Neben dem aktuellen Fix&Flip-Geschäft (mein erster Fix&Flip-Deal), gab es auch bei meinem Buy&Hold-Bestand wieder erfreuliche Nachrichten. Der längste Deal meiner bisherigen Investitionszeit ist nun endlich vollzogen und eine weitere Buy&Hold-Immobilie in Sachsen in mein Immobilienvermögen übergegangen. Sage und schreibe 15 Monate hat dieser Deal nun von Anfang bis Ende gedauert. Im letzten Jahr platze der Notartermin, ab September beziehe ich nun Miete und darf die Wohnung mein Eigen nennen. Wie es dazu kam und warum der Deal so lange gedauert hat, erfahrt ihr in diesem Blogbeitrag. In einem weiteren Teil zu diesem Deal, zeige ich dann die konkreten Zahlen.
Kaufpreisangebot innerhalb von einer Woche
Genau am 23.05.2019 habe ich den Eigentümer der Wohnung angeschrieben. Er hatte diese selbst inseriert – keine Maklergebühr also. Am 28.05. habe ich alle Unterlagen zum Objekt erhalten und einen Tag später habe ich unter Vorbehalt einer Besichtigung bereits ein Kaufpreisangebot abgegeben. Das Objekt war so rentabel, dass ich hier schnell sein wollte. Das Ziel war auch durch Schnelligkeit und Verbindlichkeit einen geringeren Preis zu erzielen. Mit dem Eigentümer habe ich mich von Anfang an sehr gut verstanden.
Im Juni habe ich dann die Wohnung auch noch besichtigt und meine finale Zusage zum Objekt gegeben. Anhand der Bilder und Unterlagen war mir bereits vor der Besichtigung klar, dass dies ein richtig guter Deal sein wird. Deshalb habe ich auch unter Vorbehalt sehr schnell ein Angebot abgegeben. Die Wohnung war komplett renoviert und von einem jungem Pärchen neu bezogen.
Dauer bis zum Notartermin
Anfang Juli hatte ich dann den Kaufvertrags-Entwurf zugesandt bekommen. Der Notartermin verzögerte sich jedoch, weil der Notar kaum freie Termine hatte. Dann hatten wir ursprünglich den Termin für Anfang August festgesetzt. Diesen musste ich dann leider absagen, weil ich dienstlich im Ausland war. Neuer Notartermin war der 22.08. vergangenen Jahres, vor etwas mehr als einem Jahr – unglaublich. Auch diesen Notartermin musste ich dann wohl oder übel absagen – einen Tag vorher. Was war passiert?
Geplatzter Notartermin aufgrund unzureichendem Nachtrag zur Teilungserklärung
Dieser Deal ist ein perfektes Beispiel dafür, dass man auch die Teilungserklärung inkl. sämtlicher Nachträge prüfen sollte (Teilungserklärung: Inhalte, Besonderheiten, Fallstricke). Ich habe die Teilungserklärung und deren Nachträge zwar durchgeschaut, allerdings ist mir eine Sache dabei nicht aufgefallen. Es gab einen Nachtrag zur Teilungserklärung, der nicht notariell beurkundet wurde. Dieser Nachtrag lag somit lediglich im Entwurf vor.
Das war selbst dem Verkäufer nicht bewusst, da dieser Nachtrag bereits erstellt wurde, bevor er überhaupt Eigentümer war. Darin wurde die Abgeschlossenheit der beiden Wohnungen auf dieser Etage festgelegt (Whg. 07 und 08). Ursprünglich gab es dort
- eine 2-Zi- (Whg. 08) und
- eine 3-Zi-Wohnung (Whg. 07).
Diese wurden geändert in:
- eine 1-Zi- (Whg. 08) und
- „meine“ 4-Zi-Wohnung (Whg. 07).
Allerdings wurde dies nie notariell beurkundet. Für den Verkäufer hatte das keine Relevanz, da er ursprünglich beide Wohnungen zusammen gekauft hatte.
Allerdings hatte er mittlerweile Whg. 08 schon verkauft. Ich war nun kurz davor Whg. 07 zu kaufen, bevor meine Bank die fehlende Beurkundung des Nachtrags zur Teilungserklärung mitbekommen hatte. Das würde also bedeuten, dass der neue Eigentümer der Whg. 08 sein 2. Zimmer wieder zurückbekommen könnte, da es offiziell nach Teilungserklärung noch zu seiner Wohnung gehörte. Das hätte mir den ganzen Deal kaputt gemacht. Wohl oder übel musste ich dann einen Tag vorher den Notartermin absagen.
Ein beglaubigter Nachtrag der Teilungserklärung musste erstellt werden
Lustigerweise stellte sich dann heraus, dass ich den Eigentümer der Whg. 08 persönlich kenne. Er selbst wohnt mittlerweile in der Schweiz. Ich habe mit ihm gesprochen und die Situation erklärt und er wollte an der Stelle nicht auf den extra Raum beharren und die baulichen Veränderungen somit nicht rückgängig machen. Glück für mich, allerdings wollte die Bank die Immobilie logischerweise nicht final finanzieren, bevor es nicht einen beglaubigten Nachtrag zur Teilungserklärung gibt. Außerdem hätte ich das Objekt vorher auch nicht gekauft.
In dem Nachtrag zur Teilungserklärung muss die genaue Aufteilung der Wohneinheiten festgehalten werden. Der alte Entwurf konnte leider nicht mehr wiederverwendet werden. Den Notar, der das damals erstellt hatte, gab es leider nicht mehr. Es wurden also erneut Pläne für die neue Absgeschlossenheitsbescheinigung benötigt.
Ein weiterer Monat verging, bis der Verkäufer alle Beteiligen von früher erreicht hatte. Wie bereits gesagt, hatte sich der damalige Notar bereits zur Ruhe gesetzt. Niemand hatte mehr entsprechende Pläne zur Hand und es mussten neue für diesen Nachtrag der Teilungserklärung erstellt werden. Einige weitere Wochen gingen ins Land und die Zeichnung wurde über einen Architekten erstellt. Damit ist dann der Eigentümer zum Bauamt gegangen, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen zu lassen. Wir befanden uns zu dem Zeitpunkt im Oktober und der Deal dauerte bis dahin bereits 5 Monate an. Doch es sollte noch schlimmer kommen.
Die Bauaufsichtsbehörde wird zum Dealblocker
Das Bauamt (Kleinstadt in Sachsen) teilte dann im Oktober mit, dass eine Erstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung lediglich 1 oder 2mal im Jahr gemacht wird. Die Dame schien sichtlich überfordert. Ihre Aussage: „Voraussichtlich schaffen wir es dieses Jahr nicht mehr“. Unglaublich, es war Oktober! Dem Verkäufer bin ich ständig auf den Nerv gegangen und habe nach einem Update gefragt. Unter anderem erhielt ich Rückmeldungen wie diese:
Hallo Herr Müller,
heute habe ich die Dame vom Bauamt endlich persönlich erwischt. Ich durfte mir ein Litanei von Entschuldigungen anhören, die mich eigentlich nicht wirklich interessierten.
Aber nagut. Sie hat mir jetzt versprochen, dass sie es diese Woche fertig macht. Ich kann es Freitag abholen. Soll Sie aber morgen Abend nochmal im Amt anrufen.
Damit fahre ich gleich zum Notar und lasse mir Terminvorschläge unterbreiten die ich Ihnen sofort mitteile.
Also jetzt sollte es wirklich zügig abgehandelt werden. Es fehlte wie schon gesagt nichts mehr. Die Dame hat es einfach aus vielerlei persönlichen Gründen nicht bearbeitet.
Beste Grüße
Das ganze hat dann tatsächlich bis Ende Februar gedauert. Erst dann hatten wir die Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein neuer Notartermin konnte vereinbart werden.
Notartermin – dritter Anlauf
Glücklicherweise musste ich den dritten Notartermin nicht absagen und der Kaufvertrag konnte abgeschlossen werden. Der Notartermin fand am 12.03.2020 statt. Bereits mehr als 9 Monate nach der ersten Kontaktaufnahme. Am Tag des Notartermins hatte ich herausgefunden, dass der Verkäufer die neue Teilungserklärung noch nicht hat beglaubigen lassen, sondern dies somit am Tag unseres Notartermins durchgeführt hat. Allerdings musste ebenfalls der Eigentümer der Whg. 08 seine Unterschrift drunter setzen. Mir gegenüber wurde kommuniziert, dass das Thema schon durch sei. Das hieß also, dass wir zwar den Kaufvertrag zum Notartermin abschließen konnten, allerdings der Eigentümer der Whg. 08 vorher noch schriftlich zu der neuen Teilungserklärung zustimmen musste. Nicht nur er, sondern auch seine finanzierende Bank.
Nachbeglaubigung Teilungserklärung
Das Thema war also doch noch nicht durch und die Dokumente wurden zur Zustimmung in die Schweiz geschickt (dort wohnt der Eigentümer der Whg. 08). Dieser benötigte dann einen Notartermin, um die Teilungserklärung nachbeglaubigten zu lassen. Allerdings war es zu dem Zeitpunkt gerade die Anfangszeit von Corona. In der Schweiz haben die Notare deshalb keine Termine vergeben und waren sogar geschlossen. Der Eigentümer musste somit dafür extra einen Notartermin in Deutschland vereinbaren und anreisen. Auch das ging nicht von heute auf morgen und weitere Zeit verging. Zum Glück kenne ich den Eigentümer persönlich und ich werde mich entsprechend für den Aufwand revanchieren.
Schlussendlich hatte er sein Soll getan. Allerdings kam seine finanzierende Bank nun nicht mehr hinterher – ebenfalls auf Grund der Corona-Situation. Somit verging auch hier noch einmal Zeit bis alles final unterzeichnet und genehmigt war. Erst dann konnte der Notar den Kaufvertrag und die Grundschuldbestellung entsprechend beim Grundbuchamt einreichen. Im August kam dann endlich die Auflassungsvormerkung und damit Kaufpreisfälligkeit, sodass ich nun ab September die Mieten beziehen kann. Somit schließt sich dieser Deal nach 15 Monaten Dauer.
Die konkreten Daten und Fakten zu dem Deal erfahrt ihr in folgendem Blogbeitrag. Eins vorab, es ist das rentabelste Objekt meines Portfolios. Manche würden sagen, es ist der Deal meines Lebens. 😉
Was ich von diesem Deal gelernt habe
Es ist wichtig sehr schnell am Markt zu agieren. Doch dann sollte man immer noch eine nachträgliche detaillierte Prüfung aller Unterlagen des Objektes durchführen, um nichts zu übersehen. Natürlich sollten die wichtigsten bzw. vorhandenen Dokumente immer vor einem Kaufangebot gecheckt werden. Allerdings werden oft Dokumente nachgeliefert. Diese gilt es dann ebenfalls im Nachgang gründlichst zu prüfen.
Mir ist außerdem bewusst geworden, dass das Prüfen der Teilungserklärung wichtiger ist, als ich bisher dachte. Ich habe diesem Dokument vorher wenig Aufmerksamkeit geschenkt. Ich wusste, dass ich dieses brauche, um nachzuprüfen, ob die Wohnungen entsprechend aufgeteilt sind. Dass es allerdings einmal zum Blocker für einen Deal wird, hätte ich nicht gedacht.
Anderes Beispiel: bei einer aktuellen Prüfung eines Dachgeschossrohlings wurde zum Ausbau des DGs sehr viel in der Teilungserklärung festgeschrieben. Dies ist äußerst hilfreich für die Prüfung des Deals.
Bauämter arbeiten langsam, teilweise sehr langsam. Hier ist es immer gut, wenn man den zuständigen Personen wirklich auf den Nerv geht und regelmäßig nach dem Bearbeitungsstand fragt. Das war hier in den Händen vom Verkäufer, eventuell hätte ich mich besser mit einschalten sollen. Die Erfahrung habe ich nicht nur bei diesem Objekt gemacht.
Einen Notartermin kann man auch einmal verschieben, wenn sich kurz vorher noch ein Dealblocker herausstellt. Lieber so, als einen Deal zu machen, der sich am Ende nicht rechnet.
