Immobilien-Investment Nr. 4 – mein erstes Mehrfamilienhaus

Im letzten Blogartikel zum Status meiner Immobilienakquise hatte ich schon über den Kauf des Mehrfamilienhauses in Bernburg kurz berichtet. Nun habe ich mittlerweile auch schon meine Unterschrift unter die Finanzierung sowie den Kaufvertrag gesetzt. Hier erfahrt ihr die ausführlichen Details zum Deal – mein erstes Mehrfamilienhaus.

Objektakquise über mein Immobiliennetzwerk

Auch dies war wieder ein Objekt, an das ich offline gekommen bin. Mein Finanzierungsvermittler der Deutschen Bank wohnt selbst in Bernburg und hat sein Office in Köthen. Er kennt sich also in der Gegend bestens aus. Sein Name ist Thomas Duscha und ich kann ihn wärmstens empfehlen. Wenn ihr Kontakt aufnehmen wollt, schreibt mir einfach eine Nachricht oder besucht ihn auf seiner Instagram-Seite: Thomas Duscha.

Als er mir vor einiger Zeit von seinen Investments in Bernburg berichtet hatte, habe ich angefangen mich für seinen Investitionsstandort zu interessieren. Thomas hat selbst in letzter Zeit kräftig investiert und wollte/konnte somit auch nicht alle Angebote, die er hatte, bedienen. So bekam ich dieses Mehrfamilienhaus weitergeleitet, ohne danach auf Online-Portalen suchen zu müssen.

Ich empfehle euch euer Immobilienumfeld zu pflegen und regelmäßig neue Kontakte aufzubauen. Dementsprechend könnt ihr auch euren Dealflow steigern und offline an interessante Objekte gelangen.

Mehrfamilienhaus in der Objektprüfung

So bin ich also zu meinem ersten Mehrfamilienhaus in einem C-Standort, einer Kleinstadt mit knapp über 30.000 Einwohnern, gekommen. Bei solchen Standorten ist es immer wichtig, dass dann die Mikrolage entsprechend gut ist, um das Risiko von Leerstand möglichst gering zu halten. 

Bei der Prüfung des Objektes gibt es einige Unterschiede im Vergleich zu einer Eigentumswohnung. Erst einmal gibt es keine Eigentümerprotokolle oder Wirtschaftsplan sowie Hausgeldabrechnung. Schließlich gibt es nur einen Eigentümer für alle Parteien. Lediglich der Betriebskostenabrechnung kann man weitere Informationen entnehmen. Umso wichtiger ist es sich einen Überblick über getätigte Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen aus der Vergangenheit zu verschaffen. Dies ist wichtig, um eventuelle zukünftige Instandhaltungsaufwendungen abschätzen zu können. Schließlich bin ich als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses allein für jegliche Kosten der Instandhaltung zuständig. Es gibt auch keine bestehende Instandhaltungsrücklage, die man beim Erwerb übernimmt. Diese gehört schließlich dem Verkäufer.

Bei diesem Objekt hatte ich Glück. Der Voreigentümer ist Architekt in Bernburg und hat sich in Vergangenheit bestens um das Haus gekümmert. So gibt es kaum Instandhaltungsbedarf.

Aus dem Grund der genauen Analyse des Objektzustandes nehme ich mir zu einer Besichtigung eines Mehrfamilienhauses einen Fachmann mit, welcher den Zustand entsprechend bewerten kann und zukünftige Investitionen abschätzt.

Cashflow-Betrachtung meines Objektes

Bei der Kalkulation der Zahlen muss man bei einem Mehrfamilienhaus auch etwas anders vorgehen als bei einer Eigentumswohnung. Man nimmt hier die Kaltmiete und muss davon erst einmal die Kosten für die Hausverwaltung abziehen (insofern man eine Hausverwaltung beauftragt), welche komplett nicht umlagefähig sind. Ich habe mir dafür jeweils ein Angebot von zwei Hausverwaltungen in Bernburg eingeholt. Ich werde hier also ziemlich genau 21,42€ pro Wohneinheit für die Verwaltung bezahlen. Bei Mehrfamilienhäusern möchte ich von Beginn an die Verwaltung abgeben, um so den Mehraufwand entsprechend gering zu halten. Während bei Eigentumswohnungen der Aufwand noch überschaubar ist, fällt bei einem Mehrfamilienhaus schon deutlich mehr an.

Von der Kaltmiete zieht man dann noch normal den Kapitaldienst sowie eine Rücklage für Instandhaltung und Mietausfall ab. Ich setze hier erst einmal 1€ je qm Instandhaltungsrücklage an sowie 2,5% Rücklage für Mietausfall. Prinzipiell habe ich von mehreren Investoren bereits gehört, dass von Bewirtschaftungskosten in Höhe von 25% der Kaltmiete ausgegangen wird. Darunter fällt dann das Hausgeld und die Instandhaltung. Bei meiner Kalkulation wären dies zusammen 463€. Das sind knapp 24% der Kaltmiete und würde somit hinkommen.

Ich bin gespannt wie meine langfristige Betrachtung dann in Zukunft aussehen wird. Jedenfalls komme ich am Ende auf einen Cashflow von etwas mehr als 250€ vor Steuern. Hier wieder der Hinweis, dass die Steuern letztendlich stark von individuellen äußeren Faktoren abhängig sind (Steuersatz, Instandhaltungskosten, Werbungskosten usw.). Dies ist der Grund, warum ich diese hier in der Darstellung nicht abbilde. Mein Ziel ist es weiterhin keinerlei Steuern auf meine Immobilien zu zahlen, wie auch von Alexander Raue in seinem Ebook beschrieben: Als Immobilien Investor nie wieder Steuern zahlen. Das ist mir 2017 bereits gelungen.

110%-Finanzierung über die Deutsche Bank

Die Finanzierung habe ich über Thomas Duscha, wie bereits oben vorgestellt, mit der Deutschen Bank abgeschlossen. Meine Strategie ist stets hoch zu finanzieren und mir so schnell ein größeres Portfolio aufzubauen (meine Immobilienstrategie). Deshalb habe ich wieder zu 110% finanziert. Die Finanzierung ist, wie auch in meinem dritten Investment, aufgeteilt in eine Baufinanzierung und einen Bausparvertrag. Die Vor- und Nachteile einer solchen Aufteilung hatte ich bereits im Blogartikel Vollfinanzierung bei meinem dritten Immobilieninvestment beschrieben. Dort findet ihr auch die unterschiedlichen Sichtweisen Investor vs. Bank.

Bei dem Mehrfamilienhaus in Bernburg habe ich einen größeren Teil über die Baufinanzierung (165.000€) finanziert, um hier die Vorteile des geringeren Zinses auszunutzen. Zur langfristigen Zinssicherung eines Teiles der gesamten Darlehenssumme wurde von der Bank auch ein Bausparvertrag gewünscht. Somit habe ich den Rest (124.000€) längerfristig abgesichert und über Bausparen finanziert.

Ich bin extrem gespannt wie sich mein erstes Mehrfamilienhaus entwickeln wird und warte sehnlichst auf die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, sodass alle Rechte und Pflichten auf mich übergehen.