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AirbnbVermietung

Airbnb-Vermietung in Leipzig – Fazit nach 3 Monaten

Von August 15, 2019Dezember 13th, 20209 Kommentare

Die ersten drei Monate Airbnb-Vermietung in Leipzig – Fluch oder Segen? Nachdem die Anfangsphase nun vorbei ist, möchte ich ein Fazit zur Airbnb-Vermietung in Leipzig ziehen. Vom Aufstieg zum Superhost bis Preisnachlässen auf Grund von Problemen, war alles dabei. 

In zwei Monaten zum Superhost bei Airbnb

Nachdem ich mit meinem ersten Inserat live gegangen bin, wollte ich natürlich so schnell wie möglich den Status Superhost erreichen. Superhost wird man, wenn man eine bestimmte Anzahl an Vermietungen vorzuweisen hat und seinen Gästen ein außergewöhnliches Erlebnis bietet. So auch die Beschreibung auf Airbnb: Was ist ein Superhost?

Für den Superhost Status benötigt man eine durchschnittliche Gesamtbewertung von 4.9 von 5 Punkten, 10 Aufenthalte oder 100 Übernachtungen im letzten Jahr, eine Antwortrate von 90% (innerhalb von 24h) sowie eine Stornierungsrate von <1%. Es ist nicht wirklich schwierig, den Anforderungen gerecht zu werden. Lediglich die Gesamtbewertung hängt natürlich vollkommen von der Erfahrung der Gäste ab. Deshalb muss man hier immer schauen, dass alles reibungslos und wie für den Gast gewünscht abläuft. Die Bewertung, ob man die Kriterien zum Superhost Status erfüllt, findet immer vierteljährlich statt. 

Airbnb-Vermietung in Leipzig: Superhost Abzeichen nach nur zwei Monaten.
Airbnb Superhost Abzeichen

Sobald man den Status Superhost erreicht, hat man diverse weitere Vorteile bei Airbnb. Im Hinblick auf Sichtbarkeit erhält man ein entsprechendes Superhost Profilabzeichen sowie eine bevorzugte Platzierung in Suchergebnissen. Außerdem kann man bei Airbnb auch gezielt nur nach Superhost-Apartments suchen. Eins der stärksten Vorteile aus meiner Sicht. Ich selbst versuche immer bei Superhosts zu übernachten, weil ich dort von einer sehr guten Hostingerfahrung ausgehen kann. 

Laut Airbnb erhält man sogar jedes Jahr einen Reisegutschein im Wert von 100USD oder ein kostenloses professionelles Fotoshooting von Airbnb, wenn man den Status Superhost aufrecht erhält. 

Das Gute ist auch, dass ich jetzt für jedes weitere Objekt, das ich einstellen werde, direkt den Superhost Status habe. Dieser ist nicht objektbezogen, sondern personenbezogen. Das hilft natürlich für die Buchungsrate am Anfang. 

Meine Auslastung

Wie bereits im vorangegangenen Artikel (Airbnb Vermietung – mein erster Monat) beschrieben, gingen von Beginn an schnell die ersten Buchungen für meine erste Airbnb-Wohnung ein. Bevor ich mich umgucken konnte, war der Monat Mai zu 94% ausgebucht – 29 von 31 Nächten. Im Monat Juni lag die Auslastung bei 90% mit 27 von 30 gebuchten Nächten und im Monat Juli hatte ich schließlich eine Auslastung von 97%, indem 30 von 31 Nächten belegt waren. 

In Summe komme ich damit bei 86 von 92 Nächten auf eine Auslastung von 93%. Ein super Wert – so kann es ruhig weitergehen. Ich bin gespannt, ob über die Wintermonate die Auslastung etwas einbricht.

Preisreduzierungen auf Grund von Problemen

In meinem ersten Monat der Airbnb-Vermietung in Leipzig (Mai) habe ich noch für die ersten Gäste einen 15% Preiserlass gewährt und generell die Preise auch danach noch etwas weiter niedriger gehabt. Ich wollte so erstmal eine hohe Auslastung sicherstellen und schnell viele Bewertungen bekommen, damit ich zeitnah den Superhost Status erlange. Dies hat auch hervorragend geklappt und wie oben beschrieben, war ich nach dem ersten Bewertungszyklus bereits Superhost. In den Monaten Juni und Juli habe ich dann die Preise entsprechend erhöht, allerdings kam es in beiden Monaten zu Preisreduzierungen auf Grund unterschiedlicher Probleme.

Verwechslung bei Schlüsselübergabe

Leider ist einmal meinem Kontakt vor Ort, welcher die Schlüsselübergabe durchführt, ein Fehler unterlaufen. Er war zur Schlüsselübergabe vor Ort und hat zwei Männern den Schlüssel und die Wohnung übergeben. Allerdings hatten diese meine Unterkunft nicht gebucht. Das wurde meinem Kontakt schnell klar, als dann kurz darauf der eigentliche Gast auftauchte. Leider hat sich das Problem nicht so leicht behoben. Der eigentliche Gast war dann zwar in der Wohnung, jedoch behaupteten die beiden Männer, dass sie die Unterkunft gebucht hätten und wollten die Schlüssel nicht mehr herausgeben. Das ist dann so weit eskaliert, dass die Polizei gerufen werden musste. Glücklicherweise klärte es sich dann noch vor deren Ankunft und die Männer hatten einfach eine andere Unterkunft in dem selben Haus gebucht. Echt ärgerlich, dass die beiden leicht alkoholisierten Herren nicht mit sich reden ließen. Mein Gast war natürlich verstört von dieser Aktion und als Entschuldigung dafür habe ich nachträglich einen Preiserlass eingeräumt.

Internetprobleme und defekter Fernseher

Außerdem kam es zweimal zum Ausfall des Internets. Es ist ein leidiges Thema. Ich habe schon mehrfach mit dem Internetanbieter telefoniert und so richtig weitergeholfen wurde mir noch immer nicht. Ich kann es auch noch nicht nachvollziehen. Das Internet funktioniert in der Regel einwandfrei. Manchmal kommt es einfach tageweise zum Totalausfall. So auch bei einem Gast im Juni und einem Gast im Juli. Im Juli bei dem Gast kam auch noch hinzu, dass der Fernseher dann auch noch kaputt gegangen ist. Eigentlich war das schon beim Gast zuvor passiert. Der hatte den Fernseher aber nicht gebraucht. Ich konnte jedoch nicht so schnell reagieren und den TV bis zum nächsten Gast austauschen. Als dieser dann ankam und weder Internet noch TV hatte, bat er verärgert um eine kostenfreie Stornierung der Unterkunft. Hier habe ich der Stornierung zugesagt und die kompletten Kosten zurück überwiesen. Somit waren 140€ dahin und den Fernseher musste ich auch noch austauschen lassen.

Renditebetrachtung

Umsatzsteigerung durch höhere Raten pro Nacht

Wie sehen nun die Zahlen der Airbnb-Vermietung in Leipzig bei mir aus? Ich hatte euch bereits die Zahlen nach meinem ersten Monat offen gelegt (Airbnb Vermietung – mein erster Monat). Dort hatte ich noch einen Überschuss nach allen Kosten von 190€. Das ist definitiv höher als ich für eine einzeln vermietete Wohnung erzielen würde. Allerdings geht damit auch mehr Aufwand einher.

Wie bereits vorab beschrieben, habe ich nach dem ersten Monat die Preise angezogen. Somit konnte ich den Umsatz bei etwa gleicher Auslastung von knapp 680€ auf 870-900€ in den Monaten Juni und Juli erhöhen.

Kostenschwankungen abhängig von Gästeanzahl

Die Kosten bleiben in den meisten Positionen gleich. Kapitaldienst, Hausgeld, Internet, Netflix und Strom hat sich erst einmal nicht geändert. Allerdings werde ich Internet und Netflix ab August auch auf die zweite Wohnung aufteilen können, da ich nun mittlerweile auch endlich mit der Wohnung nebenan live gegangen bin.

Das Pricing-Tool (Wheelhouse) gab es für den ersten Monat kostenfrei. Ab dann kostet es mich 2% vom Umsatz. Allerdings sind die Abrechnungperioden nicht monatsweise. Ich liste deshalb die Kosten immer hier in dem Monat, in dem ich die Rechnung bekomme.

Die am meisten schwankende Position meiner Airbnb-Vermietung in Leipzig ist die Reinigung. Ich habe eine Reinigungskraft, welche auch die Schlüsselübergabe vor Ort durchführt. Pro Gast erhält er dann 25€. Somit ist die Höhe dieser Kostenposition von der Anzahl der Gäste abhängig. In den ersten beiden Monaten war dies noch geringer, weil es unter anderem eine sehr lange Buchung von 30 Tagen gab. Im Juli hatte ich dann tatsächlich 10 Gäste und somit Kosten in Höhe von 250€.

Überschussbetrachtung der Monate Mai, Juni und Juli meiner Airbnb-Vermietung in Leipzig
Überschussrechnung Airbnb-Vermietung in Leipzig

Überschuss nach Abzug aller Kosten

Der monatliche Überschuss meiner Airbnb-Vermietung in Leipzig ist also bisher noch recht schwankend. Allerdings denke ich, dass dies nicht ausbleiben wird. Wie gesagt, ist es stark von der Anzahl der Gäste je Monat abhängig. Festzuhalten bleibt, dass ich mit normaler Langzeitvermietung keinesfalls einen Überschuss in der Höhe erwirtschaften könnte. Was hier jedoch noch unberücksichtigt bleibt, sind Rücklagen für Instandhaltung, Verbrauchsgüter und Steuern.

Hier könnt ihr grob kalkulieren, wie viel Einkünfte ihr in eurer Stadt mit Airbnb erzielen könnt. Wenn ihr euch über den Link bei Airbnb anmeldet, erhaltet ihr eine Gutschrift von 11€ für euren Start. 

Wenn ihr euch über den Aufbau eines Airbnb-Business informieren wollt, dann findet ihr hier ein richtig guten Online-Kurs: lerne Airbnb.

9 Kommentare

  • Stefan sagt:

    Danke für Deinen Beitrag und die Transparenz. Ich glaube um wirklich ehrlich zu Dir selbst und den Zahlen zu sein musst Du eine Art Abschreibung Deiner Investitionskosten in die Ausstattung kalkulieren. Dazu kommt eine erhöhte Instandhaltungspauschale weil sich die Möbel natürlich schneller abnutzen und auch mal was geklaut wird. Du zeigst die Hauptreisemonate, d.h. du kannst davon ausgehen, dass im Oktober/November und Januar/Februar weniger Gäste kommen. Mir fehlt in der Kalkulation auch noch ein City-Tax. Dann musst Du natürlich auf den Überschuss Deinen Grenzsteuersatz zahlen. Wenn man das alles mit einberechnet glaube ich es ist für den Aufwand, zumindest mit den Zahlen die Du zeigst, eher unattraktiv an Deinem Standort.

    • Hallo Stefan,
      danke für deinen Kommentar. Ich schaue mir einmal an, wie es sich in den Folgemonaten entwickelt. Ich werden wahrscheinlich eine geringere Auslastung haben, dafür habe ich aber im Vergleich zur Anfangszeit auch die Preise etwas erhöht.
      Steuern ist natürlich noch ein anderes Thema, deswegen hier erst einmal die Betrachtung ohne Steuern. Bisher zahle ich noch gar keine Steuern auf mein Immobilienportfolio und. für jeden ist. die Steuersituation unterschiedlich. Deswegen haben ich mich dafür entschieden, hier den Überschuss vor Steuern abzubilden. Die Investitionskosten in die Ausstattung sehe ich. als Anschaffungskosten zusätzlich zum Kaufpreis, welche ich teilweise mitfinanziert habe und teilweise aus EK eingebracht habe.

  • Caroline sagt:

    Hallo Paul,
    deine sehr hohe Auslastungsrate von über 90% zeigt, dass der Preis noch zu niedrig ist.
    Heb den Preis an, bis du eine Auslastung von ca. 75% hast.
    Da geht noch was!
    Liebe Grüße
    Caroline

  • Jens sagt:

    Hallo Paul,

    eine schöne Auflistung, ich denke aber auch wie Stefan schreibt: Steuern und City-Tax solltest du auf jeden Fall berücksichtigen (der reichst du die 1:1 durch und listest sie hier nicht auf?). Ich vermute mal du hast bereits irgendeine Gesellschaft gegründet, aber wenn ich es richtig lese ist das hier deine erste Kurzzeitvermietung und damit auch das erste Investment bei dem du 7% Umsatzsteuer abführen musst. Ob sich der Aufwand für die Mehrarbeit lohnt (ich tippe mal du bist wenigstens 2 Stunden die Woche zusätzlich beschäftigt nur wegen Steuer/Anfragen/sonstiger Kram) im Verhältnis zum Ertrag…

    Wenn du das und die City-Tax z.B. vom Juli abziehst bleiben dir je nach Gästezahl noch 100-150€ über. Finde ich für einen solch guten Monat dann eher nicht viel. Deine Stromzahlung kommt mir persönlich zu niedrig vor und bei weniger als 2,5% Kapitaldienst im Jahr zahlst du an der Wohnung vermutlich länger ab als du lebst. Hinzu kommt das Risiko schlechter/randalierender Gäste und plötzlich verschärfter Gesetzesänderungen (Grüße nach Berlin). Ich denke (auch), dass dein Preis zu niedrig für das Risiko/den Ertrag ist.

    Ich hab jetzt nicht alle neueren Beiträge gelesen, vielleicht schreibst du das an anderer Stelle schon.

    VG
    Jens

    • Hallo Jens,
      danke für deinen ausführlichen Kommentar. Solange ich in die Kleinunternehmerregelung falle, muss die Umsatzsteuer noch nicht abgeführt werden. Dabei bleibt es auch im ersten Jahr. Darum kümmert sich aber mein Steuerberater im Detail.
      Die Preise habe ich mittlerweile auch etwas erhöht, so dass ich höhere Einnahmen habe. Da es auch meine ersten beiden Wohnungen sind, die ich über Airbnb vermiete, experimentiere ich natürlich auch erstmal noch und muss für mich evaluieren, ob es sich an dem Standort entsprechend lohnt. Probleme mit schlechten/randalierenden Gästen hatte ich bisher noch gar nicht im ersten Jahr. Ich glaube das Risiko ist geringer, als oft vermutet wird.
      Viele Grüße
      Paul

  • Lisa sagt:

    Hey! Was mich interessieren würde, wie groß ist denn die Immobilie die du vermietest? Ist es eine ganze Immobilie oder nur ein Zimmer? Und was genau sind die Ausgaben „Kapitaldienst“? Liebe Grüße

  • Lisa sagt:

    Hey! Was mich interessieren würde, wie groß ist denn die Immobilie die du vermietest? Ist es eine ganze Immobilie oder nur ein Zimmer? Und was genau sind die Ausgaben „Kapitaldienst“? Liebe Grüße, Lisa

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