Cashflow-Immobilie mit Entwicklungspotential in einem C-Standort kaufen – so funktioniert es!

Lange hat es gedauert, zum 01.06. war nun Nutzen- und Lastenübergang vom ersten Objekt der P&P Immobilien GmbH. Diese Immobilie mit Entwicklungspotential in einem C-Standort möchte ich euch nachfolgend genauer vorstellen und vor allem auf die Cashflowbetrachtung, das Entwicklungspotential und wie wir es geschafft haben vor Kaufpreiszahlung bereits Mieteinnahmen zu erzielen, eingehen.

Objektdaten und -akquise der Immobilie mit Entwicklungspotential in einem C-Standort

Zusammen mit meinem Geschäftspartner in der P&P Immobilien GmbH (lies hier: Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH – die P&P Immobilien GmbH) haben wir ein Wohn- und Geschäftshaus in unser beider Heimatort Bautzen angekauft – eine Immobilie mit Entwicklungspotential in einem C-Standort. Das Haus hat 4 Gewerbeeinheiten, von denen 3 leer stehen sowie 11 Wohneinheiten, von denen ebenfalls 3 Einheiten leer stehen. Das ergibt eine recht hohe Leerstandsquote von 40%. Und genau da sehen wir großes Entwicklungspotential – dazu später noch mehr. 

Das Objekt ist mit einem Angebotspreis von 595.000€ an den Markt gegangen. Wir haben es sofort im Rahmen eines unserer Suchaufträge mit dem Suchtool Thinkimmo entdeckt. Wenn Ihr ebenfalls effizient und passiv Immobilien suchen wollt, dann sichert euch mit Anmeldung über folgenden Link 30 Tage kostenfreie Testzeit für Eure Immobiliensuche: Thinkimmo.

Der Angebotspreis der Immobilie lag mit 740€ / qm bereits unter dem Marktmittel. Das Objekt befindet sich in einer top Mikrolage in Bautzen und hat eine Bruttomietrendite bei dem Angebotspreis von 5,7% und das trotz des Leerstandes. Die Rahmendaten waren also schon einmal nicht schlecht. Hinzu kommt das große Potential aufgrund des noch relativ hohen Leerstandes. Außerdem besteht teilweise Denkmalschutz auf dem Objekt.

Hausmeister als primärer Informationsträger

Wir haben das Objekt dann relativ schnell besichtigen können und direkt eine sehr gute Beziehung zum Makler aufgebaut.  Neben dem Makler gibt es bei dem Objekt aber noch eine andere, ganze wichtige Person – der Hausmeister oder wie der Verkäufer auch sagte: „die Seele des Objektes“. Der Hausmeister mietet eine Gewerbefläche selbst an, kümmert sich nicht nur um die technische Verwaltung des Objektes sondern zu Teilen auch um die kaufmännische Verwaltung inkl. Neuvermietungen. Er kennt das Objekt also wie kein Zweiter und pflegt ebenfalls eine persönliche Beziehung zu den Mietern. Auch mit ihm waren wir schnell auf einer Wellenlänge, wodurch wir sogar noch Informationen erhielten, die wir bis dahin nicht bekommen hatten.

Es stellte sich nämlich heraus, dass es bei dem Objekt bei starken Regen zu Überschwemmungen im Innenhof kommt und somit auch in die Gewerbeeinheit im Hinterhof teilweise Wasser läuft. Eine wichtige Information für die Kalkulation der Entwicklungskosten und ein starkes Argument für eine Kaufpreissenkung. Es hat sich einmal mehr gezeigt, dass es im Immobilienbereich enorm wichtig ist, Beziehungen aufbauen und pflegen zu können. Die Wichtigkeit von zwischenmenschlichen Fähigkeiten werden oftmals unterschätzt. 

Hier haben wir vorab sowohl mit dem städtischen Eigenbetrieb für Abwasserbeseitigung als auch mit einem Dienstleister bezüglich dieser Thematik gesprochen. Das Problem ist wohl, dass der Gullideckel im Innenhof des Gebäudeensembles unterhalb der Straße liegt. Der Abwasserkanal für die anliegende Straße und die umliegenden Gebäude scheint bei stärkerem Sommerregen nicht ausreichend Kapazität zu haben. Als Folge wird das überschüssige Wasser an dem Gulli „hochgedrückt“. Dies ist wohl in der Straße bereits bekannt und tritt nicht nur bei diesem Objekt auf. Der Dienstleister kennt sich damit aus, kann dies beheben und hat uns auch einen ungefähren Preis dafür genannt – ca. 15.000-20.000€. Es ist wichtig solche Probleme vorab zu erkennen und nach einer Lösung zu suchen. Hat man dann einmal die Kosten identifiziert, können diese zur Gesamtkalkulation des Objektes hinzugezogen werden. 

Planung der Umwandlung einer Gewerbeeinheit in eine Wohneinheit

Das Objekt hatte, wie bereits erwähnt, 3 leerstehende Gewerbeeinheiten. Nun ist es kein Geheimnis, dass Gewerbeeinheiten zur aktuellen Pandemie-Zeit nur schwer zu vermieten sind. Vor allem in einem C-Standort wie Bautzen ist die Nachfrage aktuell nicht sehr hoch. Als wir in der hinteren Gewerbeeinheit drin waren, haben wir festgestellt, dass es sich anbieten würde, diese in eine Wohneinheit umzuwandeln. Somit haben wir eine bessere Möglichkeit zur Vermietung. 

Vorab haben wir mit dem Denkmalschutzamt sowie dem Bauamt gesprochen. Beide Stellen sind dem positiv gegenüber eingestellt, was uns in der Überlegung noch einmal bekräftigt hat. Wir hatten uns vorab ebenfalls Gedanken zum Grundriss gemacht und sind darauf gekommen, dass wir lediglich eine Wand herausnehmen würden.

Preisfindung einer Immobilie mit Entwicklungspotential in einem C-Standort

Für die Preisfindung einer Immobilien mit Entwicklungspotential in einem C-Standort ist es wichtig das Sanierungsbudget vorab zu bestimmen. Für uns waren bei der Preisfindung zwei KPI’s wichtig. Wir wollen im Einkauf im Standort Bautzen bei mehr als 6% Bruttorendite landen und nach Entwicklung des Objektes ungefähr einen Cashflow von 100€ je Einheit vor Steuern und Rücklagen erwirtschaften. So sind wir an unsere Kalkulation herangegangen. Vorab mussten wir, wie gesagt, erst einmal das Sanierungsbudget bestimmen, um die Finanzierung zu stricken und daraufhin genau den zukünftigen Cashflow nach Entwicklung bestimmen zu können. 

Das Sanierungsbudget kalkulieren wir wie folgt:

Ihr seht dort an erster Stelle Kosten für eine Rückstauklappe und Abwasserpumpe. Dies ist zur Beseitigung der bereits angesprochenen Abwasserproblematik. Hier gehen wir von ca. 20.000€ aus. Für die Umwandlung der Gewerbeeinheit in eine Wohneinheit inkl. Renovierung kalkulieren wir mit knapp 45.000€. Die einzelnen Posten seht ihr in der Übersicht. Kurzfristig wollen wir die Böden der drei leerstehenden Wohneinheiten renovieren, um diese direkt neu vermieten zu können. Und weiterhin müssen die beiden Heizungen kurzfristig ausgetauscht werden. Auch das haben wir mit 30.000€ ins Sanierungsbudget mit aufgenommen. Auf die gesamten Baukosten kalkulieren wir noch einmal einen Puffer von 10%.

Ein weiterer Teil der Preisfindung waren die Nebenkosten. Wir wollten möglichst wenig Eigenkapital einsetzen. Deshalb haben wir versucht die Nebenkosten komplett auf den Verkäufer umzulegen. Ob das funktioniert hat, erfahrt ihr gleich. 

Angebotserstellung und Preisverhandlung 

Da das Objekt einige Herausforderungen mit sich bringt, haben wir diese entsprechend als Argumente genutzt, um einen geringeren Kaufpreis zu verargumentieren. Wir wussten, dass diese Immobilie entsprechenden Aufwand für die Entwicklung mit sich bringt, gleichwohl aber auch enormes Potential. Wir haben unser Kaufpreisangebot dann entsprechend so strukturiert, dass wir uns eingangs für den bisherigen Austausch und die Unterlagen bedankt haben und dann auf die Besonderheiten des Objektes eingegangen sind. Dazu zählen der schwache Vermietungszustand und die Herausforderungen der Neuvermietung während der Pandemie. Als auch die aufkommenden Kosten für die Umwandlung der Gewerbeeinheit im Hinterhaus, der Beseitigung der Abwasserproblematik sowie den Heizungsaustausch. 

Außerdem haben wir den ortsüblichen Faktor herangezogen, welcher in Bautzen bei etwa 16 liegt. Das Objekt war bisher zum Faktor 18,9 angeboten – was natürlich aber hauptsächlich an den geringeren Einnahmen durch den Leerstand lag. Wir haben dem Verkäufer dann angeboten, dass wir zum Faktor 16,5 und damit immer noch leicht über Marktwert kaufen würden. Uns zugespielt hat hier, dass der Verkäufer in Westdeutschland lebt und sich einfach nicht mehr wirklich um die Neuvermietung kümmern wollte. Das Kaufpreisangebot lag dann bei 520.000€. Weiterhin beinhaltete das Angebot, dass die Maklerprovision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird und die weiteren Kaufnebenkosten (Notar, GrErwSt) vom Verkäufer getragen werden. 

Als wir das Angebot übermittelt hatten, musste der Makler erst einmal schlucken. Dennoch, es waren alles valide Punkte. Der Eigentümer war über das Ausmaß der Abwasserthematik auch etwas überrascht, was sicherlich zu einem Nachgeben beim Kaufpreis beigetragen hat. Am Ende konnten wir das Angebot fast komplett so umsetzen. Lediglich die Maklerprovision haben wir am Ende voll übernommen. Beim Kaufpreis konnten wir uns auf 520.000€ einigen und die sonstigen Nebenkosten wurden auch alle vom Verkäufer getragen.

Finanzierung von 90% der Gesamtinvestitionskosten

Wir konnten einen neuen Bankenpartner gewinnen, der uns letztendlich 90% der Gesamtinvestitionskosten finanziert. Das waren 100% des Kaufpreises und zusätzliche 85.000€ des Sanierungsbudgets. Das heißt, dass wir anfangs erst einmal die Maklergebühren aus Eigenkapital gezahlt haben und dann abschließend für alle Sanierungsarbeiten weiteres EK aufbringen. Dafür haben wir aber auch schon eine Lösung. Die Finanzierung ist im ersten Jahr tilgungsfrei, sodass wir aus dem laufenden Cashflow genügend Kapital aufbauen, um die Finanzierungslücke zu decken. Die Kreditrate beträgt dann ab Jahr 2 inklusive Tilgung 3,53%. Auch eine Immobilie mit Entwicklungspotential in einem C-Standort lässt sich gut finanzieren. Wichtig dafür ich natürlich eine gute Bonität, eine sehr gute Vorstellung bei der Bank und ein sauberes Unterlagenpaket. Alles das lernst du auch in meinem Immobiliencoaching: www.immocashflow.academy.

Kalkulation Cashflow und Vermögensaufbau

Wie schaut jetzt die finale Cashflow-Kalkulation aus? Bei Ankauf haben wir Mieteinnahmen von ca. 37.000€. Bei dem verhandelten Kaufpreis kommen wir damit sogar auf >7% Bruttoanfangsrendite. Wir kommen damit schon direkt zu Beginn trotz 40% Leerstand auf einen positiven Jahresüberschuss von ca. 12.000€ vor Rücklagen, wovon wir 10.000€ in kalkulatorische Rücklagen stecken würden. Da wir ja aber auch noch das erste Jahr tilgungsfrei vereinbart haben, liegt der Jahresüberschuss in Jahr 1 bei 24.000€. Hiervon werden wir im ersten Jahr alles in die Rücklagen packen, damit wir das Objekt entsprechend weiter aufwerten können. Man beachte hier einmal, dass wir lediglich die Maklerprovision i.H.v. 37.000€ aus Eigenkapital aufgebracht haben und dadurch nach einem Jahr bereits einen Überschuss von 24.000€ erwirtschaften können. Und dabei ist noch nicht berücksichtigt, dass wir die leerstehenden Wohnungen neu vermieten. 

Ab Jahr 2 kommt dann die Tilgung und somit Vermögensaufbau von 12.000€ hinzu. Dadurch sinkt zwar der Überschuss, jedoch haben wir in der Zeit das Objekt entsprechend aufgewertet und leerstehende Einheiten größtenteils neu vermietet. Damit kommen wir dann etwa auf einen Jahresüberschuss von knapp 22.000€ vor Rücklagen, knapp 11.000€ davon kalkulieren wir für Rücklagen. Wenn man also einmal den Überschuss und die Tilgung zusammen rechnet, dann haben wir in Jahr 2 einen Vermögensaufbau von knapp 34.000€. Die ersten beiden Jahre kumuliert sind es 58.000€ und das durch ein einziges Objekt. Wenn du unter anderem auch lernen möchtest, wie du eine Immobilie mit Entwicklungspotential in einem C-Standort findest, ankaufst, aufwertest, verwaltest und so mit dem eigenen Vermögensaufbau beginnst – dann informiere dich über mein Coaching-Programm unter www.immocashflow.academy und melde dich für ein kostenfreies Strategiegespräch an.

Neuvermietung der leerstehenden Wohneinheiten bereits vor Kaufpreiszahlung

Nachdem wir den Notartermin durchgeführt hatten, haben wir uns direkt an die Arbeit gesetzt und mit der Renovierung der leerstehenden Wohnungen begonnen. Das muss man natürlich vorab mit dem Verkäufer abklären und auch entsprechend schon Schlüssel bzw. Zugang zum Objekt erhalten. Letztendlich haben wir uns Angebote für die Renovierungsarbeiten eingeholt und dann einen Dienstleister dafür beauftragt. Hauptsächlich wurden die Böden neu mit Laminat verlegt, zusätzlich kleinere Ausbesserungen in den Wohnungen vorgenommen. In einer Wohnung haben wir ebenfalls das Bad erneuert. Das alles ist geschehen, noch bevor der Kaufpreis gezahlt wurde.

Das ist natürlich ein Stück weit Risiko, das man eingeht. Wenn es aus irgendwelchen Gründen nicht zur Abwicklung des Kaufvertrages kommt, geht man die Gefahr ein, dass vorgenommene Änderungen an dem Objekt evtl. zurück gebaut werden müssen bzw. Geld in einem fremden Objekt versenkt hat und nicht zurück bekommt . Das Risiko muss jeder für sich und auch je nach Situation einschätzen. Wir haben hier ein nur äußerst geringes Risiko gesehen, das wir bereit waren einzugehen.

Das Ergebnis daraus war, dass wir auch schon vor Kaufpreiszahlung in die Neuvermietung gehen konnten. Die Neuvermietung haben wir organisiert über vermietet.de. Das ist ein Portal, über das man seine Immobilien verwalten und eben auch Immobilieninserate zur Neuvermietung erstellen kann. Zwei große Vorteile von der Vermietung über vermietet.de sind für mich:

• Einmaliges Erstellen des Exposés und anschließend Veröffentlichung auf mehreren Immobilienportalen gleichzeitig
• Automatische Erstellung von Exposé-Texten.

Neben der Vermietung gibt es viele weitere spannende Möglichkeiten seinen Immobilienbestand zu verwalten. Mit dem Gutscheincode „immocashflow“ sichert sich meine Community 50% Rabatt auf das Basis-Paket. Hier beschreibe ich euch die Plattform etwas genauer: Plattform zur Online-Verwaltung meines Immobilienportfolios.

Letztendlich konnten wir schon 2 von 3 Wohnungen noch vor Kaufpreiszahlung und somit vor Besitzwechsel vermieten. Den Leerstand haben wir damit von 40% auf 27% gesenkt. Wie bereits oft erwähnt, ist in schwächeren Standorten der jeweilige Mikrostandort und die Nachfrage der individuellen Einheiten entscheidend für die langfristige Vermietbarkeit. Auch in C oder D-Standorten kann man die richtigen Immobilien gut vermieten. Der Verkäufer wollte nichts mehr mit dem Objekt zu tun haben und teilte uns auch mit, dass wir die Mieteinnahmen der neu vermieteten Wohnungen auch direkt auf unser Konto fließen lassen können. Somit haben wir sogar Einnahmen generiert, ohne dass das Objekt in unseren Bestand übergegangen war – besser geht es nicht. Als nächstes vermieten wir noch die letzte Wohneinheit und kümmern uns dann um die Entwicklungsthemen sowie die leerstehenden Gewerbeeinheiten. Ihr seht also, eine Immobilie mit Entwicklungspotential in einem C-Standort kann äußerst spannend und lukrativ sein.

Damit haben wir den Grundstein für die neu gegründete P&P Immobilien GmbH gelegt und ich freue mich auf die zukünftigen weiteren Investments. Zum 01.06. ist nun auch bereits Nutzen- und Lastenwechsel erfolgt, nachdem Ende Mai die Kaufpreisfälligkeit kam. 

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