Im vergangenen Monat kam es zum ersten Mal in meinem Portfolio zu einer Sonderumlage durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Warum und wofür die Kosten anfallen, zeige ich euch in diesem Blogeintrag. Außerdem möchte ich auf die Möglichkeiten der Finanzierung einer Sonderumlage eingehen.
Austausch von Wohnfenstern im Vorderhaus
Bei meinem Investment Nr. 1 – zwei kleinen Eigentumswohnungen in Leipzig – müssen die Wohnfenster im Vorderhaus ausgetauscht werden. Bereits in einer Eigentümerversammlung Ende 2018 wurde beschlossen, dass eine Planung für den Austausch der Fenster des Vorderhauses dieses Objektes erstellt wird. Das hat sich also extrem lange hingezogen.
Die Planung umfasst alle Wohnungsfenster im Vorderhaus an Front- und Hoffassade. Dabei sollen die Fenster durch neue, den aktuellen gesetzlichen Regelungen entsprechenden Fenstern ausgetauscht werden. Hinzu kommt noch der Ersatz der Fensterbänke, das Anfertigen von Verblechungen sowie Anschlussarbeiten (Malern, Verfugen etc.).
Kosten der Fenstererneuerung
Die Kosten dieses Vorhabens setzen sich wie folgt zusammen:
| Kostenarten | Geplante Kosten |
|---|---|
| Kosten Fensterarbeiten | 44.320 € |
| Kosten Verblechungsarbeiten | 9.460 € |
| Kosten Malerarbeiten | 7.400 € |
| Kosten Anstrich Frontfassade | 2.260 € |
| Kosten Fensterbänke | 4.300 € |
| Kosten Einrüstung | 3.300 € |
| Kosten Planungsleistung | 8.680 € |
| Summe förderfähige Kosten | 79.720 € |
Zusätzlich wird ein Energieberater beauftragt, welcher ca. 740€ kosten wird. Dafür sind dann jedoch 10% der obigen Kosten über die KfW förderfähig. Das macht noch einmal eine Reduktion von 7.972€. Die Kosten für die Planungsleistung wurden bereits im Vorfeld aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt. Diese sind also noch abzuziehen. Zusätzlich kalkuliert die Hausverwaltung mit 5% unvorhersehbaren Kosten als Risikopuffer. Hinzu kommen ebenfalls noch Kosten für die Sondertätigkeiten der Verwaltung, welche allerdings in dieser Kalkulation nicht berücksichtigt sind und gesondert beschlossen werden. Die finale Kostenkalkulation sieht also wie folgt aus.
| Kostenarten | Geplante Kosten |
|---|---|
| Kosten Fensterarbeiten | 44.320 € |
| Kosten Verblechungsarbeiten | 9.460 € |
| Kosten Malerarbeiten | 7.400 € |
| Kosten Anstrich Frontfassade | 2.260 € |
| Kosten Fensterbänke | 4.300 € |
| Kosten Einrüstung | 3.300 € |
| Kosten Energieberater | 8.680 € |
| 5% unvorhersehbare Kosten | 3.589 € |
| Abzug Förderung KfW | -7.972 |
| Summe Sonderumlage | 67.397 € |
Die Verteilung erfolgt entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile auf alle Einheiten des Vorderhauses.
Sonderumlage auf die Wohnungseigentümer? Warum?
Derzeit befinden sich knapp 30.000€ in der Rücklage des Vorderhauses dieses Objektes. Die Instandhaltungsrücklage reicht also nicht aus, diese Kosten zu stemmen. Die Hausverwaltung hat daraufhin empfohlen, dass die kompletten Kosten auf die Eigentümer umgelegt werden. Die 30.000€ sollen für weitere Instandhaltungen in Zukunft in der Rücklage bleiben. Begründet wurde dies, durch den bereits abgenutzten Zustand des Objektes und damit kommende Kosten für Erneuerungen in Zukunft.
Meiner Meinung nach ist dies ein Zeichen für schlechtes Objektmanagement der Hausverwaltung. Kosten für Sanierung der Gewerke sollten in der Planung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage berücksichtigt werden, damit genau solch eine hohe Sonderumlage nicht auftritt. Eine bessere Lösung ist es spätestens, die monatlichen Zuführungen zu erhöhen, wenn eine notwendige Umlage absehbar ist. Man hätte hier auch jetzt noch einen Teil aus der Instandhaltungsrücklage bezahlen können und nur einen Teil der Kosten gesondert umlegen. Daraufhin erhöht man die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage, um diese wieder für zukünftige Sanierungen aufzubauen.
Allerdings kann man hier als einzelner Eigentümer einer Eigentümergemeinschaft nicht viel bewegen. Ich bin hier schließlich abhängig von der Entscheidung der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung
Im Februar wurde durch die Hausverwaltung zu einer außerordentlichen Eigentümerversammlung eingeladen. Für den Beschluss einer Sonderumlage auf die Wohnungseigentümer wird stets die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft benötigt. Am 13.02. wurde dann die Sonderumlage von der Eigentümergemeinschaft final beschlossen.
Ich selbst war bei der Eigentümerversammlung nicht anwesend. Diese finden stets an einem Wochentag statt – zu einer Uhrzeit, zu der ich in Berlin auf Arbeit bin. Es macht für mich keinen Sinn für eine Versammlung extra nach Leipzig, oder wo auch immer das Objekt steht, zu reisen. Ich erteile dann entsprechend der Hausverwaltung die Vollmacht für meine Stimme und gebe dabei an, wofür ich entsprechend abstimmen möchte.
Auswirkungen der Sonderumlage auf meinen monatlichen Cashflow
Die Sonderumlage wird natürlich entsprechend nach Miteigentumsanteilen auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Da ich in dem Vorderhaus zwei Wohneinheiten besitze, trifft es mich doppelt. Nach Aufteilung fallen für meine beiden Wohnungen eine Sonderumlage in Höhe von 4.128,50€ + 4.032,71€ = 8.161,21€ an. Diese Sonderumlage wurde dann auch schon zum Ende des Monats fällig, was schließlich meinen kompletten Cashflow für Februar zerhauen hat. Eine detaillierte Übersicht über meinen Cashflow im Februar erhaltet ihr in der nächsten Monatsabrechnung.
Genau dessen bin ich mir bei Immobilien bewusst. Ein monatlicher Cashflow ist schön und gut. Allerdings ist dieser bei Immobilien sehr volatil. Sobald beispielsweise eine Sonderumlage / Instandhaltung, Neuvermietung oder Leerstand kommen, hat dies Auswirkungen auf den Cashflow. Man benötigt also ein entsprechendes Polster und sollte monatlich aus seinem Cashflow entsprechend eine Rücklage, unabhängig von der WEG-Rücklage, aufbauen. Damit können solche Kosten abgefangen werden und man kann entsprechend ruhig schlafen.
Nachträgliche Kostenkorrektur bei der Sonderumlage
Ich hatte vorab mit der Hausverwaltung gesprochen, da vor meinem Kauf – in 2017 – die Fenster einer der beiden Wohnungen bereits ausgetauscht wurden. Es würde natürlich keinen Sinn machen, diese Fenster nun nach 3 Jahren erneut auszutauschen, wenn sie bereits den aktuellen gesetzlichen Regelungen entsprechen. Daraufhin wurde mir versichert, dass vor Austausch der Fenster dies bei allen noch einmal überprüft wird.
Das heißt: wenn Fenster in den vergangenen Jahren bereits ausgetauscht wurden und den gesetzlichen Regelungen entsprechen, werden diese nicht noch einmal ausgetauscht. Dies sollte schlussendlich dann auch die Kosten noch geringfügig absenken. Abschließend wird eine finale Rechnung erstellt und entsprechend Ausgleichszahlungen vorgenommen. Ich bin gespannt, was mich der Austausch am Ende final kosten wird.
Finanzierung einer Sonderumlage auf die Wohnungseigentümer
Ich habe dann überlegt, was hinsichtlich der Finanzierung dieser Sonderumlage am meister Sinn macht. Es gibt am Ende zwei Möglichkeiten. Entweder ich bezahle die Umlage aus meinem Eigenkapital oder ich nehme Fremdkapital dafür auf. Für eine finale Entscheidung wollte ich letzteres genauer prüfen.
Darlehen für die Finanzierung einer Sonderumlage
Ich habe bisher noch nie ein Darlehen nachbeleihen lassen. Bei diesem Objekt habe ich ursprünglich 90% finanziert und des Rest durch Eigenkapital abgedeckt. Zudem habe ich diese beiden Wohnungen günstig eingekauft, konnte bereits Renovierungen vornehmen, die Mieten an den Mietspiegel anpassen und damit den Wert steigern. Ich habe hier also das größte Potential der Nachbeleihung in meinem Portfolio. Meine Überlegung war hier zusätzlich Geld bei der Bank aufzunehmen und davon die Sonderumlage sowie eine Badsanierung in einer der beiden Wohnungen zu finanzieren.
Allerdings hat mir die Bank dann recht schnell übermittelt, dass für eine Nachbeleihung der Betrag einfach zu gering ist. Nachbeleihungen machen sie erst bei 40.000€ – 50.000€. Das ist dann natürlich noch einmal eine andere Größenordnung und hatte ich vorher nicht gewusst. Ist aber bei dem Aufwand natürlich logisch. Die Nachbeleihung macht also vor allem für das Freisetzen von Kapital für ein weiteres Investment Sinn, nicht jedoch für kleinere Sanierungsmaßnahmen.
Die Bank hat mir dann ein Modernisierungsdarlehen angeboten. Dieses kann man bei dieser Bank in Höhe von 1.500€ – 80.000€ aufnehmen. Das Gute daran ist, dass dafür keine Zweckbindung nötig ist. Man kann also selbst entscheiden, wofür man diesen Kredit nutzt. Außerdem kann man einen solchen Kredit schnell und einfach digital beantragen. Der entscheidende Nachteil aus meiner Sicht ist die Kürze der Laufzeit. Mit einer Begrenzung auf maximal 8 Jahre Rückzahlungszeitraum, kommen entsprechend hohe monatliche Kosten zustande. Dies würde entsprechend den monatlichen Überschuss auffressen.
Beispielrechnung:
Gehen wir von einem Gesamtbedarf von 12.000€ für Fenster- und Badsanierung aus. Bei einer Tilgung von 12,5% plus Zinsen von ca. 2% ergibt dies eine monatliche Belastung von etwa 135€. Das würde dann für die 8 Jahre meinen Cashflow bei diesem Investment auf plus/minus 0 bringen. Dafür hätte ich dann aber keine Belastung meines Eigenkapitals.
Finanzierung der Sonderumlage aus Eigenkapital
Die höhere Kreditrate für das Portfolio sowie die langfristig monatliche Cashflowbelastung waren die Gründe, weshalb ich mich dafür entschieden habe, die Kosten aus meinem Eigenkapital zu tragen. Ich habe aktuell ein gutes Polster dafür und bei allen Investments, außer dem Ersten, immer 110% finanziert. Deshalb möchte ich für die Sonderumlage keinen weiteren Kredit aufnehmen. Die Objekte sind insgesamt schon hoch beliehen. Somit behalte ich lieber meinen monatlichen Cashflow bei und baue kein weiteres Fremdkapital an der Stelle auf.
Habt ihr Erfahrungen mit hohen Sonderumlagen gemacht? Wie habt ihr diese finanziert?
