Cashflow aus Immobilien-Investments – Übersicht März

Der Monatsabschluss für März stand an und ich war sehr gespannt, wie sich die Corona-Krise bereits auf mein Immobilienportfolio ausgewirkt hat. An welchen Stellen im Portfolio es dadurch Einnahmeneinbrüche gab und wo es keinerlei Auswirkungen hatte, erfährst du in folgenden Blogbeitrag. 

Keine Mietausfälle bei langfristig vermieteten Eigentumswohnungen

Nachdem der Februar bei all meinen Investments turbulent war (Monatsabschluss Februar), hieß es im März bei meinen langfristig vermieteten Eigentumswohnungen wieder „back to normal“. Die Eigentumswohnungen aus den Investments Nr. 1, 2 und 4 pegelten sich wieder auf dem normalen Cashflow ein. Es gab also keinerlei Mietausfall oder Sonderzahlungen. Trotz der Corona-Krise haben meine Mieter weiterhin für April die Mieten überwiesen. Ich gehe davon aus, dass Mietzahlungen einfach Kosten sind, die ein Mieter bei Zahlungsschwierigkeiten durch die Corona-Krise erst sehr spät kürzen wird. Vorher werden sicherlich andere Zahlungen oder Kosten des alltäglichen Lebens reduziert. 

Im Summe hatte ich durch diese langfristig vermieteten Eigentumswohnungen somit knapp 300€ stabilen positiven Cashflow vor Steuern. 

Positiver Cashflow beim Mehrfamilienhaus in Bernburg

Auch bei meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg, welches ich nun seit knapp einem Jahr habe (Immobilien Investment Nr. 6), gab es wieder einen höheren Monatsüberschuss, als noch im Vormonat. Im Februar kam es noch zur Zahlung der Gebäudeversicherung sowie der Grundsteuer. Im März habe ich eine Gebäudehaftpflichtversicherung abgeschlossen, so dass dafür eine erste Beitragszahlung anstand. Diese Kosten kann ich mir ebenfalls über die Mieter bei der Betriebskostenabrechnung zurückholen. Hier gibt es einen guten Artikel darüber, welche Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung umlegbar sind und welche nicht: Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung.

Es hagelte Stornierungen für meine Airbnb-Wohnungen

Absage der Leipziger Buchmesse

Der Coronavirus führte in den letzten Wochen natürlich dazu, dass diverse Großveranstaltungen abgesagt wurden. So sollte der Monat März ursprünglich eigentlich zu meinem besten Monat der Airbnb-Vermietungen werden. Es stand die Leipziger Buchmesse an, wofür die Übernachtungspreise entsprechend sehr hoch im Vergleich zum Rest des Jahres waren. Meine Preise lasse ich automatisch über das Pricing-Tool Wheelhousee generieren. So war die Woche der Buchmesse bereits lange vorab für sehr gute Preise vermietet. Das Ende vom Lied kennt ihr ja – Absage der Buchmesse, Stornierung der Übernachtungen. Zudem gelten mittlerweile auch gesonderte Stornierungsbedingungen bei Airbnb, so dass die Gäste für Stornierungen zu Zeiten der Coronakrise den kompletten Übernachtungspreis erstattet bekommen. 

Vereinzelnde Übernachtungen begrenzen den Verlust

Insgesamt waren meine beiden Airbnb-Wohnungen in Leipzig im März zumindest noch 22 Nächte belegt. Das macht eine Belegungsrate von 35% (22 von 62). Dadurch konnte ich immerhin noch knapp 600€ Umsatz erzielen. Nach Abzug der Kosten inkl. Grundsteuerzahlung im März, komme ich dann auf einen Verlust von 185,85€. Hier sind noch nicht einmal alle Kosten berücksichtigt. 

Ich bin Anfang März auf airfolgreich-vermieten.de hinsichtlich der Servicedienstleistungen vor Ort umgestiegen. Die Jungs sind nun Co-Host von mir und übernehmen alles angefangen von Organisation der Schlüsselübergabe (automatisiert), über Kommunikation mit den Gästen bis hin zur Reinigung der Wohnungen. Dafür werden höhere Kosten als bisher anfallen, jedoch habe ich dann keinerlei Aufwand für die Airbnb-Vermietungen mehr. Die Kosten dafür sind hier im März noch nicht berücksichtigt, da die Rechnung noch nicht gestellt wurde. Dies wird sich dementsprechend auf den Cashflow im April auswirken. 

Auf der anderen Seite, hat Airbnb kürzlich bekannt gegeben Hosts zu unterstützen und einen Teil der stornierten Übernachtungen von März zu erstatten. Ich bin mir nicht sicher bzw. habe mir nicht ausgerechnet, wie viel das genau bei mir sein wird. Es ist sicherlich nicht sehr viel, dennoch eine schöne Geste und zumindest kleine Begrenzung des Verlusts.

Zudem habe ich eine Anzeige erneut bei Wunderflats aktiviert, meine Co-Hosts haben eine Anzeige für eine monatliche Vermietung der Apartments auf Ebay Kleinanzeigen gestellt und ich habe ein paar Kontakte in Leipzig angehauen. Schauen wir mal, was dabei heraus kommt.

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Aufwertungen des Praxen-Centrums in Bernburg

Renovierung und Neuvermietung

Mein neuestes Investment (Immobilien Investment Nr. 6), das Praxen-Centrum in Bernburg, ist in vollem Gange. Ab März laufen die Mieten nun endlich auf unser Konto und wir haben einen entsprechend detaillierten Überblick. Es kam zu der Renovierung einer Praxis aufgrund eines Mieterwechsels. Die Renovierungsarbeiten haben sich länger gezogen als geplant, so dass diese Praxis im März leer stand. Allerdings konnten wir die Renovierung komplett aus der Instandhaltungsrücklage des Objektes bezahlen. Dafür haben wir kurzfristig eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Neben uns, gibt es ja noch einen Eigentümer einer Praxis, der bisher noch nicht verkaufen wollte sowie eine Eigentümerin, die erst in diesem Jahr aufgrund der Spekulationsfrist verkaufen kann. In Summe halten wir jedoch über 80% der Miteigentumsanteile und können dadurch praktisch alle Entscheidungen für das Objekt treffen. Somit haben wir kurzfristig beschlossen, dass die Renovierung iHv. 8.000€ aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt wird. 

Ab April erhalten wir dann für diese Praxis eine Mietzahlung iHv. 810€, was dementsprechend unseren Cashflow in dem kommenden Monaten deutlich besser aussehen lassen wird. 

Mietverlängerung und Cashflow

Weiterhin ist eine kleinere Wohneinheit in dem Objekt leerstehend. Um die Neuvermietung wollen wir uns als nächstes ebenfalls kümmern. Ein weiterer Mieter, der zwei Praxen in dem Objekt besetzt, hatte ursprünglich zu Mitte des Jahres gekündigt, wollte dann aber doch bis zum Jahresende drin bleiben. Wir hatten daraufhin angeboten, dass zu einem erhöhten Mietpreis die Mietdauer entsprechend kurzfristig verlängert werden kann. Dem hat der Mieter nun mündlich zugestimmt, es fehlt noch die finale Unterschrift des Zusatzes zum Mietvertrag. Wenn dies klappt, können wir für diese beiden Praxen auch noch einmal entsprechend den Cashflow ab Mitte des Jahres deutlich erhöhen. Das Investment entwickelt sich also bisher sehr gut, auch wenn es etwas Anlauf brauchte. 

In Summe blieb unterm Strich für März nach Mieteingängen minus Hausgeld minus Annuität ein Cashflow von 129,07€ übrig, wovon die Hälfte mir zuzurechnen ist, da ich das Objekt mit meinem Geschäftspartner in einer GbR zu 50/50 gekauft habe. Ich freue mich schon, wenn dann zusätzlich noch die Mieteinnahmen der neu vermieteten Praxis im kommenden Monat hinzukommen.

Insgesamt haben meine langfristig vermieteten Wohnung damit den negativen Cashflow meiner Airbnb-Wohnungen ausgeglichen. Es zahlt sich also aus, hier verschiedene Vermietungsstrategien zu fahren und nicht von einer bzw. speziell von der kurzfristigen Vermietung abhängig zu sein.