Monatsüberschuss durchbricht erneut 2.000er Marke

Zum dritten Mal in diesem Jahr und auch überhaupt, konnte ich einen Cashflow von mehr als 2.000€ vor Steuern durch meine Bestandsimmobilien erzielen. Dies liegt vor allem an einer Betriebskostennachzahlung eines Mieters, Mieterhöhungen sowie starken Airbnb-Einnahmen im Oktober.

Hoher Monatsüberschuss bei meinen langfristig vermieteten Eigentumswohnungen in Leipzig

Mieter verschwindet ohne Wohnungsschlüssel zu übergeben

Bei meinem ersten Investment hatte ich erneut einen „faulen“ Mieter in einer der beiden Wohnungen. Dieser hatte zu Ende September gekündigt und war dann die letzten drei Monate nicht mehrt zu erreichen. Er hat schon eine Weile nicht mehr in der Wohnung gewohnt bzw. wie sich später herausgestellt hatte, hat er während seiner Mietzeit über 13 Monate überhaupt nicht wirklich in der Wohnung gewohnt. Somit ist sein Briefkasten auch übergelaufen. Seine Handynummer war auch nicht mehr aktiv. 

Ich konnte also nichts anderes machen als das Mietende abzuwarten und dann mit Verdacht auf Gefahr im Verzug in die Wohnung zu schauen. Rein rechtlich wäre die saubere Variante gewesen, eine Räumungsklage zu erwirken. Dies dauert allerdings mehrere Monate und möchte ich, wenn möglich, immer vermeiden. Ich hatte vorab alles mögliche versucht, um den Mieter zu erreichen: per Post, Telefon, E-Mail, Brief an der Tür oder über Nachbarn. Als ich in die Wohnung kam, war sie leer geräumt und anhand der Zählerstände habe ich festgestellt, dass sie kaum bewohnt wurde. Zum Glück hatte der Mieter immer pünktlich Miete gezahlt. 

Allerdings konnte ich die Wohnung nicht nahtlos weitervermieten, da ich nicht rechtzeitig in die Wohnung gekommen bin. Außerdem hatte er offensichtlich den Kühlschrank entwendet, dieser war nicht mehr da. Für die Kosten für einen neuen Kühlschrank, Anfahrt, Schlüsseldienst, Erstellung neuer Schlüssel sowie Schadensersatz für entgangene Mieteinnahmen behalte ich entsprechend seine Kaution ein. Somit hatte ich zwar einige Kosten in dem Monat, jedoch keinen negativen Cashflow durch die einbehaltene Kaution. Ich konnte die Wohnung dann sehr schnell an eine junge Studentin noch im Monat Oktober vermieten. 

Betriebskostennachzahlung bei Investment Nr. 2

Im August hatte ich die Hausgeldabrechnung für mein zweiten Investment in Leipzig bekommen und musste somit über 300€ an die Hausverwaltung nachzahlen. Dies hatte einen negativen Cashflow im August zu Folge (Monatsabschluss August). Mir war jedoch schon da bewusst, dass sich dies wieder ausgleicht, sobald ich die Betriebskostenabrechnung des Mieter fertig mache. Denn schließlich habe ich auch von ihm zu geringe Betriebskostenvorauszahlungen erhalten.

Die Abrechnung hatte ich nun im Oktober fertig gemacht und die Nachzahlung vom Mieter eingeholt. Dadurch komme ich im Monat Oktober auf einen außergewöhnlich hohen Cashflow, der eben lediglich auf diese Betriebskostenverrechnung zurückzuführen ist und somit den negativen Saldo von August mehr als ausgleicht.

Über alle drei langfristig vermieteten Wohnungen in Leipzig hinweg, konnte ich einen Monatsüberschuss von 657,56€ erzielen.

Höchste Mieteinnahmen bei kurzfristig vermieteten Apartments in Leipzig

Im Monat Oktober konnte ich tatsächlich die bisher höchsten Mieteinnahmen über die kurzfristige Vermietung via Airbnb und Booking erzielen. Dabei läuft das Portal Booking deutlich besser als Airbnb. Woran das liegt, weiß ich aktuell nicht. Die höheren Einnahmen als in den Vormonaten liegen vor allem auch daran, dass ich drei Monate einen Langzeitmieter in einem Apartment hatte, der deutlich weniger pro Nacht gezahlt hat, als Leute, die kürzere Zeiträume buchen. 

Der Monat Oktober war bei mir also überhaupt nicht von Corona-Effekten betroffen. Vielleicht eher noch umgekehrt, die Leute wollten noch einmal reisen, bevor es im November zum Lockdown light kam. Im November wird dies dann coronabedingt entsprechend anders aussehen. Hier komme ich also im Oktober auf einen Monatsüberschuss von fast 800€.

Neuvermietung in meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg

Auch bei meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg kam es im Oktober zu einem Mieterwechsel. Man befürchte, dass bei solch einem C/D-Standort die Neuvermietung etwas schwieriger wird und es zu Leerstand kommt. Dem war jedoch hier nicht so. In der Wohnung musste fast gar nichts gemacht werden. Den Mietzins habe ich um 10% erhöht und damit an das Marktniveau angepasst. Meine Hausverwaltung hat sich um die Suche eines neuen Mieters gekümmert. Nahtlos zum 01.10. ist dann die neu gefundene Mieterin eingezogen. 

Für die Übernahme der Neuvermietung erhält meine Hausverwaltung eine Vergütung in Höhe einer Monatsmiete. Diese Kosten konnten aus dem laufenden Cashflow vom Objekt bezahlt werden. Dafür fiel entsprechend der Monatsüberschuss geringer aus. Es blieben am Ende noch 133,91€ bei diesem Investment.

Nun hat im November bereits ein neuer Mieter gekündigt, so dass hier Anfang des neuen Jahres gleich noch einmal Testlauf Nr. 2 hinsichtlich Neuvermietung in Bernburg laufen wird. Ich bin gespannt, ob auch die nächste Wohnung wieder nahtlos weitervermietet werden kann.

Mieterhöhung in einer meiner Bautzener Wohnungen

Im Oktober ist in meinen beiden Bautzener Wohnungen nicht viel passiert. Lediglich die durchgesetzte Mieterhöhung in einer der beiden Wohnungen ist wirksam geworden. Ich hatte die Miete erhöht und an das ortsübliche Marktniveau angepasst, da der Mieter bereits seit 1999 in dieser Wohnung lebt und noch nie eine Mietanpassung erfahren hatte. Den Mietzins habe ich um 10% erhöht, wodurch ich nun monatlich 26,90€ mehr Mieteinnahmen zu verbuchen habe. In Summe komme ich bei diesen beiden Wohnungen auf einen Monatsüberschuss von 136,27€. 

Wohn- und Geschäftshaus Bernburg

Bei diesem Investment zieht sich die Entwicklung länger als gehofft. Der Cashflow ist hier noch immer sehr gering mit in Summe knapp 200€, wovon hier wieder jeweils 50% auf meinen Co-Investor und mich entfallen. Hier haben wir im Oktober Sonderausgaben für die Anschaffung neuer Hausnummern sowie die Vertragsneuzuordnung des Webhosters des Praxen-Centrums gehabt (103,91€). Glücklicherweise sind unsere Gewerbemieter (Ärzte, Architekt, Anwälte) nicht von Corona betroffen, so dass die Mieten problemlos gezahlt werden können. Eine kleine Gewerbeeinheit steht weiterhin frei. Diese ist einfach unpraktisch und zu Coronazeiten schwer zu vermieten. Wir überlegen uns jetzt die weitere Verwendung dieser Räumlichkeit.

Außerdem sind wir nun in Gesprächen mit einer Eigentümerin der WEG, die Ihre Einheit Anfang des Jahres 2021 an uns verkaufen wollte. Dies hatten wir vorab so schriftlich vereinbart. Neben den 12 Einheiten, die uns gehören, gibt es noch zwei weitere Einheiten, die noch nicht verkauft wurden.

Nun möchte die Eigentümerin aufgrund von Corona noch länger die Praxis nutzen und damit den Verkauf nach hinten schieben. Das passt uns jedoch nicht gut, denn wir haben den Ankauf schon mitfinanziert und zahlen dafür auch schon Bereitstellungszinsen, haben jedoch keine Einnahmen. Deshalb wollen wir den Kauf so schnell wie möglich vollziehen, um hier den Cashflow des Objektes steigern zu können. Wir werden uns mit der Situation in den nächsten Wochen entsprechend auseinandersetzen. 

Nachträgliche Cashflow-Korrektur bei Investment Nr. 7 zu erwarten

Nach dem ersten Monat meines neuen Investments und einem Monatsüberschuss von mehr als 300€ bin ich stutzig geworden (Vorstellung Investment Nr. 7). Für eine Wohnung solch einen hohen Cashflow ist sehr ungewöhnlich. Ich bin dem noch einmal auf den Grund gegangen. Ursprünglich hatte eine 6-köpfige Flüchtlingsfamilie in dieser Wohnung gewohnt. Diese haben enorme Heiz- und Wasserkosten verursacht, weshalb laut Wirtschaftsplan eine sehr hohe Hausgeldvorauszahlung vom Eigentmümer veranlasst wurde. Als ich dann die Wohnung übernommen habe, war die Familie bereits ausgezogen und meine jetzigen Mieter eingezogen.

Die Hausverwaltung kam vorab bereits auf mich zu und hatte eine humanere Hausgeldvorauszahlung vorgeschlagen, dem ich auch zugesagt hatte. Nun ist es sogar so, dass die Mieter eine höhere Vorauszahlung an mich tätigen, als ich selbst an die Hausverwaltung. Das macht insofern keinen Sinn, da in der Hausgeldvorauszahlung ja auch noch nicht umlesbare Kosten enthalten sind und die Vorauszahlung der Mieter somit geringer ausfallen müsste. Es gibt also zwei Möglichkeiten. Entweder zahlen die Mieter zu hohe Nebenkosten voraus oder ich zahle zu wenig an die Hausverwaltung. 

Nun habe ich mir nachträglich den Wirtschaftsplan noch einmal genauer angeschaut und eine realistischere Abrechnung der Heiz- und Wasserkosten angesetzt. Ich bin der Meinung, dass meine Vorauszahlungen an die Hausverwaltung zu gering sein werden. Das heißt, dass ich am Ende eine entsprechende Nachzahlung an die Hausverwaltung zu leisten habe. Ich gehe dabei etwa von 80€ im Monat aus. Gut daran ist, ich habe jetzt das Geld mehr auf meinem Konto und lege es sowieso als EK-Puffer komplett zurück. Das Geld arbeitet also für mich und wird nicht konsumiert. Wenn es dann nach Hausgeldabschluss zur Nachzahlung kommt, kann ich dies problemlos vornehmen. Auch wenn ich monatlich 80€ weniger Cashflow hätte, wäre das Investment immer noch mit 250€ Überschuss absurd gut. Ich bin gespannt, wie die finale Rechnung aussehen wird. Im Oktober hatte ich nun jedenfalls 337,06€ Überschuss.

Fazit

Mit einem Gesamtüberschuss in Höhe von 2.156,14€ vor Steuern konnte ich meinen zweitbesten Monat nach Juni 2020 verbuchen. Wenn man bedenkt, dass ich im Juni noch einen höheren Monatsüberschuss aufgrund von Tilgungsaussetzung bei einigen Investments hatte, ist der Monat Oktober eigentlich somit mein stärkster Monat bisher gewesen. 

Man könnte sagen, ich befinde mich aktuell in diesem Jahr in einer Optimierungsphase. Es kam Corona-bedingt zu mehreren Mieterwechseln, ich habe die Mieten in meinem Portfolio an die Marktmieten angepasst und ich bin vor allem einen schlechten Mieter wieder los. Die Airbnb-Vermietung habe ich auch anders organisiert und konnte dadurch meinen umsatzstärksten Monat einfahren. Das Ärztehaus in Bernburg braucht lediglich noch etwas Zeit, bis es sich entsprechend entwickelt. Auch hier bin ich zuversichtlich. Nachdem ich mein Portfolio so über das Jahr hinweg etwas optimiert habe, möchte ich nun auch wieder verstärkt Fokus auf die Akquise von Bestandsimmobilien legen. 

Außerdem habe ich seit Mitte des Jahres vor allem den Aufbau meines Fix & Flip Unternehmens vorangetrieben, wo ich nun mittlerweile nah an einem dritten Deal dran bin. Diese Projekte sind hier in der Betrachtung nicht inkludiert. Dieser Monatsabschluss hier bezieht sich lediglich auf meine privaten Bestandsimmobilien. Ein Zwischenfazit zum Fix & Flip Projekt in Wartenberg wird es in Kürze als eigenen Blogbeitrag geben. Wer an Updates, Videos und Zahlen zu den Fix & Flip Investments interessiert ist, finden regelmäßigen Content auf den immocashflow Seiten auf Facebook und Instagram. 

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