Die 4 Pfeiler meiner Immobilienstrategie für Anfänger

Nachfolgend stelle ich euch die 4 Pfeiler meiner Immobilienstrategie für Anfänger vor. Dies stellen die Parameter meiner aktuellen Anfangsstrategie dar. Sobald sich diese im Laufe meiner Investitionen ändern werden, lasse ich euch das natürlich wissen. Neben diesen Pfeilern ist natürlich auch vor allem die Immobiliensuche extrem wichtig. Wie ihr offline Immobilien finden könnt, lest ihr auch im Blogeintrag „Immobiliensuche offline: 5 interessante Möglichkeiten„.

Immobilienstrategie für Anfänger – die Standortauswahl

Städte in denen ich gelebt habe

Ich wohne persönlich in Berlin, bin geboren in Bautzen (Sachsen) und privat viel in Leipzig unterwegs, da ich dort für einen Verein Tischtennis spiele. Zu Beginn möchte ich mich nicht großartig mit der Analyse von Standorten (speziell Makroanalyse) beschäftigen, sondern erst einmal loslegen und in Gegenden investieren, wo ich mich gut auskenne. Deshalb beschränke ich mich im Rahmen meiner Immobilienstrategie für Anfänger bei meinen ersten Investments genau auf diese Standorte.

Bautzen ist eine Kleinstadt und laut Prognosen sinkt die Bevölkerungszahl. Ich kenne mich dort zwar sehr gut aus, priorisiere diese Stadt jedoch auf Grund der eher negativen Zukunftsaussichten nicht. Ich möchte zu Beginn das Risiko von leerstehenden Wohneinheiten möglichst umgehen. Das heißt nicht, dass ich mir ein gutes Angebot entgehen lassen würde.

Mittlerweile wohne ich seit fast 10 Jahren in Berlin. Die Zukunftsaussichten im Hinblick auf Bevölkerungszuwachs sind sehr gut, die Stadt ist extrem attraktiv und die Vermietung von einer durchschnittlichen Wohnung in einer durchschnittlichen Mikrolage sollte kein Problem darstellen. Allerdings sind die Immobilienpreise bereits sehr hoch. Natürlich nicht so hoch wie in anderen Großstädten Deutschlands wie Frankfurt oder München, aber im Vergleich zu Bautzen und Leipzig schon. Da ich mit kleineren Wohnungen und geringem Investitionsvolumen anfangen möchte, kommt Berlin also für die allerersten Wohnungen auch nicht in Frage.

Leipzig auf Grund des engen privaten Bezugs

Somit bleibt noch Leipzig als Investitionsstandort. Die Stadt bleibt aber nicht nur auf Grund des Ausschlussverfahrens für mich übrig, sondern weil sie die meisten Vorteile bietet. Leipzig ist eine der Städte mit dem höchsten Einwohnerzuwachs in Deutschland. Ich bin aufgrund meines Sportvereins regelmäßig vor Ort und kenne viele Leipziger, die bisher ihr ganzes Leben in der Stadt wohnen. Somit bekomme ich schnell Informationen zu Mikrolagen innerhalb der Stadt und durch persönliche Kontakte komme ich beispielsweise auch schnell über Empfehlungen an Handwerker. Leipzig ist das „neue Berlin“ sagt man oft und für mich der Standort für meinen Start ins Immobiliengeschehen. Außerdem ist Leipzig ganz nebenbei eine absolut schöne Stadt.

Sobald ich im Laufe der Zeit mehr Wissen gesammelt habe, möchte ich meine Immobilienstrategie für Anfänger erweitern und auch in Berlin und weiteren Städten investieren. Mit mehr Erfahrungen steigt auch meine Risikobereitschaft in schlechteren Standorte zu schauen. Dadurch gehe ich zwar ein höheres Risiko ein, habe jedoch auch höhere Cashflow-Chancen.

Investitionsvolumen meiner Immobilienstrategie für Anfänger

Zu meiner Immobilienstrategie für Anfänger zählt mit kleinen Wohnungen zu beginnen. Auf der einen Seite erschwert dies die Finanzierung, weil Banken ungern Kredite < 50.000€ vergeben. Allerdings gehe ich bei solch kleinen Investitionsvolumen erst einmal ein geringeres Risiko ein. Wenn eine Wohnung gerade einmal noch nicht bewohnt ist (bei Mieterwechsel) oder ein Mieter seine Miete nicht mehr zahlen kann, dann kann ich die geringen Mieten immer noch aus meinen laufenden Einnahmen übernehmen. Wenn wir dann aber schon von Mieten in Höhe von 1.000€ je Monat sprechen, dann reißt das natürlich eine größere Lücke in meinen monatlichen Wirtschaftsplan. Es geht mir hier also am Anfang, wie schon bei den Standorten, um die Risikoabsicherung. Als Limit für meine ersten Investments habe ich 100.000€ gesetzt. Ich denke alles zwischen 50.000€ – 100.000€ sind eine gute Investitionshöhe für den Beginn.

Mein erstes Investment konnte die magischen 50.000€ nur überschreiten, weil ich zwei kleine Wohnungen im Doppelpack gekauft habe. Darüber erfahrt ihr mehr in meinem Blogartikel „Mein erstes Immobilien-Investment“.

Auch hier gilt, sobald ich mehr Erfahrungen gesammelt habe, möchte ich mich an größere Investitionsvolumen wagen und damit auch Chancen auf höheren Cashflow nutzen. Ich denke aktuell an etwa 5-10 Wohneinheiten bis zu 100.000€ und danach dann an größere Summen. Außerdem möchte ich mich zu Beginn auf Eigentumswohnungen beschränken, da ich hier automatisch eine Hausverwaltung sowie eine Eigentümergemeinschaft dabeihabe, die sich um viele Dinge kümmert. Sobald ich ein Haus kaufe, kommt noch einmal deutlich mehr Verantwortung auf mich zu. Ich treffe dann alle Entscheidungen allein, nicht in einer Eigentümergemeinschaft, und ich muss mir selbst eine Hausverwaltung suchen. Mein Plan ist, dass ich ab dem 10. Investment auch ein Hauskauf in Betracht ziehe.

Finanzierungen richtig gestalten

Suche von Finanzierungspartnern

Meine Hausbank ist die DKB. Als ich mein erstes Investment plante, hatte ich auch bei der DKB nach einer Finanzierung nachgefragt. Als jedoch noch nicht sicher war, ob ich eine Finanzierung größer oder kleiner 50.000€ brauchte, konnte mir die DKB auch nichts zusichern – verständlich. Ich hatte mir dann jedoch gedacht, dass ich nicht nur von einer Bank abhängig sein möchte und am Ende die Konditionen schlucken muss. Deshalb wollte ich mir persönlich für meine Situation mehrere Angebote einholen und am besten auf einen großen Pool von Banken Zugriff haben. Das war der Grund, warum ich mich für Finanzierungsvermittler entschieden habe.

Ich habe Interhyp sowie Dr. Klein kontaktiert und einen persönlichen Termin ausgemacht. Zu diesen Terminen hatte ich dann auch schon mein konkretes erstes Objekt und konnte zusammen mit den unabhängigen Finanzierungsvermittlern eine Anfrage an mehrere hundert Banken übermitteln. Das ist vor allem für den Anfang, wenn man noch keine guten Kontakte hat, ein super Weg. Dadurch bekommt man auch ein gutes Gefühl, wie sich unterschiedliche Parameter (Zinsbindung, Sondertilgung, Laufzeit, EK-Anteil usw.) auf den Zinssatz auswirken.

Die Finanzierungsstruktur meiner Immobilienstrategie für Anfänger

Ziel meiner Immobilienstrategie ist von Beginn an eine möglichst geringe Kapitalbelastung, damit ich monatlich einen Cashflow generieren kann. Diesen möchte ich nutzen, um Eigenkapital für das nächste Investment aufzubauen. Schließlich ist das Eigenkapital für Immobilien-Investoren der größte Engpass. Außerdem sind die Kreditschulden in dem Fall „gute Schulden“, weil der Kredit durch jemand anderes, nämlich meinen Mieter, bezahlt wird. Somit stört mich eine lange Laufzeit erstmal nicht.

Die Zinsbildung möchte ich auf 5 oder 10 Jahre setzen, was sehr gering ist. Ich gehe aktuell nicht von massiv steigenden Zinsen aus und möchte diesen Hebel ebenfalls nutzen, um die Zinsen möglichst gering zu halten. Denn eine kürzere Zinsbindung bedeutet einen geringeren Zins, weil die Bank mir den aktuellen Zins nicht langfristig zusichern muss. Außerdem spekuliere ich auf eine noch bessere Anschlussfinanzierung nach der Zinsbindung, wenn ich bereits einen Teil des Darlehens getilgt haben werde.

Eine Sondertilgung ist zwar bei den Kreditangeboten fast immer dabei, brauche ich aber eigentlich nicht. Ich plane eine kontinuierliche Abzahlung der Kredite und sollte ich zu viel Eigenkapital übrighaben, dann investiere ich in ein neues Objekt.

Da das Eigenkapital jedoch in der Regel knapp ist, versuche ich auch möglichst zu 100% oder 110% zu finanzieren. Wenn ich bei jedem Investment viel Eigenkapital beisteuern muss, brauche ich umso länger, um wieder genügend Eigenkapital für das nächste Investment aufzubauen. Das möchte ich vermeiden.

Verwaltung der Eigentumswohnungen

Zu Beginn meiner Investments möchte ich die Verwaltung meiner Wohnungen komplett selbst übernehmen. Konkret heißt das, dass ich die Sondereigentumsverwaltung übernehme. Folgende Aufgaben fallen beispielsweise darunter (Auszug):

• Laufende Buchhaltung über Einnahmen (Miete) und Ausgaben (Hausgeldzahlungen)
• Erstellung der jährlichen Betriebskostenabrechnung für den Mieter
• Vermietung der Wohneinheit und Abwicklung von Mieterwechseln (Mietersuche, Bonitätsprüfungen, Besichtigungen, Mieterauswahl, Erstellung Übernahme-Protokolle, Vertragsabschlüsse, Mieterhöhungen, Kautionsabwicklungen, usw.)

Ich möchte die Sondereigentumsverwaltung vor allem selbst übernehmen, weil ich dadurch gerade zu Beginn besonders viel mitnehmen kann. Ich lerne die Prozesse kennen, komme in Austausch mit unterschiedlichen Stakeholdern und werde ständig in neue Situationen versetzt. Dies hilft mir dabei, einen Gesamtüberblick über das Thema Immobilien zu erhalten.

Neben der Sondereigentumsverwaltung gibt es ganz normal noch die Wohnungseigentümer- bzw. WEG-Verwaltung. Diese wird durch die Hausverwaltung durchgeführt und umfasst alle Aufgaben, die die Wohnungsgemeinschaft betrifft. Darunter zählen die Erstellung des Wirtschaftsplans für das Folgejahr, laufende Buchhaltung der Einnahmen und Ausgaben der WEG, Erstellung des Jahresabschlusses, Verwaltung der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sowie die Organisation und Durchführung von Eigentümerversammlungen. Dies ist auch nur ein Auszug aus den Aufgaben, die eine WEG-Verwaltung übernimmt.

Sobald ich eine gewisse Routine und den Überblick über die Sondereigentumsverwaltung habe, werde ich dies nur noch solange übernehmen, wie es auch Zeit-Kosten-Sicht Sinn macht. Man kann die Sondereigentumsverwaltung an die Hausverwaltung abgeben, zahlt dafür jedoch dann einen monatlichen Betrag von etwa 25€. Im Rahmen meiner Immobilienstrategie für Anfänger, streiche ich das Geld lieber als zusätzlichen Cashflow ein und opfere dafür Zeit für die Verwaltung.