Vergangenen Monat habe ich an der Immobilien Mastermind von Dr. Florian Roski auf Nordzypern teilgenommen. Das war bisher meine erste Immobilien Mastermind und in allen Bereichen ein voller Erfolg. Wir haben unter anderem das Thema Investieren in Auslandsimmobilien durchleuchtet sowie uns mit den zwei größten Bauträgern / Projektentwicklern vor Ort getroffen. Nachfolgend möchte ich meine Erfahrungen und Erkenntnisse mit Euch teilen.
Die Organisatoren der Immobilien Mastermind
Immobilienmillionär Dr. Florian Roski
Dr. Florian Roski, auch bekannt als der Immobilienmillionär, ist Mehrfachgründer, Unternehmer, Investor und Sachbuchautor. Er wohnt aktuell in Nürnberg und ist dort auch zusätzlich noch Dozent an der Universität. Im Immobilienbereich besitzt er mehrere Unternehmen, sogar eine eigene Bank, und gründet aktuell eine Stiftung. Nicht zu vergessen, er ist menschlich sehr sympathisch und es macht Spaß mit ihm Zeit zu verbringen, so auch bei der Immobilien Mastermind auf Nordzypern.
Für Immobilieninvestoren und Gründer / Unternehmer hat er drei top bewertete Bücher geschrieben:
Deutsche Community Nordzypern | Susanne Rey
Susanne Rey ist eine deutsche Auswanderin in Nordzypern und baut die deutsche Community in Nordzypern ehrenamtlich auf. Dafür organisiert Sie unter anderem Treffen von deutschen Auswanderern vor Ort oder bringt deutschen Investoren das Leben, Kultur und Investments auf Nordzypern näher. Dafür reist sie auch regelmäßig nach Deutschland und hält Vorträge über Nordzypern. Außerdem erklärt sie auf YouTube viele Fragen deutscher Investoren hinsichtlich des Investitionsprozesses sowie allgemeinen Informationen zu Nordzypern für Touristen. Sie hat ebenfalls einen großen Anteil am Erfolg der Immobilien Mastermind auf Nordzypern gehabt.
Schaut gerne einmal auf dem informativen YouTube-Kanal vorbei: Susanne Rey
Hier geht es zu den Social Media Auftritten der deutschen Community Nordzypern: Facebook, Instagram
Investieren im Ausland – so durchleuchtet man den Markt
Florian hat uns bei der Immobilien Mastermind vorgestellt, wie er bei Auslandsinvestitionen den Markt durchleuchtet. Handelt es sich um ein unbekanntes Land und demzufolge einen unbekannten Markt, ist es wichtig Kontakte vor Ort zu knüpfen. Er reist dafür erstmalig für mehrere Wochen in das Land, in das er gern investieren möchte.
Vorab versucht er möglichst viele deutsche Auswanderer über Soziale Medien zu kontaktieren. Er tritt entsprechenden Facebook-Gruppen bei und schreibt Personen direkt an. Sein Ziel ist es bereits vorab möglichst viele Treffen mit Auswanderern zu vereinbaren. In den Terminen lernt er die Auswanderer kennen, baut ein entsprechendes Netzwerk auf und befragt die Menschen zu allen möglichen Dingen über die Kultur und das Leben in dem jeweiligen Land. Im Gespräch kommt es dann selbstverständlich auch zu dem Thema Immobilien und Investieren vor Ort. Zugleich fragt er die Leute dann nach weiteren Kontakten in der Immobilienbranche. So baut er sich ein entsprechendes Netzwerk vor Ort auf und lernt Personen aus der Immobilienbranche kennen.
Eine weitere Vorgehensweise ist, dass er sich die größten Bauträger und Projektentwickler des Landes heraussucht und diese dann kontaktiert und auch persönlich trifft. Dabei lässt er sich gern aktuelle sowie abgeschlossene Projekte zeigen, um die Bau-Qualität zu beurteilen und sich selbst ein Bild von den jeweiligen Immobilien machen zu können. Er bekommt so ein Gefühl für die Immobilien vor Ort und weiß welche Bauträger sehr gute Projekte umsetzen und welche eher die schwarzen Schafe sind. Neben der Bauqualität ist eine lange Historie der Unternehmen dabei ebenso wichtig, wie eine gute Liquidität.
Worauf sollte man bei Immobilieninvestitionen im Ausland achten?
Es gibt viele attraktive (Urlaubs-)Länder in denen Immobilien äußerst günstig gebaut und verkauft werden können. Dies liegt vor allem auch an den günstigeren Personal-, Land- und Materialkosten. Dafür genießen die Handwerker in der Regel keine „deutsche“ Ausbildung. Somit kann dies zu Qualitätsverlusten führen. Deshalb ist es wichtig die Arbeit der Handwerker bzw. Bauträger vorab genauer zu kennen.
Häufig ist die Versteuerung lokal im Ausland günstiger als in Deutschland. Wenn man selbst nicht vor Ort ist, können hohe Renditen mit der Vermietung von Ferienimmobilien in Urlaubsgebieten erzielt werden. Dem Gegenüber steht natürlich das Risiko der Auslastung. Nicht zu unterschätzen ist auch die Verwaltung der Immobilie. Dafür ist es meiner Meinung nach wichtig vor Ort einen zuverlässigen Ansprechpartner zu haben, der sich um das Management der Immobilie kümmert. Einhergehend damit ist es notwendig die Fixkosten vorab zu kalkulieren und in die Cashflowbetrachtung mit aufzunehmen.
Bevor man im Ausland investiert, ist es außerdem wichtig das Steuersystem, das Wetterklima sowie das politische Klima zu verstehen. Nur so können zukünftige Entwicklungen (Chancen und Risiken) abgeschätzt werden. Daraus können auch Vermietungsmodelle und Ertragserwartungen abgeleitet werden.
Weiterhin ist es essentiell, sich über Finanzierungsmöglichkeiten im Ausland zu informieren. Schließlich steht und fällt das Investment mit der Finanzierung.
Begutachtung von lokalen Bauträgerprojekten
Während der Immobilien Mastermind haben wir uns drei der aktuell größten Bauträgerprojekte des Landes von zwei Top-Bauträgern angeschaut und begutachtet. Dies waren Natura Cyprus von Kibris Developments sowie Mykonos Homes und Maledives Homes von Cyprus Constructions.
Drei atemberaubende Projekte bei denen jeweils dutzende Apartments und Villen in verschiedenen Größen direkt am Meer gebaut werden. Der Baustandard ist sehr gut. Vor Ort entstehen dadurch entsprechende Wohn-Communities mit diversen gemeinschaftlich zu nutzenden Bereichen wie Fitness, Sauna, Wellness & Pool, Yoga und weiteren Aktivitäten.
Wir haben uns hier vor allem die baulichen Umsetzungen angeschaut und den Baufortschritt begutachtet. Es war sehr interessant, worauf Florian entsprechend achtet (Baumaterialien, Fortschritt im Vergleich zum Plan, Verarbeitung der Baustoffe etc.). Schließlich hat er auch den Fortschritt seines Apartments geprüft, welches er vorab off-plan gekauft hat. Die Bauphase dauert etwa 1,5 Jahre bis Fertigstellung inklusive des Genehmigungsprozesses. Sein Apartment möchte er teilweise vermieten und teilweise selbst bewohnen. Während der Bauphase steigt der Wert der Immobilie allein durch die Fertigstellung bereits um 10-20%. Off-plan zu kaufen, birgt natürlich ein gewisses Risiko. Wenn man sich jedoch vorab mit 20 Bauträgern des Landes getroffen und Projekte besichtigt hat, so wie Florian, erscheint das Risiko recht gering.
Die Bauträger haben uns im Rahmen der Immobilien Mastermind auch in ihre Räumlichkeiten eingeladen und ihre Unternehmensgeschichte vorgestellt. Nachfolgend seht ihr ein paar Impressionen von den spannenden Vorträgen.
Immobilienvortrag von Florian als Teil der Immobilien Mastermind
Vor der Reise hat Florian Immobilienthemen gesammelt, die für die Teilnehmer von besonderem Interesse waren. Wir konnten also übermitteln, worüber wir gern mehr erfahren und diskutieren wollten. Neben, von ihm selbst, geplanten Themen, gab es somit auch noch eine abschließende Diskussion über die Teilnehmerfragen. Unabhängig von diesem Tag, haben wir Florian natürlich auch täglich mit unseren Fragen gelöchert.
In dem seinem Vortrag ging es unter anderem über zu erwartende Trends und Entwicklungen im Immobilienbereich, seine Portfoliostrategie in turbulenten Zeiten, das Investieren im Ausland generell sowie Immobilienkonzepte für Deutschland. Nachfolgend eine Auflistung verschiedener angesprochener Themen zu Immobilienkonzepten für Deutschland:
- Wichtiger denn je ist das selektive Investieren
- Qualität, statt Quantität
- Fokus auf maximalen Cashflow
- WG-Konzepte
- Umbau von kleinen Restauranteinheiten und Ladengeschäften zu Mikrooffices kann lukrativ sein
- Fix&Flip nur in begehrten Lagen
- Dachbodenerweiterungen und Aufstockungen (für Profis)
Individuelle Immobilienprojekt-Reviews
Auf der Agenda der Immobilien Mastermind standen eigentlich keine individuellen Projektreviews. Dennoch habe ich Florian kurzerhand gefragt, ob er sich die Zeit nehmen und mir zu zwei meiner aktuellen Projekte (eins Buy&Hold, das andere Fix&Flip) Feedback geben würde. Und das hat er auch gemacht. Ganz individuell bei Sonnenschein auf einer Bootsfahrt haben wir die Projekte begutachtet. Beim Fix&Flip-Projekt hat Florian meine Kostenschätzungen validiert und mit seinen Erfahrungen bewertet. Beim Buy&Hold-Projekt hat er mir einen sehr interessanten Denkanstoß gegeben. So werde ich wohl eher zusätzliche Balkone anbringen, anstatt mich um die Fassade zu kümmern, um zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Das steigert kurzfristig noch mehr die Attraktivität der Wohnungen und führt zugleich zu höheren Mieteinnahmen.
Für einen weiteren Teilnehmer haben wir im Laufe der Immobilien Mastermind einmal den Business Case der Airbnb-Vermietung einer Ferienimmobilie auf Nordzypern durchgerechnet. Dabei haben wir mit der Finanzierung und den Finanzierungskosten angefangen. Eine nord-zypriotische Bank bietet eine Finanzierung für deutsche Investoren an. Nachfolgend haben wir alle weiteren Kosten für das Management der Ferienwohnung gelistet und analysiert, bis wir zum Schluss einen möglichen Cashflow anhand unterschiedlicher Auslastungsszenarien berechnet haben.
Urlaubsfeeling während der Immobilien Mastermind
Neben den täglichen Unterhaltungen über diverse Immobilienthemen, haben wir natürlich auch ausreichend Spaß und Urlaubsfeeling gehabt. Wir konnten eine wundervolle Quad-Tour durch die Berge machen, sind mit dem Boot und auch mit dem Jetski übers Meer gedüst. Ich habe es mir natürlich auch nicht nehmen lassen, eine Runde Golf im Korineum Golf Resort zu zocken. Ein unglaublich schöner Platz zwischen Bergen und Meer. An den Abenden haben wir in leckeren Lokalitäten gespeist und meist bis in die Nacht über Immobilienthemen diskutiert.
Zusammengefasst war die Immobilien Mastermind 2020 auf Nordzypern ein voller Erfolg. Vielen Dank noch einmal an Florian und Susanne für die Organisation sowie an die Bauträger, Projektentwickler und Anwälte vor Ort für die überragende Gastfreundschaft. Nordzypern ist nicht nur als Investitionsstandort interessant, sondern definitiv auch als Urlaubsziel.
Tolle Einblicke! Danke fürs teilen. Findet solch eine Mastermind eventuell nächstes Jahr noch einmal statt?
Hallo Carsten,
bisher ist noch nichts konkretes geplant, aber du kannst mir gerne mal eine E-Mail schreiben (j.brand@f-q.de), dann kommst Du auf die Interessentenliste und falls nächstes Jahr wieder eine Mastermind stattfinden sollte, geben wir dir sehr gerne Bescheid!
Beste Grüße,
Jonas 🙂