Der November war erneut ein erfolgreicher Monat. Ich konnte meinen zweithöchsten Cashflow überhaupt mit mehr als 1.400€ generieren. Während sich der Cashflow in dem Monat bei Investment Nr. 1 verdoppelt hat, lag er bei Investment Nr. 2 nur bei der Hälfte. Bei der Airbnb-Vermietung gab es wieder einen Anstieg im Vergleich zum Vormonat.
Cashflow in doppelter Höhe bei Immobilien Investment Nr. 1
Im November hatte ich einen doppelt so hohen monatlichen Überschuss bei meinem allerersten Investment in Leipzig. Grund dafür ist die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern aus 2018. Beide Mieter mussten jeweils einen Teil nachzahlen, wodurch ich etwa 150€ zusätzliche Einnahmen hatte.
Außerdem hatte ich ja in einer der beiden Wohnungen im August einen Mieterwechsel. Allerdings habe ich dies bei den Stadtwerken Leipzig nicht mitgeteilt. Die alte Mieterin hatte sich abgemeldet, der neue Mieter sich aber nicht angemeldet. Die Stadtwerke wussten nichts von dem neuen Mieter und melden dann natürlich nachträglich den Eigentümer, also mich, in der Grundversorgung an. Es kann also übrigens nie dazu kommen, dass man keinen Strom hat, weil man sich nicht angemeldet hat. Man rutscht dann automatisch in die Grundversorgung der lokalen Stadtwerke.
Nun lief dies bis Mitte November, als ich dann die erste schriftliche Mitteilung und Abrechnung erhalten habe. Allerdings können die Stadtwerke die Ummeldung nur bis 6 Wochen nachträglich vornehmen. Das heißt die Zeit bis Anfang Oktober musste ich erst einmal bezahlen. Das gute ist, dass lediglich die Grundgebühr zu zahlen war, keine Verbrauchskosten. Damit belief sich die Rechnung auf 9,33€. Das kann ich dann bei der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 entsprechend mit auflisten und dem Mieter in Rechnung stellen. Im Monat November hat es demzufolge minimal den Überschuss gesenkt.
Insgesamt komme ich bei dem Investment also auf 273,69€ Überschuss im November.
Fast halbierter Überschuss bei Immobilien Investment Nr. 2
Bei meinem zweiten Immobilien Investment, einer Eigentumswohnung in Leipzig, habe ich in der Regel einen Überschuss von 76,64€, wenn es keine Instandhaltungen gibt. Diesmal war wieder die Grundsteuer in Höhe von 33,24€ fällig, wodurch noch ein Cashflow von 43,40€ übrig bleibt. Etwas mehr als die Hälfte also. Ansonsten gab es keinerlei Kontakt mit dem Mieter sowie keine Instandhaltungsleistung.
Erfolgreiche Airbnb-Vermietung bei Immobilien Investment Nr. 3
Nachdem im Oktober die Buchungen etwas abgenommen hatten und der monatliche Cashflow somit etwas zurückgegangen war, gab es wieder einen Aufschwung im November. Die Auslastung war wieder höher und dies führte zu meinem zweitbesten Monat mit der Airbnb-Vermietung. Insgesamt hatte ich im November damit einen Überschuss von 470,36€.
Den Einnahmen von knapp 1.600€ durch die vermieteten Nächte standen wie gewohnt Kosten für Kreditrate, Hausgeld, Reinigung und Schlüsselübergabe, Internet, Netflix, Strom und dem Pricing Tool gegenüber.
Konstanter monatlicher Überschuss von mehr als 500€
Mein Mehrfamilienhaus läuft weiterhin sehr gut. Bisher gibt es noch keine größeren Reparaturen. Der Cashflow ist von Beginn an, bis auf den Monat Juli, größer als 500€. Im November ist erneut Grundsteuer in Höhe von 140€ angefallen. Der finale Cashflow war somit in dem Monat 546,88€.
Außerdem werde ich bei dem Objekt meine Gebäudeversicherung erneuern. Komischerweise sind aktuell zwei Gebäude versichert, obwohl auf dem Grundstück nur ein Haus steht. Das ist ziemlich wirr und ich habe noch keine Begründung gefunden. Außerdem werde ich dann gleich noch Glasschutz mit in die Versicherung nehmen. Die neue Versicherung werde ich über die Magdeburger Allianz Hauptvertretung Steven Monse abschließen. Steven ist ein sehr guter Freund von mir sowie sehr professioneller Geschäftsmann. In einem späteren Blogeintrag werde ich einmal genauer auf Gebäudeversicherungen für Immobilien eingehen.
Business as usual bei Immobilien Investment Nr. 5
Bei meinem fünften Investment gab es keinerlei außerplanmäßige Belastung, so dass ich dort auf einen Cashflow von 90,37€ komme – wie auch bereits in den Vormonaten.
Zuletzt hatte ich mit dem Gedanken gespielt, den Mietvertrag einer der beiden Wohnungen zu erhöhen. Ich war davon ausgegangen, dass die Wohnung untervermietet ist, weil sie seit 1996 zum gleichen Mietzins vermietet ist. Allerdings konnte ich über meine Kontakte keine Vergleichswohnungen finden, die einen so viel höheren Mietzins aufweisen, dass eine Mieterhöhung gerechtfertigt gewesen wäre. Ich wundere mich, dass der Herr dann bereits vor über 20 Jahren eine Miete gezahlt hatte, die heutigen Standard hat. Somit bleibt die Miete bei diesem Investment erst einmal bestehen. Da hatte ich mir beim Kauf mehr erhofft, da die Miete bereits so lange besteht. Allerdings ist es nicht sonderlich schlimm, da mein Cashflow ja dennoch positiv ist.
Betrachtung meiner kalkulatorischen Rücklagen
Bisher habe ich relativ wenig Ausgaben für Instandhaltung. Die kalkulatorische Rücklage über alle Immobilien hinweg reicht vollkommen aus. Nachfolgend möchte ich euch noch einen Überblick über die Entwicklung meiner Rücklagen geben. Ich habe zwei Instandhaltungskonten. Eines für alle meine Eigentumswohnungen und ein weiteres für das Mehrfamilienhaus in Bernburg.
Für die Eigentumswohnungen lege ich monatlich 0,30€ – 0,70€ je Quadratmeter zurück. Das mache ich abhängig vom Zustand der Wohnung. Aktuell lege ich somit monatlich etwa 120,04€ für Reparaturen zurück. In diesem Jahr hatte ich tatsächlich keinerlei Reparaturen in meinen Eigentumswohnungen. Die Zahlen geben mir also Recht. Allerdings werde ich noch etwas konservativer herangehen und die Rücklage in Zukunft etwas erhöhen. Die 0,30€ je Quadratmeter sind eher eine Ausnahme und werde ich entsprechend anpassen.
Für Mietausfall berechne ich in der Regel circa 2% der Mieteinnahmen. Dies stimmt natürlich nicht genau, da ich schwankende Einnahmen durch Airbnb habe. Aktuell lege ich jedoch monatlich für Mietausfall 60,39€ zurück. Auch damit bin ich bisher gut gefahren.
Für das Mehrfamilienhaus in Bernburg berechne ich eine kalkulatorische Rücklage für Instandhaltung in Höhe von 377,32€ sowie eine kalkulatorische Rücklage für Mietausfall in Höhe von 48,86€.
Ergebnis nach kalkulatorischen Rücklagen
Insgesamt habe ich also monatlich kalkulatorische Rücklagen über mein gesamtes Portfolio hinweg von 606,61€. Nachdem ich also im Monat November einen Cashflow vor Rücklagen in Höhe von 1.424,70€ habe, spare ich davon kalkulatorisch 606,61€ in Rücklagen für Instandhaltung und habe 818,09€ für Steuern und zur freien Verfügung. Das ist alles sehr theoretisch und ich bevorzuge die Betrachtung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben, wie auch in meiner obigen Tabelle. Dennoch hatte der ein oder andere Leser danach gefragt. Für Steuern habe ich bisher noch nichts gesondert zurückgelegt, da ich in der Aufbauphase noch keine Steuern zahlen muss. Vor kurzem habe ich erst meine Steuererklärung für 2018 abgegeben und darf mich wieder auf eine Rückzahlung freuen.
Ich gebe das Geld, was nach kalkulatorischen Rücklagen übrig bleibt, aktuell nicht aus. Ich behalte es auf den Konten, um mir einen Sicherheitspuffer anzusparen und es gegenüber Banken als Eigenkapital auszuweisen.
