig waren. Das heißt, ich war am 23.10. zum Notartermin in Bernburg. Es musste aber ein neuer Termin für die Unterzeichnung der Kreditverträge her. Den habe ich dann eine Woche später in Leipzig ausgemacht. Der Bankberater war dort auf einer Schulung. Ein Treffen inLeipzig passte mir selbst auch besser, weil ich das noch mit einem anderen Termin verbinden konnte. Dort traf ich mich also in einer Hotellobby mit dem Leiter der Firmenkundenabteilung der Volksbank Bernburg zur Unterzeichnung der Kreditverträge. Thomas hatte die Verträge ein paar Tage vorher bereits in Bernburg unterschrieben.
Ich habe dann auch noch einmal gefragt, warum wir eigentlich eine 110%-Finanzierung bei diesem Objekt erhalten haben. Er bestätigte mir, dass dies äußerst untypisch bei Gewerbeobjekten sei. Allerdings befindet sich dieses Objekt direkt neben der Volksbank Bernburg, welche gerade auch renoviert wird. Der Grund war doch tatsächlich, dass die Volksbank nicht täglich auf ihr Nachbarobjekt schauen wollte, welches dann von einer anderen Bank finanziert wurde. Es war also eine Art Prestige. Die Volksbank wollte das Objekt also unbedingt selbst finanzieren. Unfassbar, dass dies der Grund für unsere hohe Finanzierung war. Manchmal muss man auch einfach etwas Glück haben.
So viel zu meinem neuesten Immobilien Co-Investment. Makler- und Notargebühren wurden bereits bezahlt. Ich freue mich nun auf die baldige Kaufpreisfälligkeit.
