Das Jahr 2020 ist für mich das Jahr der Mieterwechsel und ich muss nicht nur einen neuen Mieter finden. Ich habe 23 Einheiten im Bestand. Davon sind zwei kurzfristig vermietet. Von den restlichen 21 Mietern werden bis Jahresende ein Drittel ausgezogen sein. Dies hat verschiedenste Gründe, die ich euch gleich erläutern möchte. Außerdem stelle ich euch nachfolgend vor, wie ich bei der Mietersuche und dem Mieterwechsel vorgehe.
Kündigung beider aktuellen Mieter meines ersten Immobilieninvestments
Interessanterweise haben beide aktuellen Mieter von meinem Investment Nr. 1 in Leipzig ihr Mietverhältnis im Mai sowie im Juni gekündigt. Ich hatte bereits im vergangenen Jahr beschrieben, wie ich bei einem Mieterwechsel umgegangen bin: Neuvermietung einer Eigentumswohnung in Leipzig. Nachfolgend erläutere ich euch speziell die aktuellen Fälle. Ich muss also jeweils einen neuen Mieter finden.
Corona-bedingter Ortswechsel
Einem Mieter wurde während der Corona-Zeit leider das Arbeitsverhältnis gekündigt. Er ist in der Software-Entwicklung tätig und kommt ursprünglich nicht aus Leipzig, sondern aus dem Ausland. Da er also nicht ortsgebunden ist und einen gefragten Job ausübt, hatte ich ihm angeboten mich in meinem Netzwerk in der Startup-Szene in Berlin umzuhören. Allerdings hatte bereits einen neuen Job gefunden. Dieser ist in Westdeutschland, so dass er Leipzig verlassen wird.
Ich gratulierte ihm zum neuen Job und fragte nach, ob er mich bei der Nachmietersuche unterstützen würde. Die Idee ist, dass er Besichtigungstermine ohne mich vor Ort durchführt. Da wir ein gutes Verhältnis zueinander pflegten, stellte das für ihn kein Problem dar. Ich musste also einen neuen Mieter finden, habe somit die Wohnung bei Immobilienscout24 (aktuell ohne Gebühr) inseriert und dann Besichtigungstermine vereinbart. Zu den Besichtigungsterminen war ich selbst nicht vor Ort, da ich knapp 200km entfernt wohne. Dafür hat der aktuelle Mieter die Mietinteressenten in die Wohnung gelassen und die Besichtigungen durchgeführt.
Ich habe damit bisher in Vergangenheit gute Erfahrungen gemacht und konnte so fast immer einen neuen Mieter finden. Der Mieter konnte gleich noch seine Möbel den potentiellen Nachmietern anbieten, die er beim Umzug nicht mitnehmen möchte.
Vor wenigen Tagen konnten wir so nach drei Besichtigungstagen einen neuen Mieter finden. Es lief alles problemlos. Die Interessenten haben per E-Mail meine Mieterselbstauskunft bekommen. Insofern Sie Interesse an der Wohnung hatten, konnten Sie sich mit ausgefüllter Mieterselbstauskunft und weiteren Bonitätsunterlagen bei mir auf diese Wohnung bewerben. Von den Bewerbern habe ich mich dann für einen Mietinteressenten entschieden. Ich frage von Mietinteressenten immer folgende Dokumente an:
- Ausgefüllte Mieterselbstauskunft
- Personalausweiskopie
- Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate
- Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters
- SCHUFA-Auskunft
Für diesen Service der Neuvermietung zahlt man für einen Makler schnell 2-3 Nettokaltmieten. Der Aufwand für mich hielt sich hier jedoch in Grenzen, so dass die Vergabe an einen Makler für mich keinen Sinn gemacht hätte.
Mieter nach Kündigung nicht mehr erreichbar
Bei dem anderen Mieter in dem Haus ist die Situation etwas angespannter und nicht so einfach. Im Juni teilte mir meine Hausverwaltung mit, dass die Polizei erfolglos versucht den Mieter per Post zu erreichen. Die Postbox scheint so voll zu sein, dass mittlerweile kein Brief mehr ankommt. Ich wurde deshalb gebeten, mich bei einer Kontaktperson der Polizei zu melden. Zufälligerweise bekam ich noch am gleichen Tag eine E-Mail mit der Kündigung des Mietverhältnisses dieses Mieters. Interessanterweise hat er in der Kündigung geschrieben, dass er es zum 10.08.2020 kündigt. Das ist natürlich nicht möglich. Er hat drei Monate Kündigungsfrist und kommt deshalb laut Mietvertrag erst zum 30.09.2020 aus der Wohnung. Weiterhin meinte er, dass die Wohnung übergabefertig sei und fragte nach einem Übergabetermin.
Ich befürchte ihm ist nicht bewusst, dass er bis 30.09.2020 offiziell Mieter ist und zahlen muss. Ich würde auch gern so schnell wie möglich die Übergabe vereinbaren. Damit möchte ich dem Risiko aus dem Weg gehen, dass der Mieter einfach die letzten beiden Monate nicht mehr zahlt und dennoch die Wohnung blockiert. Ich habe also daraufhin direkt per E-Mail geantwortet und ihm mitgeteilt, dass er aufgrund der Kündigungsfrist frühestens Ende September aus dem Mietverhältnis kommt. Außerdem meinte ich, dass ich gewillt bin direkt mit der Nachmietersuche anzufangen. Sobald ich einen neuen Mieter gefunden habe würde ich ihn eher aus dem Mietverhältnis lassen.
Leider kam daraufhin keine Antwort. Ich hatte ihm mittlerweile bereits zwei Übergabetermine vorgeschlagen und vier E-Mails geschrieben. Es kam bis jetzt keinerlei Rückmeldung. Die Telefonnummer, die ich von ihm habe, ist leider nicht mehr vergeben. Die Postbox ist offensichtlich überfüllt, so dass ein Anschreiben per Brief auch wenig Sinn macht.
Ich hatte mich natürlich auch bei der Polizei gemeldet. Diese meinte, dass sie lediglich Post an den Mieter zustellen wollen. Er hat keine Straftat oder sonstiges begangen. Sie würden also gern zum Übergabetermin mit vor Ort sein oder eine Nachfolgeadresse von ihm erfahren. Allerdings konnte ich einen Übergabetermin bisher noch nicht vereinbaren. Ich kenne auch keine andere Adresse, wo er bereits lebt. Jetzt heißt es erstmal abwarten. Bislang kommt die Mietzahlung weiterhin wie gewohnt und sein Mietverhältnis besteht noch bis Ende September. Ich kann also noch keinen neuen Mieter finden und letztendlich noch nicht viel machen, außer weiterhin versuchen ihn per E-Mail zu kontaktieren.
Jobwechsel einer Mieterin in Bautzen
Auch in einer Eigentumswohnung in Bautzen musste eine Mieterin leider Corona-bedingt das Mietverhältnis kündigen. Sie wurde ebenfalls nicht weiterbeschäftigt und zieht somit wieder in Ihre Heimat Österreich zurück. Hier habe ich ganz einfach gefragt, ob Sie nicht jemanden kennt, der gerne in die Wohnung einziehen möchte. Das frage ich natürlich immer, wenn ein Mieter das Mietverhältnis kündigt. Schließlich pflege ich stets eine gute Beziehung zu meinen Mietern. So habe ich die Chance, dass die Mieter Ihren Freunden positives über mich als Vermieter berichten. Und hier hat es tatsächlich geklappt. Die Mieterin hatte ein Freundin auf Wohnungssuche. Diese wollte dann auch in meine Wohnung einziehen.
Ich habe mir also wieder die Bonitätsunterlagen zuschicken lassen und der Interessentin kurze Zeit später, nach Sichtung der Dokumente, zugesagt. Das war die einfachste Neuvermietung, die ich mir vorstellen kann. Oftmals müssen Mieter zeitiger aus der Wohnung raus, als dass es die Kündigungsfrist zulässt. Deshalb sind sie auch in der Regel motiviert bei der Nachmietersuche zu unterstützen, um nicht doppelt Miete zu zahlen. Wenn ich rechtzeitig einen Nachmieter finde, lasse ich die Vormieter natürlich eher aus der Wohnung. Dann erlasse ich auch die weitere Mietzahlung bzw. erhalte diese ja vom neuen Mieter – eine Win-Win-Situation.
Mieterwechsel in der Arztpraxis während Corona
Wie bereits im letzten Monatsabschluss (Erstmalig Monatscashflow größer 2.000€ – so entwickelt sich mein Portfolio) berichtet, gab es auch einen Mieterwechsel in dem Ärztehaus in Bernburg. Ein Mieter hatte, kurz nachdem wir den Notarvertrag unterzeichneten, gekündigt. Es stellte sich heraus, dass der Mieter verärgert war, dass seit einer Weile kleinere Instandhaltungen nicht mehr vorgenommen wurden. Als er dann hörte, dass wir die Immobilie in den kommenden Jahren entsprechend entwickeln wollen, trauerte er etwas der Kündigung nach. Allerdings hatten wir zu der Zeit schon einem neuem Mieter zugesagt.
Auch wenn es da etwas Unstimmigkeiten hinsichtlich des Mietvertrages gab, bin ich froh, dass der neue Mieter nun langfristig in der Gewerbeeinheit bleibt. Diesen neuen Mieter konnte mein Co-Investor über Kontakte akquirieren, so dass wir hier auch kein Stress mit der Neusuche hatten. Ein weiterer Mieter, der zwei Gewerbeeinheiten im Ärztehaus anmietet, hat zu Ende des Jahres gekündigt und möchte in ein anderes Ärztehaus umziehen.
Bei diesem Investment (Immobilien Investment Nr. 6 – mein erstes Immobilien Co-Investment) werden wir uns noch in Kürze zusammensetzen, um einen Plan für die weitere Vermietung in Zukunft zu schmieden.
Auszug aufgrund von Hausbau
Eine weitere Kündigung gab es bei meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg (Immobilien-Investment Nr. 4 – mein erstes Mehrfamilienhaus). Dort wohnt ein junges Pärchen schon länger in einer der vier Wohnungen. Über einen Kontakt vor Ort hatte ich bereits vor einiger Zeit erfahren, dass sie überlegen ein Haus zu bauen. Scheinbar ist es jetzt soweit und sie haben das Mietverhältnis gekündigt.
Hier hatte ich mit meiner Hausverwaltung vor Ort (John Immobilien) Kontakt, da diese die Verwaltung für dieses Objekt übernimmt. Bei Mehrfamilienhäusern gebe ich dies immer komplett an eine Hausverwaltung ab. Die Hausverwaltung wird in den nächsten Tagen in der Wohnung sein und sich ein Bild vom Zustand der Wohnung verschaffen. Sobald dies geschehen ist, werden wir das weitere Vorgehen besprechen. Ist eine Renovierung notwendig? Kann die Miete angepasst werden? Ich habe die Wohnung bisher selbst noch nicht gesehen und bin deshalb gespannt auf den Lagebericht.
Fazit
Zum Glück sind die Mietkündigungen aus Gründen, die sich von meiner Seite aus nicht haben vermeiden lassen. Ansonsten würde ich mir bei dieser Quote Sorgen machen. Corona hat da aber auch seine Anteile gehabt. Da alte Mieter mich als Vermieter weiterempfehlen, kann ich mir sicher sein, dass ich einen guten Job mache. Die Quote der Mieterwechsel war in den letzten Jahren sehr gering, dieses Jahr kommt dann einiges zusammen. Wie ihr aber seht, ist es nicht schwierig neue Mieter zu finden, selbst in B bis D Standorten. Wichtig ist immer, dass ihr Immobilien besitzt, die gefragt sind – Lage, Zustand und Preis.
Hier habe ich den kompletten Prozess des Mieterwechsels für euch veranschaulicht: vom Kündigungseingang bis zur neuen Vertragsunterzeichnung.
Sehr schön!
https://www.elvira-immo.de