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Das erste Fix&Flip-Projekt ist gesichert

Von Juli 7, 20204 Kommentare

Nachdem ich zusammen mit drei Mitgründern die Paul & Cie. Immobilien GmbH gegründet hatte (Raus aus dem Angestelltenjob und rein in mein eigenes Immobilienunternehmen), ist nun auch bereits der Zuschlag für das erste Fix&Flip-Projekt fix. Hier möchte ich einmal darauf eingehen, was bis dahin alles passiert ist und euch einen kurzen Einblick in das kommende erste Projekt geben.

Zwei Jobs parallel – Produktmanager und Geschäftsführer

Nachdem Ende April die Paul & Cie. Immobilien GmbH gegründet war, dauerte es dann noch ein wenig bis die Handelsregister-Eintragung vollzogen war. Im Mai begann ich dann, neben der organisatorischen und rechtlichen Einrichtung der Unternehmung, die ersten Objekte zu besichtigen. Ziel war das erste Fix&Flip-Projekt zu akquirieren. Spätestens ab Juni fühlte es sich dann schon an, als würde ich zwei Jobs parallel ausüben. Zum einen ging mein Arbeitsvertrag bei Homeday als Produktmanager noch bis Ende Juni – die letzte Woche hatte ich noch Resturlaub. Zum anderen habe ich immer mehr Objekte für die Paul & Cie. Immobilien GmbH besichtigt und geprüft.

Ich bin froh, dass diese Doppelbelastung jetzt vorüber ist und ich den vollen Fokus auf meine eigenen Immobilienthemen legen kann, vor allem die Akquise des ersten Fix&Flip-Projektes. Es fühlt sich unglaublich frei an, seitdem ich ausschließlich für mich selbst arbeite. Und das beste dabei ist, es fühlt sich für mich nicht wie Arbeit an, denn es ist mein Hobby.

Unzählige Telefonate mit Bauordnungsämtern

Eine völlig neue Aufgabe, die durch das Fix&Flip-Geschäft zu meinen Immobilienthemen hinzugekommen ist, ist das Telefonieren mit dem Bauordnungsamt. Was es damit auf sich hat, möchte ich euch kurz beschreiben.

Wir suchen Objekte in Berlin und im Berliner Speckgürtel, vorzugsweise sanierungsbedürftige Einfamilienhäuser. Dies wollen wir dann sanieren und wieder zum Leben erwecken. Wenn das Grundstück eines solchen Hauses groß genug ist, dann überprüfe ich immer, ob es geteilt und zusätzlich bebaut werden kann – Projektentwicklung. Dafür ist grundlegend der örtliche Bebauungsplan entscheidend. Dieser sagt aus, welche Bebauungsmöglichkeiten vor Ort umsetzbar sind. Wie viel Geschosse können gebaut werden? Wie viel Grundfläche können die Objekte im Verhältnis zur Grundstücksgröße haben? Und wie viel Geschossfläche? 

Sollte es jedoch keinen Bebauungsplan für diesen Bereich geben, dann bekommt man diese Infos nur vom Bauordnungsamt. Die mögliche Bebauung orientiert sich dann an der Nachbarbebauung. Eine rechtsverbindliche Zusage kann das Bauordnungsamt ebenfalls nicht per Telefon erteilen. Dafür muss man eine Bauvoranfrage stellen und konkret das Bauvorhaben beschreiben. Diesem wird dann entsprechend zugestimmt oder abgelehnt. Da dies jedoch bis zu vier Monaten dauern kann und ich für die Kaufentscheidung nicht so lange Zeit habe, versuche ich die Informationen per Telefon vom Bauordnungsamt zu erfahren.

Interessant ist es dann immer, ob eine weitere Bebauung auf dem Grundstück möglich ist, zum Beispiel in zweiter Reihe. Wenn dies der Fall ist, dann macht dies das Objekt extrem interessant und steigert entsprechend die Marge. Im Verkauf kann durch eine zusätzliche Bebauung natürlich noch einmal deutlich mehr herausgeholt werden. Bei vielen Objekten ist es genau davon abhängig, ob sich der Deal für mich lohnt oder nicht.

Rückzug von einem Deal nach negativer Rückmeldung vom Bauordnungsamt

Bereits im Mai hatte ich ein sehr interessantes Objekt in der Prüfung, welches beinahe das erste Fix&Flip-Projekt geworden wäre – ein alter Bauernhof in Mittenwalde. Nach Besichtigung, Kaufpreisverhandlung und Abstimmung mit dem Makler hat alles für einen Kauf dieses Objektes gesprochen. Außerdem war ich aufgrund von Flexibilität der erste, der das Objekt besichtigt hatte und konnte dadurch einen zeitlichen Vorsprung gegenüber den anderen Investoren erlangen. Leider konnte ich das Bauamt zeitnah nicht erreichen. Der Bau von Wohnraum in zweiter Reihe war damit weiterhin unklar. Dennoch hätte sich auch der Plan B gelohnt, das alte Haus in erster Reihe aufzustocken und ein zweites Geschoss drauf zu setzen. In diesem Gebiet gab es keinen Bebauungsplan und die Bebauung orientiert sich somit an der Nachbarbebauung. Dort bestehen bereits zweigeschossige Häuser. Somit hatte ich dem Makler für das Objekt zugesagt, um hier keine Zeit zu verlieren. Der Angebotspreis war sehr günstig

Alter Bauernhof in Mittenwalde

In der Folgewoche habe ich dann letztendlich das Bauamt erreichen können und sehr schlechte Nachrichten bekommen. Es wurde mir mitgeteilt, dass eine Bebauung mit Wohnraum in zweiter Reihe nicht möglich ist. Doch nicht nur das. Das Vorderhaus einfach um eine Etage aufzustocken war mein Plan B. Nachbarn hatten ebenfalls bereits zweigeschossig gebaut, weshalb ich mir relativ sicher war, dass dies auch funktionieren sollte. Es stellte sich jedoch heraus, dass aufgrund der bestehenden Erhaltungssatzung die Frontfassade dieses Hauses nicht geändert werden darf.

Nachdem wir noch einmal mit dem Nachbarn vor Ort gesprochen hatten, wurde klar, dass es sehr viele Auflagen für die baulichen Veränderungen gibt. Dies würde die Projektlaufzeit zum einen sehr lang machen und zum anderen einige Risiken mit sich bringen. Ich habe daraufhin das vermeintlich erste Fix&Flip-Projekt beim Makler wieder abgesagt. Auch wenn ich mich hier beim Makler nicht unbedingt beliebt gemacht habe, muss ich das Objekt absagen, bevor ich zu viel Gefahr und zu wenig Marge eingehe.

Erfolg durch kontinuierliche Akquise

Ich schaue mir jetzt am Anfang erst einmal sehr viele Objekte von Portalen an – der klassische Weg. Dazu nutze ich unter anderem Suchtools, die mir die Recherche auf Online-Plattformen deutlich erleichtern. Einzelheiten dazu findet ihr hier: profitable Immobilien online leicht finden. Mein Ziel ist es anfangs recht viele Objekte vor Ort zu besichtigen und so möglichst eine persönliche Beziehung zu den Maklern aufzubauen. Da ich bisher hauptsächlich in Sachsen und Sachsen-Anhalt unterwegs war, muss ich hier jetzt in Berlin und Brandenburg erst einmal mein Maklernetzwerk stärken. Ich verfolge ebenfalls die Devise, dass ich mich bei jedem Makler zurückmelde, auch wenn ich mich gegen ein Objekt entscheide. Die Makler sollen mich letztendlich in guter Erinnerung behalten und ich möchte nicht einer der Kaufinteressenten sein, dem sie hinterher telefonieren müssen. 

Das erste Fix&Flip-Projekt – eine Immobilie von meinem letzten Arbeitgeber

Lustigerweise wird nun das erste Fix&Flip-Projekt eine Immobilie von Homeday, meinem letzten Arbeitgeber, sein. Dieses Objekt hatten wir online entdeckt. Ich hatte mich dann kurzfristig mit dem Makler in Verbindung gesetzt und es stellt sich heraus, dass dieses Objekt schon fast verkauft war. Vor Notartermin platzte dann jedoch die Finanzierung beim Kaufinteressenten, so dass das Objekt wieder auf den Markt kam. Es ist ein mittelgroßes Grundstück mit einem Einfamilienhaus an vorderer Front. Die Exposé-Headline beinhaltete das Wort „Handwerkerhaus“. Das ist ein Hinweis darauf, dass bei diesem Haus sehr viel gemacht werden muss. Genau mein Beuteschema. Doch für viele Familien, die gerne in ein Haus am Stadtrand ziehen wollen, ist dies zu viel Aufwand. Außerdem haben Sie das Handwerkernetzwerk nicht. Hier bei diesem Haus muss tatsächlich innen alles gemacht werden, zusätzlich auch einiges im Außenbereich.

Hausansicht erstes Fix&Flip-Projekt
Hausansicht erstes Fix&Flip-Projekt

Grundstücksteilung macht den Deal interessant

Bei diesem Objekt ist das Grundstück zum einen groß genug für eine Teilung, zum anderen steht das Einfamilienhaus günstigerweise sehr nah vorn an der Straße. Somit ist auf dem hinteren Teil des Grundstückes ausreichend Platz, um ein weiteres Haus zu bauen. Das macht den Deal letztendlich deutlich attraktiver. Somit kann ich meine Zielmarge erreichen und habe dem Makler zugesagt. Genaue Zahlen und mehr Fotos vom Objekt gibt es dann, wenn die Arbeiten losgehen. Ich teile dann gerne die Planzahlen sowie am Projektende die tatsächlichen Zahlen des Deals

Aktuell wurde der Notar bereits beauftragt. Dieser erstellt jetzt den Kaufvertragsentwurf. Ich rechne jeden Tag damit. Danach gilt es noch die zwei Wochen-Frist einzuhalten, bevor der Deal dann beim Notar vor Ort beurkundet werden kann. Ich freue mich schon sehr auf den das erste Fix&Flip-Projekt in der neuen Unternehmung. Kleiner Spoiler: der zweite Deal ist auch bereits so gut wie sicher. Dazu später mehr.

4 Kommentare

  • Hallo Paul,

    ein echt interessanter Beitrag. Ich würde gerne mehr über das Start-up, wie ihr bei der Akquise vorgeht etc. lesen.
    Eine konkrete Frage hätte ich aber auch noch:
    Könntest du mal beleuchten, wie du grob die Immobilien durchrechnest? Insbesondere welche Ansätze du für Reparaturen/Instandsetzungen und auch falls neu gebaut werden soll ansetzt?
    Da suche ich immer nach Anhaltspunkten. Über grobe Richtwerte (z.B. Böden & Wände €x pro qm), die du für die Erstprüfung ansetzt würde ich mich sehr freuen.

    Viele Grüße
    Harald

  • Sebastian sagt:

    Hallo Paul,

    Mich würde sehr die Finanzierung interessieren? Bist Du mit viel EK reingegangen und wie begeistert war die Bank von Deinem Plan?

    Grüße

    Sebastian

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