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Vermietung

Mieterwechsel: vom Kündigungseingang bis zur neuen Vertragsunterzeichnung

Von Januar 14, 2019März 14th, 2020Ein Kommentar

Im Dezember hat mich die Kündigung einer meiner Mieter erreicht. Wie gehe ich von dem Zeitpunkt vor, um den Mieterwechsel zu organisieren, Renovierungen gegebenenfalls zu planen und schlussendlich die Schlüssel an einen neuen Mieter zu übergeben? Nachfolgend möchte ich euch diesen Prozess einmal in der Theorie beschreiben und dann in drei Monaten den Praxisbericht zum Vergleich liefern.

Kündigungseingang des Mieters

Prozessschritt Kündigungseingang

Ein Mieter ist aktuell in Deutschland dazu verpflichtet, die Kündigung eines Mietvertrages in Schriftform und eigenhändig unterschrieben zuzuschicken. Eine Übermittlung der Kündigung per Email gilt lediglich als elektronisch unterschrieben, nicht jedoch als eigenhändig unterzeichnet. Ihr könnt die Kündigung also per Post erwarten. Meistens schicken die Mieter den Brief auch per Einschreiben, um die Zustellung sicherzustellen. Der Mieter kündigt dann mit dreimonatiger Kündigungsfrist zum Ende des laufenden Monats (gesetzliche Regelung). So hat man noch genug Zeit, um die weiteren Schritte zu organisieren. Ich bestätige den Eingang der Kündigung dann immer per Mail an den Mieter und teile ihm schon mit, dass ich im Folgemonat gern zur Vorabnahme und Besichtigung der Wohnung vorbeikommen möchte, mich dann aber noch einmal vorher zur Terminmeldung mit ihm abstimme.

Vorabnahmetermin mit dem alten Mieter

Prozessschritt Vorabnahme

Spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses terminiere ich dann mit dem Mieter eine Vorabnahme. Dabei möchte ich mir einen Überblick über den Zustand der Wohnung verschaffen. In diesem Termin kann ich alle weiteren Schritte mit dem Mieter klären und eventuell notwendige Maßnahmen zu einer reibungslosen Übergabe zum Ende des Mietverhältnisses ankündigen – darunter zählen beispielsweise die Räumung der Wohnung, der besenreine Zustand zur Übergabe oder auch der Rückbau eventueller Umbauten durch den Mieter.

Es ist in jedem Fall sinnvoll einen solchen Termin durchzuführen, damit es später nicht zu Verzögerungen in der Neuvermietung kommt. Oftmals stehen bei einem Mieterwechsel auch notwendige Renovierungen an – Wände streichen, Badarmaturen erneuern, neue Küche einbauen etc. In diesen Fällen kommt es dann nicht zu einer nahtlosen Weitervermietung. Hingegen können die Renovierungs- oder gar Sanierungsarbeiten direkt nach Auszug des alten Mieters durchgeführt, die Miete entsprechend angepasst und dann nach einem neuen Mieter gesucht werden. Gerade auch zur frühzeitigen Feststellung und Abschätzung von notwendigen Maßnahmen ist ein solcher Vorabnahmetermin hilfreich.

Insofern keine Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten notwendig sind, kann ich zur Vorabnahme auch Fotos von der Wohnung für das Inserat der Neuvermietung machen. Im besten Fall hat man jedoch Fotos der leerstehenden Wohnung aus der Vergangenheit, das sieht bei einem Inserat immer besser aus.

Suche nach einem neuen Mieter

Prozessschritt Vermarktung

Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten einen neuen Mieter für die Wohnung zu finden. Man kann die Vermarktung an die Hausverwaltung oder einen Makler übergeben. Hier habe ich jedoch bereits Kosten von zwei bis drei Monatsmieten gesehen. Das war mir bisher zu viel und ich wollte generell zum Lerneffekt auch diese Tätigkeiten übernehmen. Kostengünstiger erstelle ich also ganz einfach auf Immobilienscout24 ein Inserat, wo ich eine extreme Reichweite erzielen kann. Dort kostet das Einstellen eines Inserats für zwei Wochen max. 62,90€. Der Preis variiert je nach Lage und Wert der Immobilie. Über andere Plattformen wie Facebook oder das eigene Netzwerk kann man das Inserat natürlich auch gänzlich kostenlos verbreiten.

Nachfragen von Interessenten beantworte ich immer online im Immobilienscout24-Portal bzw. über die App. Vorher überlege ich mir zwei Besichtigungstermine und lade alle Interessenten zum ersten Termin ein. Wer an diesem Tag nicht kann, bekommt die Möglichkeit zu einem zweiten Termin zu kommen. Außerdem mache ich mir immer eine Excel-Liste mit den Mietinteressenten, ansonsten verliere ich den Überblick. In der Liste kann ich mir dann zum Tag der Besichtigung auch noch Kommentare zu den einzelnen Mietinteressenten vermerken.

Wohnungsbesichtigung planen und durchführen

Prozessschritt Wohnungsbesichtigung

Wie bereits oben erwähnt plane ich immer zwei Besichtigungstermine, allerdings mit mindestens einer Woche Abstand. Falls ich jedoch nach dem ersten Termin bereits einen Mieter finde, sage ich den zweiten Termin ab. Es ist also nur ein Backup. Falls der Vormieter noch in der Wohnung ist, müssen die Termin natürlich mit ihm abgestimmt werden.

Ich teile mir die Mietinteressenten immer gern etwas auf. Das heißt ich lade immer maximal zwei bis drei Leute zu derselben Zeit ein. Das ganze über etwas mehr als eine Stunde verteilt und in 15-minutigen Abständen. Das sieht dann etwa wie folgt aus:

  • 10:00 Uhr – 2-3 Interessenten
  • 10:15 Uhr – 2-3 Interessenten
  • 10:30 Uhr – 2-3 Interessenten
  • 10:45 Uhr – 2-3 Interessenten
  • 11:00 Uhr – 2-3 Interessenten

Es ist mir lieber wenige Interessenten zum gleichen Zeitpunkt da zu haben. So kann ich mehr über diese erfahren und auch besser auf deren individuelle Fragen eingehen. An dem Tag der Besichtigung gebe ich jedem Mietinteressenten ein Formular zur Selbstauskunft mit. Bei Interesse an der Wohnung soll der Interessent dieses ausfüllen und gemeinsam mit den erforderlichen Unterlagen mir per Mail zuschicken.

Abnahme der Wohnung vom Vormieter

Prozessschritt Wohnungsabnahme

Zum Ende des Mietverhältnisses mit dem alten Mieter gibt es einen Termin zur Abnahme der Wohnung. Falls keine nahtlose Weitervermietung aufgrund von anstehenden Renovierungsarbeiten zustande kommt, dann erfolgt die Wohnungsabnahme vor Wohnungsbesichtigungen mit Mietinteressenten. Zu diesem Termin muss die Wohnung vom Vormieter leer und besenrein übergeben werden. Zusätzlich erhalte ich auch alle Schlüssel zurück und die Strom-, Wasser- und Heizungszählerstände werden notiert. Das alles sowie der Zustand der Wohnung wird in einem Protokoll festgehalten und dann der Hausverwaltung zugeschickt.

Ich gebe dem Vormieter immer mit, dass er sich termingerecht von der Stromversorgung abmelden muss bzw. auf die neue Wohnung ummeldet, damit er nicht nach seinem Auszug weiterzahlt. Wenn noch, vom Mieter zu behebende, Mängel in der Wohnung bestehen oder die Wohnung noch nicht komplett leer ist, dann erhält er eine entsprechende Frist, bis wann dies zu erfolgen hat. Die Schlüssel können dann in diesem Fall natürlich auch erst bei dem Folgetermin übergeben werden.

Prüfung neuer Mietinteressenten

Prozessschritt Prüfung Mietinteressenten

Auf dem Formular zur Selbstauskunft stehen auch die Unterlagen, welche ich vom Mietinteressenten einfordere. Das sind folgende:

  • Einkommensnachweis der letzten 3 Monate / Bürgschaft
  • Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vormieter
  • SCHUFA-Auskunft
  • Kopie des Personalausweises

Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist mir nicht sehr wichtig, allerdings ein Pluspunkt, wenn Sie vorgelegt wird. Das Dokument kann jedoch auch super einfach gefälscht werden, was nur schwer nachzuprüfen ist bzw. mache ich mir die Mühe nicht. Ich prüfe vor allem immer die Einkommenshöhe im Verhältnis zur Miethöhe und den SCHUFA-Score im Vergleich zu weiteren Mietinteressenten. Die SCHUFA-Auskunft kann der Mieter sich ganz einfach über www.meineschufa.de anfordern. In der Regel sind die Unterlagen von mehreren Interessenten in Ordnung, so dass ich dann noch nach Sympathie entscheide. Außerdem überlege ich mir anhand des Auftretens, bei welchem Mieter ich potentiell am wenigsten Stress in Zukunft haben werde.

Nachdem ich mich entschieden habe, rufe ich denjenigen sehr gerne an, um die Nachricht telefonisch zu übermitteln. Ich bitte dann um kurzfristige Rückmeldung, falls der Interessent nicht schon am Telefon zusagt.

Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe

Prozessschritt Vertragsunterzeichnung

Als nächstes schicke ich dem Interessenten den Mietvertrag vorab zum Check per Email zu und vereinbare einen weiteren Termin in der Wohnung. Zu diesem Termin erfolgt dann die Vertragsunterzeichnung sowie Schlüsselübergabe. Der Mietvertrag beginnt auch ab diesem Tag und entsprechend werden im Vertrag anteilig die Mietkosten für den ersten Monat festgehalten, sollte der Termin nicht zum Monatsanfang sein. Dieser Termin wird auch protokolliert und bestehende Mängel in der Wohnung, Zählerstände sowie Übergabe der Schlüssel festgehalten. Dann bleibt es mit nur noch dem neuen Mieter einen guten Umzug und viel Spaß in der neuen Wohnung zu wünschen.

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