Wie ihr seht, habe ich es diesmal den gesamten Dezember nicht geschafft den Monatsabschluss für November zu schreiben. Hier gibt es nun den Abschluss beider Monate zusammen. Während der November unterdurchschnittlich ausfiel, kam ich im Dezember aufgrund von einer Sonderzahlung zu meinem bisher höchsten Monatsüberschuss. Allerdings liegt das hauptsächlich an der Sonderzahlung und zeigt einmal mehr die möglichen Schwankungen bei Immobilieninvestments, diesmal in die positive Richtung.
Hausgeld- und Betriebskostenabrechnungen bei Investment Nr. 1
Der November bei meinem Investment Nr. 1 in Leipzig verlief ruhig und es sind keinerlei unregelmäßige Einnahmen oder Ausgaben angefallen. Hingegen kam es im Dezember zur Hausgeldabrechnung der WEG. Dadurch hatte ich bereits eine Gutschrift von der Hausverwaltung erhalten. Ich habe also mehr voraus gezahlt, als tatsächlich an Kosten angefallen waren in 2019. Daraufhin habe ich dann die Betriebskostenabrechnung für die Mieter erstellt, wodurch sich wiederum eine Nachzahlung für die Mieter ergeben hatte. Das heißt, die Mieter haben weniger Betriebskosten an mich voraus gezahlt, als tatsächlich übers Jahr angefallen waren. Somit kam es dadurch auch noch einmal zu einer zusätzlichen Einnahme im Monat Dezember. Der Monatsüberschuss stieg somit auf über 400€ an.
Kaum Bewegung bei Investment Nr. 2 zum Ende des Jahres
Bei der Eigentumswohnung in Leipzig, welche ich als zweites Investment angeschafft hatte, ist zum Jahresende nicht viel passiert. Im November war die Grundsteuerzahlung fällig, wodurch der Überschuss bei lediglich 32,57€ lag. Im Dezember war er wiederum auf Normalniveau bei 65,81€.
Rote Zahlen bei der Kurzfristvermietung während des Lockdowns
Seit November haben wir den soften Lockdown, seit Dezember sogar den harten Lockdown. Dies wirkt sich negativ auf meine Kurzzeitvermietung des Investments Nr. 3 aus. Zwar hatte ich im November durch beide Wohnungen Mieteinnahmen von immerhin fast 1.400€, jedoch kam es in dem Monat zu einer saftigen Hausgeldnachzahlung i.H.v. 450€, was das Monatsergebnis entsprechend ins Negative rutschen ließ.
Im Dezember war ich gut auf Kurs und hätte auch einen positiven Überschuss gemacht, wäre da nicht eine kurzfristige Stornierung rein gekommen. Leider habe ich an diesen Mieter außerhalb der Plattformen vermietet. Das ist ein Unternehmen, das schon mehrfach bei mir die Wohnungen für Mitarbeiter gemietet hat. Bisher kamen immer die Zahlungen und es gab keine Probleme, bis Dezember. Nach Beginn der Mietdauer von mehreren Wochen, kam die Stornierung. Die Rechnung wurde bis dahin noch nicht beglichen und aktuell bleibe ich auf dem Leerstand sitzen.
Hätte das Unternehmen über Booking oder Airbnb gebucht, wäre eine Stornierung überhaupt nicht mehr möglich gewesen. Hier habe ich einfach auf die bestehende Geschäftsbeziehung vertraut. Ich habe nun eine korrigierte Rechnung mit Erlass von 25% angeboten und diese auch ausgestellt. Bisher kam jedoch noch keine Rückmeldung. Ich werde hier weiterhin versuchen das Geld einzutreiben und mit Sicherheit diesem Unternehmen entweder nur noch über die Portale vermieten oder darauf bestehen, dass die Mietzahlung immer vor Aufenthaltsbeginn erfolgt.
Da es mir dann nicht möglich war, die Wohnung im Dezember sofort neu zu vermieten, komme ich in dem Monat auf einen negatives Ergebnis von -130€.
Guter Jahresabschluss des Mehrfamilienhauses in Bernburg
Bei meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg sind sowohl im November als auch im Dezember unregelmäßige Ausgaben angefallen. Im November waren dies knapp 350€ für Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Im Dezember hingegen waren es über 300€ für Reparaturen von den letzten Monaten, welche jetzt im Dezember zusammen abgerechnet wurden. Der positive Cashflow des Objektes kann solche unregelmäßigen Ausgaben jedoch locker abfangen. Zusätzlich zieht der Wasserzweckverbund im Dezember keinen Beitrag ein. Das ist wohl standardmäßig so kalkuliert und hat zur Auswirkung, dass der Monatsüberschuss im Dezember deshalb besser ausfällt. Während im November knapp 450€ übrig bleiben, konnte ich im Dezember über 700€ Cashflow vor Steuern erzielen.
Solide Monatsabschlüsse bei Eigentumswohnungen in Bautzen und Kamenz
Auch bei den beiden Eigentumswohnungen in Bautzen ist nicht viel passiert. Bis auf die Grundsteuerzahlung sowie Kontoabschlussgebühr ist nichts angefallen. Deshalb bleibe ich hier sowohl im November, als auch im Dezember bei einem positiven Cashflow von mehr als 100€. Noch ruhiger war es in Kamenz, wo tatsächlich außer Kontoabschlussgebühr gar nichts angefallen ist und der Cashflow somit auf >300€ bleibt.
Viel Bewegung beim Ärztehaus in Bernburg
Zum Jahresende hin gab es noch einmal viel Bewegung beim Ärztehaus in Bernburg. Im November gab es den normalen Cashflow. Allerdings wurde klar, dass es im nächsten Jahr zu einigen Mieterwechseln kommen wird. Für die einzelne Wohneinheit im Objekt haben wir eine längst überfällige Mieterhöhung ausgesprochen. Bei den Gewerbeeinheiten werden 3 Mieter das Mietverhältnis nicht verlängern oder wollen sogar frühzeitig aus dem Vertrag heraus. Diese Mieter ziehen entweder in das neu gebaute Ärztehaus oder lösen ihre Praxis wohl ganz auf. Das heißt, das Neuvermietungsaufwand auf uns zu kommt. Teilweise werden wir auch renovieren. Es wird sich zeigen, wie gut wir die Räumlichkeiten in 2021 vermietet bekommen. Dafür hat unsere Hausverwaltung 2B Immobilien jetzt bereits ein Plakat erstellt, welches dieses Wochenende am Objekt angebracht wird, um direkt vor Ort zu werben. Wenn ihr jemanden kennt, der nach Büro- oder Praxisflächen in Bernburg sucht, könnt ihr mich gerne kontaktieren.
Eine Mietpartei hat eigentlich einen fixen Vertrag bis September 2022. Nun möchte diese Praxis nur noch bis März 2021 mieten und dann in das neue Ärztehaus umziehen. Wir haben dem Mieter angeboten über eine Abschlagszahlung der uns dadurch entgehenden Mieteinnahmen auch frühzeitig aus dem Vertrag zu kommen. Somit haben wir eine Sonderzahlung von >8.000€ im Dezember erhalten. Ein weiterer Mieter ist zum Jahresende ausgezogen und wir haben für knapp 2.500€ die neue Küche, Empfangstresen und Schreibtischanlage mit Zubehör übernommen. In Summe haben wir damit im Dezember einen Monatsüberschuss von >6.000€ erzielt, welcher hälftig auf meinen Co-Investor und mich fällt.
Fix & Flip-Projekte der Paul & Cie. Immobilien GmbH
Meine beiden aktuellen Projekte laufen soweit sehr gut. Die Sanierungen in dem Einfamilienhaus sind fast vollkommen abgeschlossen. Anfang Januar wird noch einmal ein letzter Arbeitseinsatz meiner Handwerker sein und dann das Projekt auf der Sanierungsseite abgeschlossen. Mitte Januar geht es dann mit dem Homestaging des Hauses weiter. Einen Zwischenstand über die Sanierung findet ihr hier: Aktueller Stand und Kosten der Komplettsanierung meines Sanierungsobjektes in Berlin-Wartenberg.
Bei der Grundstücksentwicklung in Strausberg wurde das Bestandsgebäude im Dezember abgerissen und ich habe mich mit der Bürgermeisterin der Stadt getroffen, um meine Pläne sowie einen eventuellen weiteren Grundstücksankauf zu besprechen. Es bleibt also wie immer spannend!
