Mein erstes Immobilien-Investment

In diesem Blogeintrag möchte ich euch ein bisschen über mein erstes Immobilien-Investment erzählen. Nachdem ich mich im Jahr 2016 ausgiebig mit diversen Büchern, Podcasts, Videos und Internetseiten zum Thema Immobilien beschäftigt hatte (siehe dazu auch „Die Vorbereitung auf Immobilien-Investments„), war es dann an der Zeit auch tatsächlich aktiv zu werden.

Kalkulation meines ersten Immobilien-Investments

Zuerst einmal habe ich mir ein eigenes Kalkulationstool erstellt. Das hilft mir, um schnell anhand des Übertrags von Zahlen aus einem Exposé eine Objektkalkulation durchzuführen. Natürlich hat man zu Beginn nicht alle notwendigen Daten vorhanden, kann jedoch immer zumindest den Faktor eines Investments oder mit umgekehrten Rechnungsweg die Bruttorendite ausrechnen. So hat man einen schnellen Vergleich der Objekte.

Faktor = Kaufpreis der Immobilie / Jahreskaltmiete
Bruttorendite = Jahreskaltmiete / Kaufpreis der Immobilie

Diese beiden Kennzahlen sind viel mehr für eine Vergleichbarkeit von Objekten gedacht und weniger zum Treffen einer realistischen Aussage über die Rendite. Denn die Bruttorendite, wie sie hier standardmäßig berechnet wird, enthält viele Kostenpunkte nicht, die die Rendite weiter schmälern. Diese Bruttorendite ist hier also keinesfalls mit dem Cashflow gleichzusetzen, der am Ende eines Investments übrigbleibt.

Ich begann also vor allem auf Immobilienportalen wie Immobilienscout24 oder Immowelt nach Immobilien zu suchen, diese in meine Kalkulation zu übernehmen und in einer Excel-Datei untereinander aufzulisten. So bekam ich ein erstes Gefühl dafür, wie der Markt speziell für kleine Eigentumswohnungen (ETW) in Leipzig ausschaut.

Ich habe dann nach etwa 70 gelisteten Objekten vor allem die Wohnungen herausgesucht, bei denen die Bruttorendite am höchsten war. Bei diesen Eigentumswohnungen habe ich dann die Makler angeschrieben und nach den weiteren Objektunterlagen gefragt. Danach folgte die entsprechende Due Diligence. Mir wurde schnell klar, dass ich so nicht wirklich Cashflow-Immobilien auf diesen Immobilienportalen finden kann. Es muss einen anderen Weg geben.

Alternative Immobiliensuche

Kontaktaufnahme zu Maklern

Ich habe daraufhin diverse Makler von den Immobilien-Portalen noch einmal angeschrieben und bekundet, dass für mich noch nicht das optimale Objekt dabei war. Zusätzlich sagte ich, dass ich jedoch sehr gerne über ähnliche Objekte direkt informiert werden möchte. Und siehe da, bei einem Makler hatte ich tatsächlich wenig später schon Glück. Er antwortete und schickte mir Eckdaten zu zwei kleinen Ein-Zimmer-Wohnungen zu. Nach seiner Aussage hatte er diese erst neu bekommen, weshalb es dazu auch noch kein Exposé gab.

Diese beiden Wohnungen sind beide im Dachgeschoss des gleichen Hauses. Das ist also eine perfekte Möglichkeit Offline-Deals zu bekommen. Stellt euch mit den Maklern gut, bittet um Angebote eingeschränkt auf euer Zielobjekt (Größe, Kaufpreis, Lage usw.) und bleibt regelmäßig in Kontakt.

Die beiden Eigentumswohnungen wurden durch einen Immobilienhändler verkauft – keine optimale Voraussetzung dachte ich mir. Denn ein Immobilienhändler macht seinen Gewinn durch günstigen Einkauf und teureren Verkauf von Objekten. Allerdings gab es bei diesen beiden Wohnungen eine Besonderheit. Eine davon konnte man nicht besichtigen, da der Mieter bereits seit einem halben Jahr nicht mehr erreichbar war. Seine Miete wurde aber durch einen Dauerauftrag jeden Monat pünktlich überwiesen.

Das bedeutete für mein erstes Immobilien-Investment folgendes:

• Der Immobilienhändler möchte die Wohnungen im Paket verkaufen, weil er eine Wohnung allein, die nicht besichtigt werden kann, nur schwer los wird.
• Die fehlende Möglichkeit der Besichtigung birgt ein gewisses Risiko. Es könnte im schlimmsten Fall ein Messie in der Wohnung leben und nach Auszug wird eine Komplettsanierung fällig. Es kann aber genauso gut ein Geschäftsmann sein, der sich nicht mehr um diese Wohnung kümmert und jede Woche auf Reisen ist.
• Durch die nicht mögliche Besichtigung und das damit einhergehende Risiko habe ich Verhandlungsspielraum für mein erstes Immobilien-Investment.

Stärkung der Verhandlungsposition

Nun habe ich die eine Wohnung, welche zu besichtigen war, besichtigt. Und sie passte perfekt zu meiner Anfangsstrategie. Im Laufe der Kaufpreisverhandlung haben wir uns auf einen günstigeren, als den Ursprungspreis geeinigt. Meine Annahme hatte sich bestätigt. Sucht bei einem Immobilien-Investment immer nach „Problemen“, die eure Position bei der Kaufpreisverhandlung stärken. Hier war es die fehlende Möglichkeit der Besichtigung der Wohnung. Damit geht natürlich Ungewissheit einher, wie diese Wohnung von innen aussieht. Ich würde den ungesehenen Kauf, aufgrund des Risikos, Anfängern nicht empfehlen. Es sei denn ihr seid so risikofreudig wie ich.

Eigentlich hatte ich nicht genügend Eigenkapital, um beide Wohnungen zu kaufen und das war auch erst nicht der Plan. Aber über ein paar Umwege, etwas Glück und eine gute Problemlösung konnte ich trotz ursprünglich zu geringem Eigenkapital beide Wohnungen kaufen. Was bei der Finanzierung alles passiert ist und wie ich das notwendige Eigenkapital auftreiben konnte, erfahrt ihr in folgendem Blogartikel: „Finanzierung trotz fehlenden Eigenkapitals„.

Mein erstes Immobilien-Investment: der weitere Investitionsprozess 

Erstellung des Kaufvertrages

Nachdem ich dem Verkäufer und dem Makler die Zusage für beide Wohnungen erteilt hatte, ging es gleich in die Finalisierung des Kaufvertrages über. Während der Besichtigung hatte sich herausgestellt, dass die Fenster getauscht werden müssen. Dafür musste noch eine außergewöhnliche Eigentümerversammlung einberufen werden, um dies von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) genehmigen zu lassen.

Die Fenster in der Wohnung zählen nämlich zum Gemeinschaftseigentum der WEG, welches auf Kosten der Instandhaltungsrücklage saniert wird. Da dies zum Kaufzeitpunkt noch nicht durchgeführt wurde, bestand ich darauf, dass dies mit in den Kaufvertrag aufgenommen wird. Folgende Passage hatten wir somit bei der finalen Version mit aufgenommen:

„Dem Erwerber ist bekannt, dass in der WE09 das Veluxfenster in der Küche sowie im Badezimmer und ein Veluxfenster im Wohnzimmer undicht sind. […] Der Veräußerer stellt den Erwerber in diesem Zusammenhang ausdrücklich von den Kosten für diese Reparatur frei und garantiert eine Kostenübernahme durch die WEG. Sollten die Mängel nicht bis zum 31.05.2017 behoben sein, ist der Erwerber berechtigt, ein Fachunternehmen seiner Wahl mit der Reparatur auf Kosten des Veräußerers zu beauftragen.“

Ich empfehle euch also, dass Versprechungen und Abmachungen immer schriftlich in den Kaufvertrag aufgenommen werden, denn ansonsten sind sie wertlos.

Beurkundung des Kaufvertrages

Für den Abschluss stand nun also die Beurkundung beim Notar auf dem Programm und da ich von dem Gesamtprozess noch keine Ahnung hatte, stimmte ich einer Beurkundung in Leipzig zu. Ich selbst wohne in Berlin und musste somit ein weiteres Mal nach Leipzig reisen. Später habe ich erfahren, dass ich als Erwerber hätte auch einen Notar in Berlin stellen und mir dadurch die Reisekosten und -zeit ersparen können.

Ein weiterer wichtiger Punkt, den ich bei meinem ersten Immobilien-Investment lernte – sorgt unbedingt dafür, dass alle notwendigen Unterlagen für die Grundbuchbestellung von eurer finanzierenden Bank an den Notar vor dem Beurkundungstermin des Kaufvertrages übermittelt werden. So könnt ihr in einem Notartermin die Beurkundung des Kaufvertrages sowie die Grundbuchbestellung durchführen. Andernfalls müsst ihr noch ein zweites Mal zum Notar rennen. Das hätte für mich in dem Falle noch eine weitere Reise nach Leipzig bedeutet.

Ich hätte natürlich auch dem Makler vor Ort eine Vollmacht erteilen und dann im Nachgang den Kaufvertrag, bei einem Notar meiner Wahl, nach beglaubigen lassen können. Allerdings möchte ich vor allem am Anfang möglichst viele Prozessschritte selbst übernehmen. Somit gehörte für mich dazu, bei meinem ersten Immobilien-Investment auch selbst zum Notar zu gehen.

Sehr hilfreich ist es, dass man zu diesem Termin, durch die Erklärungen des Notars, ein tiefgründiges Verständnis über die Vertragstexte erlangen kann. Nehmt euch am Anfang also auf jeden Fall etwas zu schreiben mit. Der Notar ist schließlich, auch im Vorfeld bereits, dazu da, die Vertragsinhalte auf Nachfrage genau zu erklären. Meiner Meinung nach ist diese Möglichkeit gerade zu Beginn gold wert. Das solltet ihr auf jeden Fall in Anspruch nehmen!

Kaufpreisfälligkeit und Eigentumsübergang

Nach diesem Termin dauerte es dann noch einige Wochen, bis alle Voraussetzungen zur Kaufpreisfälligkeit erfüllt waren. Danach erhielt ich die Mitteilung über die Kaufpreisfälligkeit vom Notar. Nach erfolgreich veranlasster Auszahlung bei der Bank war schließlich mein erstes Immobilien-Investment erfolgt und die ersten beiden Eigentumswohnungen meine. Und wenig später freute ich mich über die ersten Mieteingänge auf meinem Konto!