Immobilienfinanzierung trotz fehlenden Eigenkapitals

Nachfolgend möchte ich euch nun gern die Immobilienfinanzierung meines ersten Immobilien-Investments darstellen. Vor allem auch, weil dabei nicht alles standardmäßig verlief.

Aufteilung eines Wohnungspakets

Wie bereits schon in dem Blogeintrag „Mein erstes Immobilien-Investment“ beschrieben, hatte ich von einem Makler offline zwei kleine Eigentumswohnungen angeboten bekommen. Das erste Investment wollte ich zu 90% finanzieren, was ich im Nachhinein sicherlich anders gemacht hätte. Somit brauchte ich 10% des Kaufpreises sowie plus zusätzlich 10% Kaufnebenkosten als Eigenkapital für meine erste Immobilienfinanzierung. Und das hatte ich auch – leider nur für eine Wohnung! Allerdings wollte der Verkäufer die beiden Wohnungen lediglich im Paket verkaufen und nicht einzeln.

Ich sprach mit einem damaligen Arbeitskollegen und Freund über die Situation, der bereits in Immobilien investierte und das auch am Standort Leipzig. Er bot von sich aus Folgendes an. Wir würden uns die beiden Wohnungen aufteilen. Eine nehme ich, die andere bekommt er. Dafür begleitet und unterstützt er mich bei meiner kompletten ersten Immobilienfinanzierung bzw. beim gesamten Investmentprozess. Somit würden wir zusammen den Kauf beider Wohnungen dem Verkäufer garantieren. Dennoch könnte ich am Ende des Deals eine Wohnung bekommen und würde auch nur das Eigenkapital für eine Wohnung benötigen.

Also gingen wir zum Makler und teilten das Vorhaben mit. Um die Wohnungen auch für uns zu sichern, kam es zum Abschluss einer Reservierungsvereinbarung inklusive Anzahlungshinterlegung zwischen uns (jeweils) und dem Makler. Diese Vereinbarung sagte aus, dass die entsprechende Eigentumswohnung für den Erwerb durch mich freigehalten und keinem anderen Interessenten mehr angeboten wird. Die Gebühr dafür betrug 500€. Außerdem waren folgende Bedingungen Teil der Vereinbarung:

„Die Reservierungszahlung wird dem Interessenten bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages als Anzahlung auf die Provision gutgeschrieben. […] Kommt aus Gründen, welche einseitig der Interessent verursacht hat (z.B. Absage), kein Kaufvertragsabschluss zustande, so wird die Reservierungshinterlegung für die Erstellung des Kaufvertragsentwurfes sowie für den entstandenen Aufwand nebst Entschädigung für die Verzögerung des Verkaufs vollständig einbehalten.“

Kreative Immobilienfinanzierung

Kein Problem, dachte ich, wir kaufen die beiden Wohnungen sicher und damit werden die 500€, die wir jeweils anzahlen, letztendlich wieder gutgeschrieben. Natürlich kam es doch anders, als gedacht! Mein Freund hatte plötzlich nicht mehr die Konditionen von der Bank erhalten, mit denen er das Investment kalkuliert hatte. Das lag zum einen daran, dass es gerade eine Zinserhöhung gab und zum anderen, dass er bereits mehrere Kredite aufgenommen hatte und die Bank im dadurch zusätzlich etwas schlechtere Konditionen bot. Er wollte sich nun leider aufgrund der Probleme bei seiner Immobilienfinanzierung aus dem Investment wieder zurückziehen, eigentlich aber auch nicht die 500€ aufgeben.

Daraufhin sprach ich mit dem Makler und erklärte ihm die Situation. Dieser fragte mich nochmals, ob ich nicht doch auch selbst beide Wohnungen nehmen möchte. Ich kalkulierte mir dies noch einmal neu durch. Allerdings fehlten mir letztendlich mehrere tausend Euro Eigenkapital für die gesamte Immobilienfinanzierung und somit den Abschluss des Deals. Doch ich hatte folgende Idee, wie ich das Problem des fehlenden Eigenkapitals lösen könnte.

Erst einmal fragte ich den Makler, ob mein Freund seine 500€ Anzahlung zurückbekommen würde, wenn ich beide Wohnungen kaufe. Dies sicherte er mir zu. Außerdem hatte ich die Idee, dass wir Teile der Provision für den Makler auf den Kaufpreis umlegen könnten und diese Teile dann vom Verkäufer wieder an den Makler ausgezahlt werden (z.B. über eine höhere Innenprovision zwischen dem Verkäufer und dem Makler). Der Vorteil für mich? Die Provision sind Kaufpreisnebenkosten und würden bei meiner Immobilienfinanzierung komplett von mir getragen werden. Wenn diese Provision jedoch „wegfällt“ und in gleicher Höhe der Kaufpreis erhöht wird, dann zahle ich deutlich weniger durch mein Eigenkapital. Denn von jedem Euro des Kaufpreises zahle ich lediglich 10% durch Eigenkapital und 90% würde ich finanzieren. Für den Makler war dies in Ordnung – Jackpot!

Das würde schon einmal den Eigenkapitalanteil für den Erwerb beider Wohnungen senken, jedoch fehlte mir noch immer etwas Kleingeld. Um dies aufzutreiben, brauchte ich die Zusicherung des Maklers, dass mein Freund die 500€ zurückerhalten würde, insofern ich beide Wohnungen kaufe – diese hatte er mir ja bereits gegeben. Nun ging ich zu meinen Freund. Da wir Arbeitskollegen waren, wusste er, dass in wenigen Monaten unsere Bonuszahlungen anstehen würden.

Ich fragte ihn also, ob er mir das Geld, was mir zu dem Zeitpunkt für den Erwerb beider Wohnungen noch fehlte, für die Immobilienfinanzierung leihen würde. Sobald ich dann die Bonuszahlung von unserem Arbeitgeber erhielt, wollte ich es direkt zurückzahlen. Der Vorteil für meinen Freund, er würde die 500€ zurückbekommen, weil ich schließlich beide Wohnungen kaufen könnte. Für ihn war es somit auch ein genialer Deal – wenige tausend Euro leihen und dafür innerhalb weniger Monate 500€ erhalten! Er war einverstanden, bestand jedoch darauf, dass wir zur Sicherheit einen Vertrag dazu abschließen würden. Das war für mich kein Problem.

Zusammenfassung:

• Mir fehlte anfangs das nötige Eigenkapital für meine erste Immobilienfinanzierung.
• Über das Umlegen der Provision auf den Kaufpreis konnte ich den Eigenkapitalanteil des Investments senken.
• Durch ein Privatdarlehen mit einem befreundeten Investor, konnte ich das restliche Geld zusammensammeln und zahlte dafür nicht einmal einen Zinssatz. Mein Freund bekam seine 500€ Anzahlung im Gegenzug zurück.

Wenig später waren die ersten beiden Eigentumswohnungen in Leipzig meine und ich zahlte meinen Freund das geliehene Geld nach meiner Bonusauszahlung zurück. Das erste Immobilien-Investment war getätigt und der Weg zur finanziellen Unabhängigkeit eingeschlagen.

Diese Problemlösung erinnerte mich an Robert Kiyosaki. Er lehrt in seinen Büchern stets, dann man finanzielle Intelligenz entwickelt, indem man finanzielle Probleme löst. Jeder hat finanzielle Probleme unabhängig vom Einkommen bzw. der Höhe. Doch diejenigen, die sich finanziellen Problemen stellen und diese lösen, werden langfristig finanziell erfolgreich sein!