Cashflow aus Immobilien-Investments – Übersicht Oktober

Der nächste Monat ist vorüber und mein Portfolio konnte einen weiteren Monat sehr gut abschneiden. Ich habe zum dritten Mal mehr als 1.000€ Cashflow zu verbuchen. Wie dieser zustande gekommen ist, erkläre ich euch in diesem Blogeintrag.

Keine Besonderheiten bei Investments 1, 2 und 5

Im vergangenen Monat gab es keine Besonderheiten bei meinen drei langfristig vermieteten Wohnungen in Leipzig (Investment Nr. 1 und Investment Nr. 2). Hier konnte ich, wie auch schon im Vormonat, zusammen etwas mehr als 200€ Cashflow am Ende des Monats verbuchen (Invest 1 = 132,14€ und Invest 2 = 76,64€).

Auch in Bautzen machen die beiden Eigentumswohnungen keinerlei Probleme. Von den Mietern höre ich nichts und Reparaturen gab es auch keine. Deshalb ergibt sich auch dort der gleiche Überschuss, wie auch im Vormonat – 90,37€. Hier werde ich bei einer Wohnung demnächst eine Mieterhöhung vornehmen. Das habe ich schon länger vor. Die Wohnung ist deutlich untervermietet und es gab seit Mietbeginn 1996 keine Mieteranpassung. Das weiß der Mieter selbst auch. Ich habe mir nur bisher noch nicht die Zeit für die Mieterhöhung genommen. Bisher habe ich noch nie eine Mieterhöhung durchgeführt, nur bei Neuvermietung nach Mieterwechseln. Deshalb habe ich noch keine eigene Grundlage oder Erfahrungen. 

Entwicklung meines Immobilien-Investments Nr. 3

Sinkende Auslastung führt zu einem Einbruch bei den Einnahmen

Bei Investment Nr. 3 gibt es positive und negative Nachrichten. Erst einmal hatte ich ab Mai einen Rechenfehler in der Tabelle und habe jeden Monat mehr als 300€ vom Cashflow abgezogen, weil eine falsche Verlinkung bestand. Mein monatlicher Cashflow ist also deutlich besser als bisher gedacht. Damit hatte ich im September also meinen Rekordmonat mit mehr als 600€ positiven Cashflow. Das ist extrem viel im Vergleich zu den langfristig vermieteten Wohnungen. Dafür muss aber auch entsprechend die Auslastung stimmen. Das habe ich auch im Oktober gemerkt. 

Leider war der Oktober mein schwächster Monat im Hinblick auf die Auslastung. Ich war gerade einmal zu 58% ausgelastet. Das hatte verschiedene Gründe. Oktober ist einfach kein guter Reisemonat. Außerdem hatte ich einige Gap-Nights. Eine Gap-Night ist eine freie Nacht zwischen zwei Buchungen, welche dann häufig frei bleibt. Ich hatte im Oktober häufig 1-2 Nächste zwischen Buchungen frei, welche dann nicht mehr von anderen Gästen gebucht wurden. Dadurch erhöhte sich ebenfalls der Leerstand. 

Trotz schwacher Auslastung weiterhin stärkster Cashflow im Portfolio

Extrem erfreulich zu sehen ist, dass trotz der schwachen Auslastung von 58% die beiden Wohnungen immer noch deutlich mehr abwerfen, als alle anderen Eigentumswohnungen. Das Geschäftsmodell Airbnb funktioniert also, wenn man es erst einmal aufgebaut hat. Ich bin echt begeistert. Natürlich ist es aber immer noch mehr Aufwand, wenn man es nicht komplett automatisiert hat. Das geht leider mit meinem Co-Host vor Ort nicht, da er kein Smartphone besitzt und auch alles andere als ein Digital Native ist (Lies hier, wie ich Reinigung und Schlüsselübergabe manage) – viel eher ein Digital Immigrant.

Verbot der kurzfristigen Vermietung

Außerdem gab es eine weitere Meldung zu den beiden Airbnb-Wohnungen. Laut Teilungserklärung ist die kurzfristige Vermietung der Wohnungen in diesem Objekt nicht gestattet. Leider habe ich mir vorher keine Gedanken gemacht, dass dies in der Teilungserklärung ausgeschlossen sein kann. 

Die Hausverwaltung hat mitbekommen, dass andere Eigentümer (Montagewohnungen) und ich (Airbnb) die Wohnungen kurzfristig vermieten. Somit wurde ein Brief an alle Eigentümer verschickt, dass die kurzfristige Vermietung der Wohnungen gestoppt werden muss und nur nach einer entsprechenden Beschlussfassung auf der nächsten Eigentümerversammlung wieder aufgenommen werden darf. Ich habe der Hausverwaltung jetzt einmal geschrieben und nach den Gründen für diese Entscheidung gefragt. Natürlich steht es so in der Teilungserklärung, aber mich interessiert es, ob es irgendwelche Probleme gab bzw. warum sich jemand beschwert hat. Einhergehend damit habe ich beantragt, die Zulassung der kurzfristigen Vermietung als Agendapunkt auf die nächste Eigentümerversammlung zu nehmen. Vielleicht werde ich dann einmal meine erste Eigentümerversammlung persönlich besuchen. Interessant ist auch dieses BGH-Urteil, welches besagt, dass die kurzfristige Vermietung von Wohneinheiten nicht von anderen Eigentümern untersagt werden kann.

Allerdings stand hier die Unterlassung noch nicht in der Teilungserklärung und sollte über einen Eigentümerbeschluss herbeigeführt werden. Die Situation bei mir ist daher etwas anders.

Investment Nr. 4 bleibt also weiterhin mein Probleminvestment mit dem höchsten Aufwand. Gerade das macht es aber auch so interessant und lehrreich. 

Alternativen zu Airbnb

Ich habe mich somit sicherheitshalber dazu entschieden, die beiden Wohnungen erst einmal längerfristig zu vermieten und Airbnb vorübergehend zu stoppen. Auf der einen Seite ärgert es mich, da ich damit niemanden weh getan habe und das Investment auch einen sehr guten Cashflow abwirft. Andererseits bedeutet einmal eine längerfristige Vermietung auch etwas mehr Ruhe bei dem Investment und wieder mehr Zeit für Akquise und andere Aufgaben.

Ich teste nun zwei verschiedene Unternehmen für die Neuvermietung. Eine Wohnung werde ich über Wunderflats vermieten. Dieses Unternehmen vermietet möblierte Wohnungen in der Regel für 3-6 Monate. Das zählt dann offiziell wohl nicht mehr als Kurzfristvermietung. So zumindest die Aussage des Beraters von Wunderflats, mit dem ich telefoniert habe. Das werde ich noch einmal nachprüfen. Bei Wunderflats zahlt man am Ende nur bei Vermittlung 10% Gebühr von der Gesamtmiete. Günstig finde ich das nicht. Ich hoffe dafür, dass das Kundenerlebnis außerordentlich ist und schnell ein Mieter gefunden werden kann. 

Die andere Wohnung habe ich bei vermietet.de eingestellt und darüber auf Immobilienportalen als möblierte Wohnung gepusht. Hier fand ich die User Experience der Website extrem gut. Bei vermietet.de zahlt man einmal für den Push auf den Immobilienportalen (Immobilienscout24, Immowelt, Ebay Kleinanzeigen). Allerdings kostet dies lediglich 50€. Das ist extrem günstig, da man normalerweise bereits allein auf Immobilienscout24 mehr als 50€ bezahlt.

Ich bin gespannt, wie schnell hier die Wohnungen einen neuen Mieter finden. Beide Wohnungen sind seit gestern live. Ich werde im kommenden Monat berichten, wie die Vermarktung läuft. Ich bin selbst gespannt und freue mich an dieser Stelle auch wieder, zwei bekannte Player der Immobilienbranche mit meinen Wohnungen testen zu können.

Entwicklung meines Mehrfamilienhauses – Investment Nr. 4

Bei meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg ist nicht viel passiert. Die Einnahmen sind stabil. Bei den Ausgaben gab es eine Reparatur an einem Fenster in einer Wohneinheit in Höhe von 123€. Das ist alles im Rahmen. Damit komme ich bei diesem Investment auf einen guten Cashflow von 563,25€. 

Ich spare auch hier weiterhin fleißig in der Instandhaltungsrücklage an, um für zukünftige größerer Modernisierungen gewappnet zu sein. Ich habe nun über einen Kontakt erfahren, dass sehr wahrscheinlich mittelfristig ein Paar aus einer der Wohnungen ausziehen wird. Sie wollen wohl ein Haus bauen. Ich habe selbst von den Mietern noch nichts gehört. Mal schauen, ob ich dann an der Wohnung etwas renovieren werde und wie ich diese wieder vermietet bekomme. 

Damit komme ich im Monat Oktober auf einen Gesamtüberschuss von 1.105,81€ vor Rücklagen und Steuern. Ein tolles Ergebnis. Im Durchschnitt macht das bei meinem Portfolio von 11 Wohneinheiten etwa 100€ je Einheit und stimmt somit mit meiner ursprünglichen Zielrechnung überein (meine Zielrechnung). Mein bester Monat bleibt damit aber erst einmal vorübergehend der September 2019.

Weiterhin gibt es erfreuliche Nachrichten. Mit meinem Co-Investor und Freund aus Bernburg habe ich den Kauf eines Ärtzehauses in selbigen Ort eingetütet. Dazu wird es demnächst einen eigenen Blogeintrag geben. Seid gespannt! Außerdem gibt es an der Akquisefront noch eine Eigentumswohnung in meiner Heimat, dass ich hoffentlich dieses Jahr noch beurkunden kann. 

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