Monatsabschluss

Monatsbericht April – Mieterwechsel, Instandhaltungen und Betriebskostenabrechnung

Von Mai 16, 20202 Kommentare

Der April ist schon wieder über zwei Wochen vorbei und ich bin jetzt erst zu meinem Monatsabschluss gekommen. Dafür gewohnt transparent, wie immer. Der Monat war ereignisreich und spannend – von Mieterwechsel über Instandhaltungen und bis zu Betriebskostenabrechnungen war alles dabei.

Investment Nr. 1 – Reparaturkosten für die Heizung

In einer meiner beiden Wohnungen vom ersten Investment in Leipzig kam es zu einer defekten Heizung. Der Mieter hatte sich bei mir gemeldet und meinte, dass die Heizung nicht mehr funktioniert. Da ich die Sondereigentumsverwaltung bei einzelnen Eigentumswohnungen selbst übernehme, bin ich erster Ansprechpartner für die Mieter. Bekomme ich einen solchen Anruf, delegiere ich das entsprechend weiter und schon ist meine Arbeit getan. In dem Fall habe ich den Heizung- und Sanitärdienstleister von dem Haus informiert. Dieser ist dann vorbei gefahren, hat sich die Situation vor Ort angeschaut und das Problem direkt behoben. Aufgrund dieser Instandhaltung fiel der Cashflow bei diesem Investment geringer als normal aus – knapp über 50€ blieben übrig. 

Des weiteren hat sich der selbe Mieter gemeldet und über laute Geräusche vom Keller in der Nacht beschwert. Dort sollen wohl zwei neue Ventilatoren an den Kellerfenstern eingebaut worden sein, die nachts sehr laut sind. Ich habe daraufhin die Hausverwaltung kontaktiert und gefragt, was dort installiert wurde. Laut Hausverwaltung war keine neue Installation bekannt. Verwunderlich ist auch, dass mein Mieter dies als einziger gemeldet hatte, er jedoch im Dachgeschoss wohnt. Ich kann es mir nur so erklären, dass er sein Schlafzimmerfenster auf der gleichen Seite wie die Kellerfenster hat und mit offenem Fenster schläft. Ich habe dann mehrmals mit Mieter und Hausverwaltung kommuniziert und es wird jetzt jemand vorbeigeschickt, der sich die Ventilatoren einmal anschaut und versucht die Zeiten umzuprogrammieren. Diese Ventilatoren sind jedoch nicht neu. Es bleibt weiterhin ein Rätsel, warum gerade jetzt der Mieter davon genervt ist und dies vorher nicht war. Ich bin gespannt wie das Thema ausgeht. Bisher hatte ich mit dem Mieter noch gar keine Probleme, kann hier aber auch nicht viel mehr machen.

Investment Nr. 2 – Arbeitsaufwand < eine Minute

Bei meinem zweiten Investment ist wiedereinmal gar nichts passiert – richtig langweiliges Buy&Hold also. Der Mieter bezahlt immer pünktlich, es gibt keine Instandhaltung und von der Hausverwaltung habe ich auch nichts gehört. Der einzige Aufwand war hier das Überprüfen des Mieteinganges. Das hat nichtmal eine Minute gedauert.

Investment Nr. 3 – langfristiger Gast in einer meiner Airbnb-Wohnung

Bei meinen beiden Airbnb-Wohnungen hatte ich im April Glück. Die Tourismusindustrie lag bekanntermaßen komplett brach. Glücklicherweise hatte ich den ganzen Monat eine Mieterin, die von Ende März bis Ende April in der Wohnung war. Damit war diese Wohnung zu 100% vermietet, die andere zu genau 0%. Für die Corona-Situation ist das für mich völlig verträglich. Schließlich sind viele andere Airbnb-Hosts komplett leer ausgegangen. Durch diese eine Buchung konnte ich sogar für das komplette Investment einen positiven Cashflow von 62,79€ erwirtschaften. Glück gehabt, würde ich sagen. 

Ich habe ebenfalls auf diversen anderen Kanälen versucht die Wohnung auf Zeit zu vermieten, leider erfolglos. Eventuell habe ich die Miete auch zu hoch angesetzt. Ich wollte aber für einen längeren Mieter nicht zu viel Abstriche bei der Miete machen. Ich gehe davon aus, dass ich bald auch wieder die kurzfristigen Gäste rein bekomme, sobald sich die Corona-Situation etwas entspannt. Genau das ist auch schon für Mai und Juni geschehen.

Eine Buchung habe ich dann doch über ein anderes Portal bekommen. Ein Gast hat eine Wohnung über zwei Monate auf dem Portal Wunderflats gebucht. Der Buchungszeitraum ist jedoch erst August/September. Ansonsten war ich etwas enttäuscht von den Anfragen über Wunderflats. Ich hatte bestimmt 4-5 Anfragen, die am Ende nichts geworden sind. Ich habe das Gefühl, dass die Nutzer auf Wunderflats oft mehrere Vermieter anfragen, um sich die Wohnungen erst einmal zu sichern und dann die Beste herauspicken. Das ist insofern schlecht, weil ich den Zeitraum dann entsprechend blocke und dem Mieter am Ende hinterherrennen muss, weil oftmals gar keine Absage mehr kommt. Aber es ist immer noch besser, als die Wohnungen von vorn herein leer stehen zu lassen.

Cashflow aus Immobilien-Investments Monat April immocashflow
Cashflow aus Immobilienportfolio – Stand April 2020

Investment Nr. 4 – Mehrfamilienhaus in Bernburg

Nachdem ich drei Monate hin und her mit diversen Tarifänderungen und Zahlungen der Gebäude- und Haftpflichtversicherung hatte, gab es im April keine Sonderzahlung bei dem Mehrfamilienhaus in Bernburg. Somit kam ich auf einen positiven Cashflow von 743,01€ – perfekter Monat also. 

Die Hausverwaltung hat sich bei mir gemeldet, dass aktuell die Gartenpflege, Treppenhausreinigung und der Winterdienst nicht wirklich geklärt sind. Die Mieter haben angeboten, dies evtl. zu übernehmen. Dennoch habe ich die Hausverwaltung einmal gebeten, zwei Angebote für die Arbeiten einzuholen. Des Weiteren werde ich selbst noch ein Angebot von einem Kontakt einholen und dann mit den Mietern sprechen. 

Investment Nr. 5 – Betriebskostenabrechnung und Mieterkündigung

Bei meinen beiden Eigentumswohnungen in meiner Heimatstadt Bautzen gab es erfreulicherweise eine Rückzahlung nach Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung in Höhe von 66,76€. Dadurch konnte ich einen positiven Cashflow von 157,13€ erzielen. Mittlerweile habe ich nun auch die Betriebskostenabrechnungen für die Mieter erstellt. Dabei kommt es zu einer Nachzahlung der Mieter, die dann auch noch in Mai oder Juni den Cashflow erhöhen wird. Ich habe also im letzten Jahr mehr Hausgeld gezahlt als tatsächlich notwendig war (umlegbar und nicht umlegbar), während die Nebenkostenzahlung der Mieter geringer war als die tatsächlichen Kosten (umlegbar). 

Die Betriebskostenabrechnung für Mieter ist schnell erstellt. Ich habe meine Tabellenvorlage für die Kosten und meine Dokumentenvorlage für das Anschreiben. Ich plane dies ebenfalls in Zukunft mit euch zu teilen. Wie ihr die Betriebskostenabrechnung erstellen könnt, möchte ich dann auch detailliert in einem Blogartikel beschreiben.

Weiterhin hat eine Mieterin das Mietverhältnis zu Ende Juli gekündigt. Sie zieht nach einem Jahr nun wieder zurück nach Österreich. Ich habe mit ihr abgesprochen, dass sie schon eher aus der Wohnung kann, wenn sie oder ich zeitiger einen Nachmieter finden. Bei ihr ist noch nicht ganz klar, wann es zurück nach Österreich geht. Zwei Wochen später hat sie sich bei mir gemeldet und gesagt, dass eine Freundin von ihr gern in die Wohnung ziehen würde. Mit der Freundin hatte ich nun schon Kontakt und sie schickt mir ihre Unterlagen zur Prüfung zu. Wenn das klappt, wäre dies die einfachste Neuvermietung ever. Den Mietpreis werde ich so lassen, da ich ihn bereits vor einem Jahr, als die Wohnung neu vermietet wurde, auf Marktniveau angesetzt habe. 

Investment Nr. 6 – das Ärztehaus in Bernburg

Bei dem Ärztehaus ist nun Anfang April auch der Mieterwechsel in einer Praxis vollendet wurden. Eine Praxis zur Therapie von Schlaganfallpatienten ist nun neuer Mieter. Leider gibt es da auch bereits Probleme mit den Mietzahlungen. Bisher ist noch keine Miete für April und Mai eingegangen. Aufgrund der Corona-Situation hat die Praxis hier leichte Probleme. Ich hoffe, dass wir uns hier keinen Problemmieter reingeholt haben. Mein Geschäftspartner sucht hier noch einmal das Gespräch vor Ort, um die Situation zu beleuchten. Daher entgehen uns für April weiterhin 820€. Außerdem ist eine Praxis aktuell leerstehend, bei der wir die Neuvermietung noch nicht angegangen sind. In Summe komme ich deshalb auf einen Cashflow von knapp 15€ – quasi nicht existent. Das muss sich definitiv noch bessern.

Fazit

Insgesamt hat sich damit mein monatlicher Cashflow, nach dem Sturz im Februar aufgrund der Sonderumlage bei Investment Nr. 1 und den Corona-Ausfällen bei der Airbnb-Vermietung (Monatsabschluss Februar), wieder erholt und ist auf über 1.000€ zurück gekommen. Die Sonderumlage muss trotzdem erst einmal wieder ausgeglichen werden. Ich bin wie immer gespannt, wie es weiter geht.

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