In diesem Blogeintrag möchte ich euch gerne mein Immobilien Kalkulationstool für Eigentumswohnungen vorstellen. Zuletzt habe ich immer häufiger aus meinem Freundeskreis oder über Stammtische von anderen Investoren gehört, dass sie keine Kalkulation vor ihrem Investment durchgeführt haben. Ladet euch gerne mein Immobilien Kalkulationstool kostenlos im Werkzeugkasten herunter.
Wenn ich höre, dass jemand eine Wohnung kauft, ohne vorher eine Kalkulation mit einem Immobilien Kalkulationstool durchgeführt zu haben, dann frage ich mich immer, wie solch ein Investment funktionieren kann. Man kauft sozusagen ins Blaue und orientiert sich nur an der Bruttorendite, die man durch den Makler übermittelt bekommt. Ich kann nur dringend davon abraten. Eine vorherige Kalkulation ist der Grundstein des Investments. Das ist für mich der erste Schritt bei der Objektbetrachtung. Bevor ich mir Bilder oder Dokumente anschaue, analysiere ich die blanken Zahlen. In fast jedem Exposé hat man den Kaufpreis und die Kaltmiete stehen. Manchmal stellt sich im Nachhinein heraus, dass es sich fälschlicherweise dann doch um die Warmmiete handelte oder die Miete fehlerhaft angegeben war. Dies ist aber ein anderes Thema. Im nachfolgenden möchte ich euch die einzelnen Positionen meines Immobilien Kalkulationstools erläutern.
immocashflow Immobilien Kalkulationstool
Erst einmal generell: Ihr habt in der in dem Immobilien Kalkulationstool zwei Tabellenblätter. Das erste ist das Tool, das zweite ist eine Beispielkalkulation, damit ihr auch die Berechnungen nachvollziehen könnt. Es ist eigentlich egal, in welchem Tabellenblatt ihr eure Zahlen entsprechend eintragt.
Anhand der Mieteinnahmen (1) und des Kaufpreises (2) kann man ganz einfach die Bruttomietrendite und den Faktor als ersten Anhaltspunkt berechnen.
Dazu müsst ihr lediglich diese beiden Zahlen in das Immobilien Kalkulationstool in der linken oberen Box eintragen. Habt ihr auch noch die Größe der Wohnung (3), dann bekommt ihr auch noch eine dritte einfache Vergleichsgröße automatisch berechnet – den Kaufpreis je Quadratmeter.
Diese drei Kennzahlen habe ich als „Quick-Check Immobilien KPIs“ betitelt und befinden sich in der oberen rechten Box. Aus 99% der Immobilienanzeigen können diese Immobilien-Kennzahlen in Sekundenschnelle berechnen werden. Deshalb sind sie auch in Stufe 1 im Quick-Check abgebildet.
Stufe 2 analysiert dann die Immobilie noch einmal genauer. Ich gehe mit meiner Kalkulation nur in diese Stufe über, wenn die „Quick-Check Immobilien KPIs“ stimmen. Jeder selbst sollte sich einmal anhand eigener Parameter (Zinssatz, Tilgungsrate, Steuersatz, usw.) errechnen, bis zu welcher Bruttorendite es sinnvoll ist, eine detailliertere Kalkulation zu betrachten. Dazu kann ich pauschal keine Aussage treffen. Dazu aber später in diesem Artikel noch mehr.
Errechnung Kaufpreis inklusive Nebenkosten
Für die detaillierte Objektkalkulation benötigt ihr weitere Parameter vom Makler, vom Eigentümer oder von entsprechenden Dokumenten. Sollten diese euch zu dem Zeitpunkt der Kalkulation nicht bekannt sein, dann müsst ihr Annahmen treffen. Der erste einzutragende Parameter ist die Maklercourtage (4). Diese könnt ihr in der Regel vom Exposé entnehmen und liegt oft bei 7,14%. Solltet ihr eine geringere Maklercourtage haben, dann könnt ihr euch schon glücklich schätzen. Der nächste Parameter sind die Kosten für Notar / Grundbucheintragung (5). Für diese Nebenkosten kann man pauschal 2% des Kaufpreises ansetzen. Bei der Grunderwerbssteuer (6) kommt es darauf an, in welchem Bundesland ihr euer Objekt kauft. Die Höhe der Grunderwerbsteuer könnt ihr beispielsweise hier nachlesen: Höhe der Grunderwerbssteuer.
Außerdem gibt es in der Kalkulation noch ein Feld für zusätzliche Kosten (7), wie Gutachterkosten oder Kosten für eine Sanierung direkt nach dem Kauf. In Summe ergeben diese vorab beschriebenen Positionen zusammen mit dem Kaufpreis die gesamten Anschaffungskosten inkl. Kaufnebenkosten.
Bewirtschaftungskosten
Die Kaltmiete wird einfach aus der oberen Eingabe in Stufe 1 automatisch übernommen. Als nächstes sind Hausgeld (8) und davon der Anteil der nicht umlegbaren Kosten anzugeben (9). Das sind die Bewirtschaftungskosten des Objektes. Diese Informationen sind der Hausgeldabrechnung bzw. dem Wirtschaftsplan zu entnehmen. Oft wird das Hausgeld für eine initiale Kalkulation auch bereits im Exposé angegeben, die nicht umlegbaren Kosten hingegen selten.
Möchtet ihr dennoch eine Kalkulation in Stufe 2 durchführen, ohne bereits die Dokumente der Wohnung eingefordert zu haben, dann könnt ihr pauschal mit 30% vom Hausgeld als nicht umlegbare Kosten rechnen. Das ist ein grober Wert und sollte bei der weiteren Objektprüfung auf jeden Fall noch mit dem exakten Wert aus den Dokumenten des Objektes aktualisiert werden.
Finanzierung
Anschließend beginnen die Finanzierungskennzahlen. Das eingesetzte Eigenkapital (10) verändert die Kredithöhe für die Gesamtinvestition und damit auch später den Kapitaldienst. Je mehr Eigenkapital ihr einsetzt, desto bessere Konditionen bekommt ihr meist von der Bank und dementsprechend geringer ist die monatliche Belastung zur Rückzahlung des Kredites (Annuität). Allerdings bedeutet mehr Eigenkapitaleinsatz bei einem Investment wiederum weniger zur Verfügung stehendes Eigenkapital für weitere Investments. Wie bereits in dem Blogartikel Die 4 Pfeiler meiner Immobilienstrategie beschrieben, setze ich auf möglichst hohe Finanzierungen, um dementsprechend mehr Investments tätigen zu können.
Der Zinssatz (11) und die Tilgungsrate (12) ergeben dann euren monatlichen Kapitaldienst. Diese sind hier Anfangstilgung und Anfangszins. Geht man von einem Annuitätendarlehen aus, dann verändern diese sich natürlich in der Höhe (aufgrund der abbezahlten Kreditsumme), bleiben jedoch in Summe gleich. Hier trage ich immer die Prozentsätze meiner letzten Finanzierung ein.
Cashflow vor Steuern
Für die Rücklage für Instandhaltung (13) berechne ich in meiner Kalkulation bisher in der Regel 0,50€ pro Quadratmeter. Je nach Objektzustand sollte man das entsprechend anpassen. Diese Rücklage ist beispielsweise für Renovierungskosten bei Mieterwechsel und wird nur für das Sondereigentum benötigt. Kosten für die Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum werden über die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft finanziert, sofern ausreichend. Außerdem bilde ich noch eine Rücklage für Mietausfall (14), welche für Leerstände bei Mieterwechseln notwendig ist.
Unter Berücksichtigung dieser „Stufe 2“-Zahlen kommt man bei der Berechnung am Ende auf den Cashflow vor Steuern.
Das ist schon eine deutlich detailliertere Betrachtung des Objektes. Sollte hier bereits ein negativer Wert herauskommen, Finger weg von dem Objekt! Dann passt das Investment nicht zu meiner Strategie passives Einkommen durch Immobilien-Investments mit positiven Cashflow aufzubauen. Vielen Investoren, wie auch mir anfangs, unterläuft der Fehler an dieser Stelle mit der Kalkulation aufzuhören. Allerdings wird hier ein entscheidender Kostenfaktor nicht berücksichtigt, den man beim ersten Gedanken eventuell nicht auf dem Schirm hat – Steuern. Wenn man mit Immobilien zusätzliches Einkommen generiert, dann muss man darauf natürlich auch Steuern zahlen und das kann schnell den positiven Cashflow auffressen.
Cashflow nach Steuern
Zuerst einmal benötigt ihr dafür die zu versteuernde Grundlage oder den zu versteuernden Kapitalfluss. Dafür zieht man von der Mieteinnahme die nicht umlegbaren Kosten, Zinsen und Abschreibung für das Gebäude ab. Die Tilgungssumme wird versteuert, weil diese ebenfalls einen Kapitalaufbau darstellt. Dieser Wert, der zu versteuernden Grundlage, berechnet sich automatisch aus den bereits erfolgten Eingaben im Kalkulationstool. Die Abschreibung (15) bedarf jedoch einer weiteren Berechnung. Grundsätzlich gilt, dass lediglich der Gebäudeanteil (16) eines Investments abgeschrieben wird, nicht jedoch der Grundstücksanteil. Wurde das Gebäude vor 1925 erbaut, können 2,5% Abschreibung angesetzt werden, ansonsten sind es 2%.
Um auf den Wert des Gebäudeanteils zu kommen, muss man vom Kaufpreis inkl. Nebenkosten den Wert für den Bodenanteil abziehen. Zur Berechnung des Bodenwertes benötigt man einige weitere Kennziffern. Die Grundstücksfläche (17) (entnommen dem Grundbuchauszug) wird mit dem eigenen Miteigentumsanteil (18) (entnommen der Teilungserklärung, Grundbuchauszug oder Wirtschaftsplan) multipliziert, um auf den eigenen Anteil am Grundstück zu kommen. Multipliziert man diesen Wert dann noch mit dem Bodenrichtwert (19), erhält man den anteiligen Bodenwert vom Kaufpreis. Der andere Teil des Kaufpreises ist somit der Gebäudeanteil, welche dann nur noch in Prozent für die Kalkulation ausgedrückt werden muss. Den Bodenrichtwert findet ihr, wenn ihr im Internet einfach nach dem Bodenrichtwert in der betreffenden Stadt sucht. Für Leipzig findet ihr die Werte unter bodenrichtwert.leipzig.de.
Mit dem Wissen über den Gebäudeanteil, kann nun auch die Berechnung des Cashflows nach Steuern durchgeführt werden. Für die Steuerberechnung müsst ihr noch euren eigenen Steuersatz (20) einsetzen und schon kommt ihr auf den Cashflow nach Steuern.
Dieser Wert ist ein theoretischer Wert, da anfangs Anschaffungsnebenkosten zusätzlich angesetzt werden können und somit das zu versteuernde Einkommen senken. Diese können ebenfalls über mehrere Jahre verteilt abgesetzt werden. Ohnehin hilft diese Kalkulation jedoch sehr, um vor dem Investment die Zahlen zu analysieren und genau zu wissen, ob man bei dem Investment draufzahlt oder zusätzliches Einkommen generiert.
Ich hoffe ich konnte euch von dem immocashflow Immobilien Kalkulationstool überzeugen. Ladet es euch gerne im Werkzeugkasten oder hier direkt runter:
