Erhöhung des Cashflows durch alternative Vermietungsstrategien

In den letzten zwei Wochen hatte ich drei Besichtigungen in Objekten, welche unterschiedlicher nicht hätten sein können. In diesem Blogartikel möchte ich euch einen kurzen Einblick in meine aktuelle Immobiliensuche und Möglichkeiten zur Erhöhung des Cashflows durch alternative Vermietungsstrategien geben. 

Aufbau von Maklerkontakten

Bei meiner Suche nach Offline-Angeboten kontaktierte ich verschiedene Makler, schilderte Ihnen meine Immobilienstrategie und nach welchen Objekten ich suche. Dann fragte ich zum einen, ob sie bereits passende Objekte im Bestand hätten und zum anderen ob wir uns bei einem Lunch treffen und kennenlernen könnten. Somit möchte ich mein Netzwerk erweitern und Beziehungen aufbauen und pflegen. Das ist für mich nicht immer leicht, da ich nun auch wieder beruflich auf einem Projekt in Düsseldorf bin und in der Regel von Montag bis Donnerstag dort vor Ort bin. Ich werde versuchen mir auch dort einen Stammtisch zu suchen, welcher sich unter der Woche trifft. Jedoch bleibt da nicht viel Zeit in Berlin und Leipzig, meinen Heimmärkten. Dennoch versuche ich weiterhin über ein gutes Netzwerk an Off-Market Immobilien zu kommen und somit eine Erhöhung des Cashflows je Objekt zu erzielen. 

Mikroapartments möbliert vermieten

Einer der zuletzt kontaktierten Makler hatte mir direkt zwei kleine Mikroapartments übermittelt, welche noch nicht online waren. Beide sind vom Grundriss her identisch und unter 30qm klein. Eine Wohnung ist möbliert und vermietet, die andere ist unmöbliert und nicht vermietet. Auf den ersten Blick waren die Wohnungen nicht interessant, weil der Kaufpreis pro Quadratmeter deutlich über dem Durchschnitt lag. Doch als ich mich mit der Miete der möblierten Wohnung beschäftigte, änderte sich dies schnell. Der Mieter zahlt pauschal warm 495€ für weniger als 30qm. Bei Hausgeld von 126€, welches ich dann noch an die Hausverwaltung zahlen muss und Abzug aller weiterer Kosten, kommt ein sehr guter Cashflow heraus. Das macht das ganze wieder sehr interessant.

Die Wohnungen befinden sich nicht in Top Mikrolage der Stadt, dennoch scheinen möblierte Wohnungen dort vermietbar zu sein. Die Idee ist also die andere Wohnung ebenfalls zu möblieren und dann für die gleiche Miete zu vermieten. Sollte dies so funktionieren, habe ich aus den beiden Wohnungen einen deutlich höheren Cashflow als bei meinen bisherigen Wohnungen, die ich unmöbliert vermiete.

Allerdings möchte ich bei dieser Kalkulation mehr für Mietausfall und Instandhaltung zurücklegen. Ich denke, dass es durch einen häufigeren Mieterwechsel auch öfter zu Leerstand kommen kann. In der Regel sind möblierte Wohnungen für Studenten oder Montagearbeiter interessant, welche dann nicht lange in der Stadt bleiben. Sollten Möbelstücke kaputtgehen oder veraltet sein, muss ich diese ebenfalls austauschen. Ich möchte also mit 1€ je Quadratmeter Instandhaltungsrücklage (anstatt 0,50€) und 5% Mietausfallwagnis (anstatt 2%) kalkulieren, um hier auf der sicheren Seite zu sein.

Diese Strategie bei den Wohnungen bedeutet aber auch zusätzliche Anschaffungskosten für die Möblierung der leerstehenden Wohnung. Außerdem finanzieren Banken nicht gerne Wohnungen, die weniger als 30qm haben. So auch die Deutsche Bank, bei der ich die letzte Finanzierung abgeschlossen hatte. Somit machte ich mich auf die Suche nach einer anderen Finanzierungsmöglichkeit über einen Finanzierungsvermittler, den ich aus der Community kennengelernt habe. Von ihm habe ich bereits die Zusage der Finanzierung von Anschaffungskosten inkl. Nebenkosten bekommen. Sobald der Deal durch ist, gibt es mehr Details zur Finanzierung für euch. Sollte es alles so laufen wie ich mir vorstelle dann ist das Vermieten von möblierten Wohnungen eine echte Option zur Erhöhung des Cashflows.

Vermietung einzelner Zimmer in einer WG

Weiterhin erhielt ich über einen Suchauftrag bei einem Immobilienportal ein Wohnungsangebot für eine leerstehende 4-Zimmer-Wohnung in Leipzig. In Vergangenheit hatte ich ein Exposé mit fehlenden Mieteinnahmen direkt aussortiert, weil ich nicht bei jedem dieser Wohnungen extra nach den Mieten fragen wollte. Bei dieser Wohnung hat jedoch der Quadratmeterpreis mein Interesse geweckt. Bei 1.200€ pro Quadratmeter für eine 4-Zimmer-Wohnung schaue ich noch einmal genauer hin. Außerdem kann man den potentiellen Mietpreis super über den Preisatlas von Homeday ermitteln. Das macht die Kalkulation leerstehender Wohnungen deutlich einfacher.

Mit dem durchschnittlichen Mietpreis (7€) für die Lage wäre ich in meiner Berechnung mit dem immocashflow Kalkulationstool lediglich auf plus / minus Null gekommen (Mieteinnahme: 90qm x 7€ = 630€). Allerdings ist die Wohnung perfekt geschnitten, um daraus eine WG zu machen und die Zimmer einzeln zu vermieten. Ich habe auf WG-Gesucht also nach ähnlich großen Zimmern in selber Lage gesucht. Dort gehen die Zimmer für 170-190€ weg. Unter der Annahme, dass die beiden größeren Zimmer für 190€ und die beiden kleineren für 170€ vermietet werden, hätte ich bei der Eröffnung einer WG Mieteinnahmen von 720€ und damit eine Erhöhung des Cashflows von 90€ im Vergleich zur „normalen“ Vermietung an einen Mieter bzw. eine Familie.

Ein Problem gab es jedoch. In dem Haus wohnte direkt unter der besichtigten Wohnung ein älterer Herr, der sich über die Lautstärke eines Jugendlichen im Haus (über der besichtigten Wohnung) mehrfach aufgeregt hatte. Teilweise konnte ich dies dem letzten Protokoll der Eigentümerversammlung entnehmen. Außerdem fragte ich den Verkäufer, welcher selbst in der Wohnung lebte. Dieser war sehr kommunikativ und hatte mir ausführlich von der Empfindlichkeit des Mieters und Eigentümers in der Wohnung darunter berichtet.

Eine WG direkt über ihm, wäre wohl eher nicht die beste Idee und könnte recht viel Streitigkeiten mit sich ziehen. Ich wollte auf die Wohnung dennoch ein Angebot unterbreiten. Leider war ich dafür jedoch zu spät und ein anderer Interessent hatte diese bereits reserviert. Meine Strategie wäre gewesen, mich gleich von Beginn an mit dem Herrn unter der Wohnung gut zu stellen, mich persönlich mit einer Flasche Wein vorzustellen und seine Interessen in den Eigentümerversammlungen zu unterstützen. Das Thema hatte sich dann jedoch erledigt. Aber auch hier hat sich gezeigt, die Vermietung von Zimmern in einer WG kann theoretisch zu einer Erhöhung des Cashflows führen. Ich bin gespannt, wann sich die Möglichkeit für mich zum nächsten Mal ergeben wird.

Mehrfamilienhaus in einem C/D-Standort

Bereits länger ist mir klar, nach den ersten Eigentumswohnungen und Erfahrungen möchte ich auch ein erstes kleines Mehrfamilienhaus kaufen. Durch einen Kontakt habe ich nun ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten Off-Market angeboten bekommen. Dieses befindet sich in einer C/D-Stadt in Sachsen-Anhalt. Das war ursprünglich nicht mein primäres Einzugsgebiet, dennoch hat mein Kontakt bereits mehrere Mehrfamilienhäuser in dieser Stadt mit ordentlichen Cashflow. Ich denke es ist kein Geheimnis, dass durch Mehrfamilienhäuser ein höherer Cashflow generiert werden kann, als durch einzelne Eigentumswohnungen. Natürlich stimmt diese Aussage nicht immer, doch laut meiner Kalkulation für dieses Mehrfamilienhaus stimme ich dem erst einmal zu.

Da dieser Deal noch in der Anfangsphase ist und auch Off-Market, möchte ich darüber noch nicht zu viel verraten. Letzte Woche habe ich das Haus zum ersten Mal besichtigt, da die Unterlagen soweit passen. Leider sind wir in keine Wohnung gekommen, weil die Mieter nicht Zuhause waren. Dennoch habe ich mir so ein erstes Bild verschaffen können. Außerdem hatte eine Architektin mit zu dem Termin eingeladen, welche sich bei Mehrfamilienhäusern sehr gut auskennt. Da das bei mir nicht der Fall ist, würde ich zu Besichtigungen von Mehrfamilienhäusern stets jemanden mitnehmen, der die Begebenheiten begutachten kann.

Soviel zu meinen aktuellen Besichtigungen und Objekten. Sobald die beiden Mikroapartments unter Dach und Fach sind, gibt es wieder einen eigenen Bericht zu dem Investment.