Akquise, Kalkulation und Fortschritt meines Fix&Flip-Projektes in Berlin-Wartenberg

Aktuell laufen meine ersten beiden Fix&Flip-Projekte in Berlin und Umgebung. Hier möchte ich Euch gern etwas über die Akquise, Projektkalkulation und den Fortschritt vom Projekt in Berlin-Wartenberg erzählen. Die ersten wichtigen Learnings habe ich schon gemacht und möchte ich gerne mit Euch teilen. In einem weiteren Blogbeitrag stelle ich dann das nächste Projekt in Strausberg vor.

Akquise der Immobilie 

Das Geheimrezept bei der Suche nach Immobilien ist, dass man zum einen sehr schnell sein muss und zum anderen sehr verbindlich gegenüber Makler und Eigentümer auftreten sollte. Für die Schnelligkeit nutze ich Suchmaschinen, die mehrere Portale gleichzeitig nach meinen Suchkriterien absucht. Meine beiden ersten Objekte habe ich auch über diese Suchtools gefunden. 

Das Projekt in Berlin-Wartenberg konnte ich über immoMetrica finden. Hier erfahrt ihr, wie auch ihr über ImmoMetrica schnell und effizient Immobilien finden könnt. Mit dem Gutscheincode „immocashflow“ könnt ihr das Tool doppelt so lange – 4 Wochen – kostenfrei testen.

Nachdem das Objekt in Wartenberg bereits schon fast verkauft war, konnte der damalige Käufer final die Finanzierungszusage nicht erhalten und somit kam das Haus mit Grundstück wieder neu auf den Markt. Sofort bekam ich eine E-Mail-Benachrichtigung, habe den Makler angerufen und mir den ersten Besichtigungstermin gesichert. Noch mehr Infos zur Akquise meines ersten Fix&Flip-Objektes findet ihr in folgendem Blogbeitrag: Das erste Fix&Flip-Projekt ist gesichert.

Schnelligkeit und Verbindlichkeit wichtiger als der Preis beim Projekt in Berlin-Wartenberg 

Als ich dann vor Ort erfahren habe, dass bereits eine Finanzierung mit einem Kaufinteressenten geplatzt war und die Eigentümerin schnell das Geld braucht, hatte ich alle wichtigen Informationen für meine Verhandlungsposition. Ich konnte entsprechend notwendiges Eigenkapital nachweisen, habe meine langjährigen Finanzierungspartner angesprochen und wusste, dass ich den Preis noch verhandeln konnte. Hier war schließlich eine schnelle Transaktion wichtiger, als der finale Verkaufspreis. Das lag daran, dass die Eigentümerin bereits ein Haus in der neuen Wahlheimat suchte und schnellstmöglich umziehen wollte.

Der Angebotspreis lag anfangs bei 465.000€. Den Zuschlag habe ich nach Verhandlung für 400.000€ erhalten. Das ist eine Preissenkung von 14%. Ich hatte direkt 400.000€ geboten, da der Deal zu diesem Preis für mich Sinn machte. Die Verkäuferin kam dann noch einmal mit einem Gegenangebot von 410.000€. Ich hatte jedoch das Gefühl, dass sie hier nur noch versuchen wollte, etwas mehr zu erzielen. Es dadurch aber nicht zum Dealabbruch kommen würde. Ich verharrte somit auf mein Gebot von 400.000€ und bekam dafür letztendlich auch den Zuschlag.

Das Projektvorhaben

Beim Projekt Berlin-Wartenberg steht ein Einfamilienhaus auf dem vorderen Grundstücksteil. Die Wohnfläche beträgt ca. 140qm. Die Grundsubstanz ist sehr gut. Dennoch ist das Haus sanierungsbedürftig. Das Dach ist noch in gutem Zustand (lediglich dreckig), die Ölheizung muss raus, innen muss komplett renoviert werden. Die Grundstücksfläche ist ca. 720qm. 

Auf dem hinteren Grundstücksteil steht ein altes Bestandsgebäude, welches abrissreif ist. Die Idee ist hier also, dass das Einfamilienhaus auf dem vorderen Grundstücksteil komplett saniert wird. Das hintere Bestandsobjekt wird abgerissen. Das Grundstück wird dann geteilt und separat verkauft. Einmal das vordere Grundstück mit komplett saniertem Bestandsobjekt. Und zum anderen das hintere Grundstück für Kaufinteressenten, die ein neues Haus bauen wollen.

Die Kalkulation vorab

Meine Kalkulation vorab sieht wie folgt aus. Der Kaufpreis liegt bei 400.000€. Hinzu kommen Kaufnebenkosten i.H.v. ca. 51.000€. Die Baukosten habe ich in folgende Bereiche unterteilt. Dazu schreibe ich kurz, was gemacht wird bzw. wie ich die Kalkulation hergeleitet habe:

• Bäder: komplett neu, ein Bad mit Badewanne und Dusche, das andere Bad mit größerer Dusche und ohne Badewanne
• Böden & Wände: hier ist meine Grobkalkulation ca. 150€/qm
• Türen: ca. 120€ Tür, 80€ Zarge plus Einbau
• Treppe: neue Beläge
• Keller: Boden ausbessern, Wände & Decken & Böden streichen
• Heizung: Demontage Ölheizung, Einbau neue Gasheizung
• Elektro: Erneuerung Steckdosen und Lichtschalter, setzen von neuen Steckdosen
• Entrümpelung & Abriss: Abriss Gebäude hinterer Grundstücksteil, Entsorgungskosten
• Fassade: Putzen, Holzfassade abschleifen, neu streichen
• Außenanlagen: Entfernung Teich, Sträucher, Bäume, Zaun & sonstiges, neuer Zaun, Hof
• Balkon & Terrasse: Holzbalkon abschleifen und neu streichen, Terrasse entfernen & neue Holzterrasse bauen

In Summe komme ich bei meiner Kalkulation vorab damit auf 125.000€ Baukosten. Dazu kalkuliere ich 12% Baunebenkosten für Genehmigungen und sonstiges. Weiterhin habe ich 12% Puffer auf die Baukosten berechnet. Als Finanzierungskosten habe ich 10.000€ angenommen für die Bankfinanzierung. Bei der Vermarktung möchte ich Homestaging nutzen und einen Makler beauftragen, wofür ich 5% des geplanten Verkaufspreises veranschlagt habe. Somit bin ich final bei meiner Kalkulation vorab bei 656.250€ Gesamtinvestitionskosten für das gesamte Vorhaben.

Im Verkauf plane ich mit einem Gesamterlös von 805.000€. Dabei fallen etwa 600.000€ auf das sanierte Einfamilienhaus und der Rest auf das abgetrennte Grundstück, welches zusammen mit einem Bauträger verkauft wird. Damit würde mir ein Gewinn von 148.750€ bleiben und somit 23% Marge auf dieses Projekt.

Aktueller Fortschritt

Bisher sind die Handwerker schon sehr fleißig gewesen. Das Dach wurde gereinigt und die Fassade erscheint ebenfalls in neuem Glanz. Auf dem Grundstück wurden bereits Teich, Sträucher, Zaun und die Terrasse weggenommen. Auch hier ist der Unterschied überwältigend. Aktuell ist die neue Terrasse hinter dem Haus in Entstehung. 

Innen wurde der Grundriss bereits geändert sowie Wände & Böden vorbereitet. Die Küche und das Bad wurde demontiert und die Badsanierung ist in vollem Gange. 

Weiterhin habe ich mit einem Bauträger zusammen geplant, welche Bebauung auf dem hinteren Grundstücksteil möglich ist und mir dies vom Bauamt bestätigen lassen. Aktuell sind wir bereits in der Vermarktung des Grundstückes. Dieses wird von mir verkauft. Der Bauträger verkauft entsprechend einen Werkvertrag für den Neubau des Hauses auf diesem Grundstück. Im besten Fall können wir noch in diesem Jahr das Grundstück verkaufen und den Abriss nach Erhalt der Abrissgenehmigung durchführen.

Lessons Learned bisher

Ich hatte vorab die Grundrissänderung mit meinem Geschäftspartner geplant. Soweit so gut. Vor einer Woche habe ich mich mit einer Homestagerin am Objekt getroffen. Sie hatte tolle Ideen und wir werden jetzt nachträglich noch mehr am Grundriss ändern, damit Wohnzimmer und Küche größer sind. Für die Größe des Objektes waren diese beiden Zimmer bisher eher etwas zu klein. Ich denke das wertet die Immobilie noch einmal kräftig auf. Bis dahin hatten die Handwerker allerdings die beiden Teilwände bereits vorbereitet, welche jetzt abgerissen werden. Es war also etwas Arbeit umsonst. Das Learning daraus ist für mich, dass ich immer möglichst schon vor Baubeginn mit einer Homestagerin das Objekt besichtige und Ideen vorab bespreche, da diese ebenfalls Auswirkungen auf den Grundriss haben können.

Weiterhin habe ich gelernt, dass die Koordination von Containern und Entsorgung von Baumaterialien aufwändiger und kostspieliger ist als zuvor angenommen. Das sollte man nicht unterschätzen. Hier weiß ich jetzt schon, dass für diese Position wahrscheinlich mehr Kosten anfallen werden, als in der Kalkulation berücksichtigt. Auf einen Gas-Hausanschluss wartet man in Berlin aktuell gerne einmal mehrere Wochen bis Monate. Und Materialien, vor allem für das Bad, lassen sich auch super bequem über Amazon bestellen und liefern.

Bei den Finanzierungskosten bin ich ebenfalls von zu geringen Kosten ausgegangen. Für eine so kurzfristige Finanzierung fordert die Bank einen Zinsaufschlag bzw. eine zusätzliche Gebühr, damit der Aufwand im Verhältnis zum Ertrag für die Bank steht. Hier weiß ich jetzt nach Finanzierungsabschluss, dass die kalkulierten 10.000€ nicht ausreichen werden.

Fazit

Sobald das Projekt abgeschlossen ist, wird es einen abschließenden Bericht geben, bei dem ich dann die geplanten Kosten und Erlöse mit den tatsächlichen Kosten vergleichen werde. Ziel ist es noch dieses Jahr das hintere Grundstück zu verkaufen und in Q2 2021 das fertig sanierte Einfamilienhaus auf dem vorderen Grundstücksteil zu beurkunden. Stay tuned!

Übrigens: Auf meinem immocashflow Instagram-Profil poste ich immer wieder Bilder und Videos vom Sanierungsfortschritt. Schaut gern vorbei, wenn ihr bezüglich dieses Objektes up-to-date bleiben wollt.