Ein turbulentes erstes Halbjahr 2020 endet mit meinem bisher höchstem monatlichen positiven Cashflow aus meinen Immobilien-Investments. Insgesamt konnte ich im Juni einen Überschuss in Höhe von 2.244€ erwirtschaften. Wie es dazu kam und warum der Cashflow über das komplette erste Halbjahr betrachtet insgesamt im Minus ist, erfahrt ihr im nachfolgenden Blogbeitrag.
Investment Nr. 1 – Corona-bedingte Tilgungsaussetzung nachträglich bearbeitet
Bei meinen ersten beiden Eigentumswohnungen in Leipzig, hatte ich eine Tilgungsaussetzung mit der Bank als Sicherheitsmaßnahme während der Corona-Zeit vereinbart. Ich wollte dies punktuell bei ein bis zwei Banken machen. Hier hatte die Rückmeldung erhalten, das die Tilgungsaussetzung bearbeitet werden würde. Jedoch war bisher noch nichts passiert. Plötzlich bekam ich im Juni entsprechend rückwirkend für April und Mai die Tilgungssumme zurückbezahlt und ebenso wurden im Juni lediglich die Zinsen berechnet. Dies ist in den jeweiligen Monatsabschlüssen nachträglich eingepflegt. Ich hatte schon gar nicht mehr damit gerechnet, deshalb war es umso erfreulicher. Somit ist der Cashflow bei dem Investment mit 261,01€ etwa doppelt so hoch wie normal. Eine Vorsichtsmaßnahme, um während Corona einen höheren Cashflow zu haben und dadurch mehr Reserven ansparen zu können. Dies mache ich nur bei zwei Banken, nicht über das komplette Portfolio hinweg. Die Aussetzung läuft für sechs Monate.
Investment Nr. 2 – langweilige Cash-Cow
Bei meiner Eigentumswohnung in Reudnitz-Thonberg, meinem zweiten Immobilieninvestment, passiert weiterhin rein gar nichts. Ich habe seit Mietereinzug im April letzten Jahres, nichts von dem jungen Pärchen gehört. Die Miete kommt stets pünktlich und es gab keinerlei Sonderkosten für Instandhaltungen oder sonstiges. In diesem Monat konnte ich dort wieder standardmäßig einen Cashflow von 76,64€ einsacken. Das ist ein Paradebeispiel für passives Einkommen. Jedoch ist nicht jede Immobilie so passiv, dessen sollte man sich bewusst sein.
Investment Nr. 3 – bisher höchsten Einnahmen bei kurzfristiger Vermietung
Bei meinen beiden Airbnb-Wohnungen kam es im Monat Juni zu den höchsten Einnahmen bisher bei diesem Investment. Ich konnte zusammen insgesamt 1.852,34€ Umsatz erzielen. Zum einen ist das Corona-Tief überwunden und die Leute (zumindest aus Deutschland) reisen wieder. Inländische Reisen sind wieder gefragter, weil man derzeit nur limitiert ins Ausland verreisen kann. Außerdem wird die Wohnung ja mittlerweile professionell von Airfolgreich Vermieten verwaltet. Dadurch wird die Wohnung nun auch bei booking.com angeboten, was auch förderlich für die Auslastung ist. Allerdings sind die Kosten für die Verwaltung durch einen Co-Host natürlich höher, als zu der Zeit, in der ich es selbst übernommen und nur die Reinigung und Schlüsselübergabe extern beauftragt habe. Dies wirkt sich aber jetzt nach der hohen Auslastung im Juni erst auf den Folgemonat aus, da ich die Rechnung für die Verwaltung von Juni erst im Juli erhalte und begleiche. Somit kam es aus Cashflow-Sicht im Juni zu geringen Verwaltungskosten (da es im Mai noch wenig Gäste gab) und jedoch zu den bisher höchsten Einnahmen (da sehr gute Auslastung im Juni).
Zusätzlich habe ich hier bei der Bank ebenfalls eine Tilgungsaussetzung vereinbart, wodurch der Cashflow noch einmal um 200€ höher ist, als normal. Das Bild ist also etwas verzerrt, dennoch freue ich mich somit über meinen bisher höchsten Cashflow bei diesem Investment mit einem positiven Überschuss von 1.124,27€.
In den Monaten Juli-September ist eine der beiden Wohnungen etwas günstiger mittelfristig vermietet. Wie es dazu kam, erfahrt ihr jedoch im Monatsabschluss Juli.
Investment Nr. 4 – Instandhaltungskosten von über 800€ bei meinem Mehrfamilienhaus in Bernburg
Mein Mehrfamilienhaus in Bernburg, das bisher immer einen positiven Monatscashflow erwirtschaften konnte, ging nun zum ersten Mal leer aus. Erstmalig war der monatliche Überschuss bei diesem Investment knapp negativ. Die Mieten sind, wie gewohnt, pünktlich gekommen. Allerdings gab es folgende Sonderkosten im Monat Juni, die den Cashflow aufgefressen haben:
- Rauchmelderservice – 114,18€
- Wartung der Heizungsanlagen – 526,17
- Kaltwasserkostenabrechnung – 163,98
In Summe sind somit 804,33€ zusätzlich angefallen, die ich sogar fast komplett aus dem laufenden Monatscashflow abfangen konnte. Somit komme ich in Summe auf minus 61,32€ bei diesem Investment im Monat Juni.
Investment Nr. 5 – Eigentumswohnungen in Bautzen als größter Cashflow-Bringer aktuell
Zur Zeit sind meine beiden Eigentumswohnungen in Bautzen die größte Cash-Cow im Portfolio. Dies liegt aber vor allem daran, dass ich hier, ebenfalls wie bei Investment Nr. 1 und 3, mit der Bank eine Tilgungsaussetzung während der Corona-Zeit vereinbart hatte. Hier ist jedoch besonders, dass dies nicht nur eine Tilgungsaussetzung ist, sondern eine Aussetzung des kompletten Kapitaldienstes. Es fallen also aktuell auch keine Zinsen an. Das steigert den Cashflow um mehr als 400€. Im Monat Juni sind hier ansonsten keine Sonderkosten aufgelaufen und ich komme somit auf einen positiven Überschuss in Höhe von 527,02€.
Investment Nr. 6 – nachträgliche Mietzahlung bei Wohn- und Geschäftshaus in Bernburg
Bisher war ein neuer Mieter in dem Wohn- und Geschäftshaus rückständig mit Mietzahlungen (siehe letzter Monatsabschluss). Letztendlich hatte der Mieter in den letzten Monaten Schwierigkeiten aufgrund von Corona. Eigentlich sollte ein Verein für diesen Mieter die Mieten zahlen. Dieser Verein hat sich dann jedoch davon zurückgezogen. Der Mieter wollte Corona-bedingt nicht zahlen und berief sich darauf, dass kein rechtskräftiger Mietvertrag bestünde. Und das stimmte leider sogar. Der Verein stand im Mietvertrag als „Mieter“, unterschrieben hat jedoch die Person, die tatsächlich eingezogen ist. Diese Person hatte jedoch keine Vollmacht für den Verein und somit war der Mietvertrag nicht rechtskräftig. Das ist natürlich ein ärgerlicher Fehler und es hätte der Hausverwaltung beim Vertragsabschluss auffallen müssen. Wir konnten uns darauf einigen, dass ab Juni ein neuer Mietvertrag abgeschlossen wird. Zwar sind uns damit jetzt 1,5 Monatsmieten entgangen, dennoch sind wir froh, dass der tatsächliche Mieter trotz Corona weiterhin in den Räumen bleibt. So konnten wir nun nachträglich die Mietzahlung für Juni sowie für Juli erhalten.
Damit kam es im Juli mit 484,07€ zum bisher höchsten Cashflow bei diesem Investment. Davon entfällt jeweils die Hälfte auf meinen Co-Investor und mich. Das Objekt entwickelt sich also so langsam. Jetzt steht noch eine kleine Büroeinheit leer, die bereits in der Vermarktung ist. Außerdem konnten wir die ersten Nebenkosten senken, indem wir die bisher überteuerte Versicherung gewechselt haben. Zusätzlich werden wir neue Versorger beauftragen und können dort auch noch einmal Geld einsparen. Die Reinigung sowie der Hausmeisterservice war bisher auch recht teuer. Dies vergeben wir jetzt kurzfristig an TK Hausmeisterservice neu. So optimieren wir langsam aber sicher die Nebenkosten.
Außerdem werden wir eine Mieterhöhung für die einzige Wohneinheit in diesem Objekt aussprechen. Diese ist bisher vollkommen underrent. Ich bin gespannt, wie sich dieses Objekt weiterhin entwickelt.
Fazit Monatsabschluss Juni
Der Monat Juni war mit einem Cashflow von 2.236,16€ der Cashflow-stärkste Monat meiner Investmentzeit. Trotzdem bin ich auf das Jahr betrachtet insgesamt noch bei einem negativen Cashflow von -287,91€. Dies liegt an der hohen Sonderumlage für den Fensteraustausch in meinem ersten Investment. Dort rechne ich jedoch auch noch mit einer kleineren Gutschrift, da in einer meiner Wohnungen die Fenster nicht getauscht werden mussten. Dies wird nachträglich noch verrechnet.
Solche Sonderumlagen und unvorhersehbaren Kosten gehören zu Immobilieninvestments dazu und der monatliche Überschuss durch Immobilieninvestments schwankt stets. Deshalb sollte man immer ausreichend Rücklagen bilden und meiner Meinung nach Immobilien kaufen, die trotz Rücklagen noch einen positiven Cashflow aufweisen.
Der Juli ist bereits halb vorbei und wenn in der zweiten Hälfte des Monats keine unvorhergesehenen größeren Kosten aufkommen, schaffe ich es auch dann mit dem Juliabschluss wieder in den positiven Jahresüberschuss.
Hi, na dann hoffen wir mal, das dir die Banken die Tilgungsaussetzungen nicht irgendwann mal negativ ankreiden.
Ansonsten ließt sich das alles sehr gut.
Viel Glück noch.
Grüße Christian
Ich sehe es eher als positives Signal, da ich Risikomanagement betreibe und einen zusätzliche Puffer aufbaue. Und für den Fall, dass eine Bank es negativ bewertet: genau deshalb mache ich es nur bei Banken, die aktuell keine Prio A Finanzierungspartner sind.
Du lässt dich echt mit der Argumentation in deiner Immobilie Nr. 6 abspeisen? Er hat den Vertrag unterschrieben auch wohnt er in der Wohnung. Somit hat er mindestens konkludent dem Vertrag zugestimmt. Es besteht daher ein Mietvertrag. Ich würde die fehlende Miete definitiv einfordern bzw. am Ende der Mietzeit von der Kaution abziehen.
Sich jetzt mit dem Mieter gleich zu Mietbeginn zu vergraulen, wollen wir nicht und zudem ist es schwierig einen Gewerbemieter aktuell zu finden. Außerdem haben wir rechtlich keinen gültigen Vertrag. Habe ich schon mit einem Anwalt gecheckt.