Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH für den Immobilien Bestandsaufbau

Ende Januar habe ich zusammen mit einem Freund und Co-Investor eine neue GmbH gegründet, die P&P Immobilien GmbH. Diese GmbH soll rein vermögensverwaltend agieren (vermögensverwaltende GmbH). In dieser wollen wir gemeinsam Mehrfamilienhäuser ankaufen und somit unseren Bestand erweitern. Was genau eine vermögensverwaltende GmbH bzw. kurz vvGmbH ist und warum das für Buy&Hold Immobilien Sinn machen kann, erläutere ich euch in diesem Blogbeitrag. Außerdem erfahrt ihr noch mehr zu unserer Gründung.

Co-Investment Modelle

Es gibt natürlich verschiedenste Co-Investment-Modelle. Mit der Paul & Cie. Immobilien GmbH führe ich Projekte auch mit Co-Investoren zusammen durch. In dem Fall sind die Co-Investoren dafür da, EK-Ersatz für die einzelnen Deals aufzubringen. Das heißt, die Paul & Cie. führt das komplette Projekt durch und nimmt eine Finanzierung bei der Bank in Höhe von 70-80% des Gesamtinvestitionsvolumens auf. Die restlichen 20-30% werden durch Co-Investoren gestellt, welche dann am Projektgewinn beteiligt werden. Das ist eine Form von Co-Investment.

Eine andere Form kann die Gründung einer vvGmbH sein, in der man dann Immobilienprojekte gemeinsam durchführt. Eigentlich gründet man eine GmbH, welche dann automatisch eine vvGmbH ist, insofern diese lediglich Vermögen verwaltet. Dies ist die Form, die wir mit Peter – einem Freund und Geschäftspartner – gewählt haben. Wir halten beide 50% an der GmbH und haben gleich viel Startkapital eingebracht. Bei solch einem Modell stellt sich natürlich die Frage, warum macht man den Bestandsaufbau nicht allein, sondern teilt sich die Immobilien? Das macht am Ende nur Sinn, wenn man sich auch klar die Aufgaben aufteilt. Wenn beide alles machen, hat man am Ende keinen Zeitgewinn und macht alles doppelt. Deshalb haben wir vorab klar definiert, wer für welche Bereiche federführend zuständig ist, so dass wir uns entsprechend ergänzen und unsere individuellen Stärken nutzen können. Nur dann macht so ein Co-Investment-Modell auch Sinn.

Was ist eine vvGmbH?

Eine vermögensverwaltende GmbH bzw. vvGmbH hat den Zweck Vermögen, beispielsweise Immobilienvermögen, anzukaufen, zu halten und zu verwalten. Der Verkauf von Vermögen ist grundsätzlich nicht Unternehmenszweck, dennoch im Rahmen natürlich möglich. Die vvGmbH hat keinen gewerblichen Betrieb, handelt nicht mit Immobilien und ist somit von der Gewerbesteuer befreit. Das ist der grundlegende Unterschied zu meiner Fix&Flip- / Projektentwicklungsgesellschaft. Diese betreibt durch den Handel mit Immobilien ein Gewerbe und ist deshalb verpflichtet Gewerbesteuer zu zahlen. Die vvGmbH ist dies nicht, solange diese sich auf die reine Verwaltung von Vermögen beschränkt.

Vorteile der Gründung einer vvGmbH

Steuerersparnis auf laufende Einnahmen

Damit sind wir auch beim Hauptvorteil der Gründung einer vvGmbH – die Steuerersparnis. Bei einer privat gehaltenen Immobilien wird ein zu versteuerndes Einkommen berechnet, welches dann mit dem individuellen Einkommensteuersatz versteuert werden muss. Wenn Investoren sich im Spitzensteuersatz befinden und somit 45% Steuern auf das zusätzliche Einkommen durch Immobilien zahlen, ist die Besteuerung recht hoch.

Wenn eine Immobilie jedoch nicht im Privatvermögen gehalten wird, sondern in einer vvGmbH, dann wird nicht die Einkommenssteuer berechnet, sondern die Körperschaftssteuer. Die Berechnung ist dann im Vergleich zur Einkommenssteuer wie folgt:

15% Körperschaftssteuer + 5,5% Solidaritätszuschlag = 15,825% effektive Steuerlast.

Gerade bei Vielverdienern kann sich eine vvGmbH hinsichtlich der Versteuerung laufender Einnahmen lohnen.

Hier bedarf es aber auch immer eine Betrachtung des jeweiligen Objektes. Wenn eine Immobilie viel Cashflow abwirft, dann kann es sich also lohnen die jährliche Steuerersparnis über eine vvGmbH zu beanspruchen. Ist von einem hohen Wertzuwachs auszugehen, die Immobilie wirft aber aktuell keinen Cashflow ab und soll dann nach 10 Jahren verkauft werden, dann würde sich das Halten im Privatbestand deutlich mehr lohnen. Dann kann man nämlich nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen und die Gewinne einstreichen. In einer vvGmbH würde man die Gewinne beim Verkauf versteuern müssen. Es ist deshalb wichtig bei jedem Objekt individuell eine Betrachtung zu erstellen. 

Konzentration von Immobilien

Die vvGmbH hat neben den Steuervorteilen auch die Möglichkeit Immobilien zu bündeln und unter mehreren natürlichen oder juristischen Personen aufzuteilen. Das kann den gemeinsamen Erwerb von Immobilien unten Investoren deutlich erleichtern. 

Absicherung von Vermögen

Außerdem kann man eine Unabhängigkeit von Vermögensgegenständen erreichen, wenn man Privat- und Betriebsvermögen entsprechend aufteilt. Falls mit einer Immobilie oder einem ganzen Portfolio innerhalb einer GmbH Verluste erwirtschaftet werden, dann würde dies nicht das Privatvermögen betreffen. Gleiches gilt umgekehrt. Wenn ein Gesellschafter einer GmbH privat Verluste einfährt, dann bleibt das Vermögen der Gesellschaft unberührt. 

Gründung der P&P Immobilien GmbH

Zurück zur Ausgangssituation – der Gründung der vvGmbH zusammen mit Peter. Ihr ahnt es, daher auch der Name der Gesellschaft. P&P steht für unsere Namen Peter und Paul. Im Januar haben wir also zusammen die vvGmbH gegründet, mit der wir langfristig ein Bestandsportfolio aufbauen wollen. Hauptsächlich wollen wir Mehrfamilienhäuser in Ost- und Mitteldeutschland kaufen und verwalten. Wir möchten in dem Fall in Sachsen starten und dies später ausweiten.

Warum macht es Sinn zusammen zu investieren und somit Vermögen und Einnahmen zu teilen?

Nun fragt sich wahrscheinlich der ein oder andere, warum eigentlich zusammen investieren und nicht allein? Ganz einfach – wir wollen mit der gemeinsamen Gesellschaft unsere Stärken bündeln und somit größere und mehr Objekte erfolgreich umsetzen. Dafür ist es unserer Meinung nach sehr wichtig, dass man sich über die jeweiligen Stärken im Klaren ist und Aufgaben entsprechend verteilt.

Peter ist etwas flexibler für Besichtigungen von Immobilien außerhalb von Berlin, da er bereits 1-2 Tage in der Woche frei hat und sich dafür Zeit nehmen kann. Ich kann dies als eigenständiger Unternehmer auch, habe aber meine Projekte und Baustellen hauptsächlich hier in Berlin, worauf ich mich auch fokussieren möchte. Somit schmeißen wir beide Projekte aus unserem Dealflow in die Gesellschaft, Peter wird aber federführend bei der Akquise und Besichtigungen agieren. Im Gegenzug habe ich sehr starke Bankkontakte und bin sehr strukturiert in der Ansprache und Unterlagenaufbereitung für Banken. Daher werde ich das Thema Finanzierung leiten. 

Im Hinblick auf Bestandsobjekte habe ich letztendlich durch meine Projektentwicklung in Berlin mehr Erfahrung, wenn es um Instandhaltungen und Renovierungsmaßnahmen kommt. Außerdem kann ich dann auch über das entsprechende Handwerkernetzwerk verfügen. Somit wird dieser Part wieder hauptsächlich von mir verantwortet. Peter übernimmt dann schlussendlich noch die Themen hinsichtlich der Verwaltung der Objekte, da er auch bereits intensive Erfahrungen in der Zusammenarbeit mit Hausverwaltungen und Mietermanagement hat.

Erstes Objekt in unser beider Heimatstadt

Die Gesellschaft haben wir natürlich nicht einfach so gegründet, sondern weil wir auch bereits ein Objekt an der Angel haben, welches wir also erstes Objekt der P&P Immobilien GmbH kaufen werden. Wir beide haben die gleiche Heimatstadt – Bautzen. Dies war auch der Grund, warum wir zusammengefunden haben. Ein befreundeter Investor von mir in Berlin kannte uns beide, wusste dass wir beide aus Bautzen kommen und hat uns daraufhin verbunden. Bautzen soll jedoch nicht nur die gleiche Heimatstadt bleiben, sondern in dem Fall auch zum ersten Investitionsstandort der P&P Immobilien GmbH werden. Dort haben wir im Zentrum der Stadt ein attraktives Wohn- und Geschäftshaus finden können, für welches wir nun im März den Notartermin haben. Damit wird dann auch die leere Gesellschaft mit dem ersten Objekt befüllt. Sobald der Deal durch ist, berichte ich natürlich ausführlich über das Objekt.

Mit dem ersten Objekt komme ich dann auch meinem Ziel für den Bestandsaufbau in diesem Jahr deutlich näher: Meine Ziele für das Immobilienjahr 2021.

Fehler, bei der Gründung einer vvGmbH

Abschließend möchte ich auch noch auf einige Fehler bei einer vvGmbH eingehen, die man unbedingt vermeiden sollte.

Agiere keinesfalls gewerblich mit einer vvGmbH, denn dann ist die GmbH nicht mehr vermögensverwaltend und die Gewerbesteuer fällt an. Es dürfen also keine Dienstleistungen angeboten werden. Ein Beispiel ist hier auch die extra Vermietung einer Küche in einer Immobilie. Das allein kann bereits dazu führen, dass auf alle Einnahmen der GmbH plötzlich Gewerbesteuer gezahlt werden muss und sich somit die Steuerlast um ca. 15% erhöht (abhängig vom Gewerbesteuer-Hebesatz). 

Das Ausschütten von Gewinnen aus einer GmbH muss natürlich wieder auf privater Ebene versteuert werden. Das kann schnell den eigentlichen Steuervorteil wieder zunichte machen. Eine vvGmbH macht daher Sinn, wenn man Gewinne thesauriert und Vermögen in dieser Gesellschaft anwachsen lässt bzw. schneller mit erzielten Gewinnen aufbauen möchte. Es gibt natürlich andere Möglichkeiten aus der Gesellschaft Geld heraus zu ziehen – beispielsweise über ein Darlehen oder einen Immobilienverkauf an die Gesellschaft. Außerdem macht es durchaus Sinn die vvGmbH mit einer Holding zu gründen, anstatt als Privatperson. Zum Holding-Konstrukt und wie ich dabei vorgegangen bin, hatte ich bereits in diesem Artikel berichtet: Raus aus dem Angestelltenjob und rein in mein eigenes Immobilienunternehmen.

Für eine vvGmbH fallen natürlich Gründungs- und Verwaltungskosten an. Es macht natürlich nur Sinn eine vvGmbH zu gründen und die Steuerersparnis mitzunehmen, wenn diese auch größer ist als die Gründungs- und Verwaltungskosten. Es müssen bei einer vvGmbH schließlich eine jährliche Bilanzierung und ein Jahresabschluss erstellt sowie eine Körperschaftssteuererklärung eingerecht werden. Für die buchhalterische Unterstützung macht es Sinn einen Steuerberater zu haben, welcher ebenfalls Geld kostet. 

WICHTIG: Die Gründung einer vvGmbH ist unter Umständen sehr komplex. Ich empfehle hier unbedingt das Herbeiziehen des eigenen Steuerberaters zur Unterstützung. In diesem Artikel bin ich lediglich auf grundlegende Sachen eingegangen. Es gibt zusätzlich noch deutlich mehr Einzelheiten, die beachtet werden müssen. 

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