Monatsabschluss

Monatsabschluss August: Abschwung beim Buy&Hold-Cashflow vs. Aufschwung beim Fix&Flip-Projekt

Von September 17, 2020Keine Kommentare

Im vergangenen Monat war wieder viel los. Nach langer Zeit kam die Kaufpreisfälligkeit für meine bisher rentabelste Eigentumswohnung im Portfolio. Meine Bestandsimmobilien spielten Achterbahn, denn fast jedes Investment Wurf einen geringeren Cashflow als im Vormonat ab. Hingegen ist das erste Fix & Flip-Projekt richtig steil gestartet. Die Einzelheiten gibt es nachfolgend.

Erhöhte Hausgeldzahlungen drücken den Cashflow bei Investment Nr. 1

Bei meinem ersten Investment wurden ja bereits im Juli die Hausgeldzahlungen erhöht. Dies wirkt sich natürlich negativ auf den Cashflow aus. Im Juli ist das jedoch noch nicht ins Gewicht gefallen, weil ich da durch die Betriebskostenabrechnung noch eine Rückzahlung erhalten habe. Diesen Bonus gab es im August natürlich nicht mehr. Hingegen wurde die Grundsteuer wieder vom Konto abgezogen. In Summe komme ich somit im Vergleich zum Vormonat auf über 100€ weniger Cashflow. Für die beiden Wohnungen blieben am Ende noch 142,13€ Überschuss übrig. 

Nachzahlung nach Hausgeldabrechnung sorgt für vorübergehenden Cashflowabsturz bei Investment Nr. 2

Bei meinem zweiten Investment musste ich über 300€ Hausgeld an die Hausverwaltung nachzahlen. Dies war das Ergebnis der Hausgeldabrechnung. Damit ist dieses Investment im August im Minus bei einer Unterdeckung von 280,07€. Voraussichtlich werde ich davon aber einen Großteil über die Betriebskostenabrechnung mit den Mietern zurückbekommen. Ich vermute, dass hier einfach höhere Wasser- und Heizkosten angefallen sind, weil in der Wohnung mittlerweile zwei Personen leben. Der Mieter davor war allein. Allerdings habe ich mich bisher noch nicht um die Betriebskostenabrechnung der Mieter gekümmert. Das werde ich in den nächsten Wochen nachholen. Somit ist dies einfach eine Verlagerung des Cashflows. Die Betriebskostenabrechnung mache ich selbst über meine eigenen Vorlagen. Das ist einfach und letztendlich nur copy&paste der Zahlen, die man von der Hausverwaltung bekommt.

100% Auslastung bei meinen Airbnb-Wohnungen

Meine beiden Airbnb-Wohnungen sind weiterhin durchweg an die gleichen Mieter mittelfristig vermietet. Somit habe ich eine 100%-ige Auslastung, allerdings nicht das Maximum an Umsatz. Ich habe hier längerfristige Mieter in Kauf genommen, um zu Zeiten von Corona mehr Mietsicherheit bei diesen Objekten zu haben. Das wird im September auch noch so laufen und ab Oktober versuche ich dann auch zumindest in einer Wohnung wieder kurzfristiger zu vermieten. Ich bin gespannt, ob es zu einer zweiten Corona-Welle kommt und ob ich kurzfristige Mieter finde.

Im August kam noch hinzu, dass ich eine Nachzahlung an den Stromanbieter leisten musste. Dieser hatte in den letzten Monaten die Stromkosten nicht abgebucht, wodurch es im August zu einer größeren Abbuchung kam. Auch hier kommt ebenfalls noch die Zahlung der Grundsteuer hinzu. In Summe komme ich bei diesen beiden Immobilien auf einen Monatsüberschuss von 269,24€.

Neuvermietung bei meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg

Bei Investment Nr. 4 hatte eine Mietpartei gekündigt, wodurch im August die Hausverwaltung einen Nachmieter gesucht hat. Die Neuvermietung und Sondereigentumsverwaltung gebe ich bei einem Mehrfamilienhaus an die Hausverwaltung ab. Noch ist der alte Mieter in der Wohnung, dennoch wurde Energieausweis erstellt und Besichtigungen durchgeführt. Ohne Probleme konnte eine Nachmieterin gefunden werden. Die Miete wird etwas an das Marktniveau nach oben angepasst. Es wird einen nahtlosen Übergang und somit keinen Leerstand geben. Hier kann ich also bisher in Bernburg als D-Standort noch nicht bestätigen, dass die Vermietung zum Problem wird. Wichtig ist bei solchen Standorten einfach immer, dass man in einer guten Mikrolage ist und Objekte hat, die nachgefragt sind. Das ist hier der Fall und somit gab es bei der Neuvermietung keinerlei Probleme.

Neben geringen Kosten für die Neuvermietung (bisher nur Energieausweis), wurde noch eine größere Zahlung für die Wohngebäudeversicherung und die Grundsteuerzahlung geleistet. Dies alles zusammen drückte den Cashflow bei meinem Mehrfamilienhaus am Ende des Monats auf 302,19€. 

Cashflow back to normal bei Investment Nr. 5

Bei Investment Nr. 5 hatte ich ja in den letzten drei Monaten eine Aussetzung der Darlehenszahlung vereinbart. Diese Zeit ist jetzt auch vorbei und damit zahle ich alle Kredite wieder voll zurück. Bei diesem Investment konnte ich dadurch ein gutes Polster über die letzten drei Monate aufbauen. Im August komme ich so aber wieder auf das normale Cashflow-Niveau für dieses Objekt zurück. 

Durch eine Neuvermietung im August konnte ich die Miete an das Marktniveau anpassen und den Cashflow um ca. 20€ erhöhen. Übrigens auch hier kam es wieder zu einer nahtlosen Neuvermietung in einer D-Stadt, ohne jeglichen Leerstand. Wie ich diese Wohnung neu vermietet habe, lest ihr hier: Neuen Mieter finden: ein Drittel meiner Mieter kündigen – so gehe ich damit um.

Die Grundsteuerzahlung von knapp 30€ hebt die Mieterhöhung in dem Monat wieder auf. Damit komme ich am Ende auf einen positiven Monatsüberschuss von 80,39 €.

Keine Neuigkeiten beim Ärztehaus in Bernburg

Bei dem Ärztehaus in Bernburg gibt es wenig Neuigkeiten. Eine freie Gewerbeeinheit ist in der Vermarktung. Das ist der einzige Fall, bei dem die Neuvermietung schwierig ist. Das liegt aber daran, dass eine kleinere Gewerbeeinheit ist. Dies lässt sich zu Corona-Zeiten aktuell schwer neu vermieten.

Die anderen Mieter haben pünktlich gezahlt. Wir haben hier bereits Interessenten für eine Gewerbeeinheit, welche zu Ende des Jahres frei wird. In der Einheit sieht es also hinsichtlich Anschlussvermietung gut aus.

Neue Eigentumswohnung geht ins Portfolio über

Eine erfreuliche Nachricht gab es im August ebenfalls. Mein Marathon-Projekt hatte endlich ein Ende. Im August kam die Kaufpreisfälligkeit und zum 01.09. erfolgte Nutzen- und Lastenwechsel der Eigentumswohnung in Kamenz. Hier erfahrt ihr mehr dazu: Der (längste) Deal meines Lebens – 15 Monate Dealdauer.

Ab September wird also auch dieses Objekt mit in die Portfoliobetrachtung aufgenommen. Damit habe ich wieder einen Boost für meinen monatlichen Cashflow. Hier lest ihr, wie viel Cashflow ich durch dieses neue Objekt generieren kann: Bruttomietrendite von über 9% bei meinem Buy&Hold Investment Nr. 7.

Fix & Flip Investment

Bei meinem ersten Fix & Flip – Investment in Berlin lief es im August richtig gut an. Ich habe drei Handwerker, die nahezu alles an dem Objekt machen werden. In dem ersten 2-Wochen-Einsatz konnte das Dach mit einem Hochdruckreiniger gereinigt werden. Das Ergebnis ist so gut, dass es sogar jemanden gab, der behauptet, es sei ein anderes Dach. Besser geht es also wirklich nicht. 

Außerdem wurde die Fassade auch schon neu gestrichen, der Holzfassadenteil vorab abgeschliffen. Innen wurden Böden, Wände und Decken vorbereitet sowie der Grundriss teilweise geändert. Ein Bad sowie die Küche wurde ebenfalls komplett heraus genommen. Es ist also schon viel passiert. Hier ein paar Impressionen:

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