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Immobilien-Investment Nr. 2 – meine dritte Eigentumswohnung

Von August 14, 2018Dezember 27th, 2019Keine Kommentare

Nachdem ich euch bereits über den Ankauf meiner beiden ersten Eigentumswohnungen (siehe mein erstes Immobilien-Investment) berichtet habe, möchte ich euch in diesem Blogeintrag von meiner dritten Eigentumswohnung erzählen, welche ich tatsächlich über ein Online-Portal finden konnte. Nach meinem ersten Immobilien-Investment war mein Eigenkapital erst einmal aufgebraucht. Die Zwischenfinanzierung über einen Freund und Arbeitskollegen (siehe Immobilienfinanzierung trotz fehlenden Eigenkapitals) hatte ich nach der variablen Gehaltszahlung meines Arbeitgebers abgezahlt. Nun musste erstmal wieder Eigenkapital angespart werden.

Die Suche nach einem neuen Immobilien-Investment auf Online-Portalen

Einige Monate nach Ansammlung von Eigenkapital habe ich wieder angefangen auf Immobilienportalen nach einem neuen Immobilien-Investment zu suchen. Vor allem, weil mir zu dem Zeitpunkt noch keine Offline-Möglichkeiten bekannt waren bzw. ich mir noch keine Gedanken darüber gemacht habe. Dazu habe ich meine Auswahl an Online-Portalen etwas erweitert und auf folgenden Internetseiten Gesuche angelegt:

Ich wollte weiterhin auf den beiden bekannten Kanälen Immobilienscout24 sowie Immonet suchen, aber auch zwei etwas unbekannte Portale hinzunehmen. Die Hoffnung war, dort Immobilien-Investments zu finden, die vielleicht auf den bekannten Portalen noch nicht online sind. Dies kann den Grund haben, weil kleinere Portale oft kostengünstiger für Anbieter sind. Am Ende des Tages habe ich jedoch meine dritte Wohnung tatsächlich bei Immobilienscout24 gefunden. „Die Nadel im Heuhaufen“ – wie viele Immobilien-Investoren sagen würde.

Meine Strategie für Online-Portale

Ich stimme der mehrheitlichen Meinung zu, dass es auf den Immobilienportalen schwer ist ein günstiges Objekt zu finden und somit einen Einkaufsgewinn zu erzielen. Dennoch hat es diesmal geklappt, allerdings nicht auf den ersten Blick. Meine Strategie ist es, dass ich mir erst einmal Unterlagen einhole und Interesse bekunde, auch wenn sich die Immobilien noch nicht wirklich rechnen, also noch keinen positiven Cashflow haben. Eventuell sind dann aber trotzdem Eigentümer dabei, die zu einem deutlich geringeren Preis verkaufen würden.

110%-Finanzierung

Bei diesem Investment hatte ich einen besonderen Lernprozess. Im Hinblick auf die Finanzierung habe ich gemerkt, dass mein Eigenkapital einfach zu niedrig ist, um den Kauf von Wohnimmobilien hoch zu skalieren. Ich wunderte mich, wie Immobilienprofis, wie zum Beispiel Thomas Knedel, so schnell ihr Immobilienportfolio aufbauen konnten. Vor allem, weil dieser ebenfalls die Strategie buy and hold verfolgt und in der Regel nicht flippt bzw. dies auch Anfängern nicht empfiehlt. Dann war ich auf den Immobilienblog www.vermietertagebuch.com gestoßen und habe die Strategie von Alexander Raue verfolgt. Er investiert ebenfalls in buy and hold Objekte und möchte dies möglichst schnell hochskalieren. Das macht er vor allem über 100% und 110% Finanzierungen. Ich finde das macht Sinn, denn nur so benötigt man möglichst wenig Eigenkapital für die Investments und kann dementsprechend mehrere durchführen.

Ich ging wie folgt vor. Bei Facebook war ich bereits in mehreren Immobiliengruppen bei denen es um das Thema Immobilien-Investment ging. Dort stellte ich die Frage, ob mir Kontakte zu Bänkern oder Finanzierungsvermittlern gegeben werden können, welche vor allem auf 110% Finanzierungen spezialisiert sind. Ich bekam wirklich einige sehr gute Hinweise und habe dann diese Kontakte angeschrieben. So einfach kann es manchmal sein. Final habe ich jemanden kennengelernt, der mir das Objekt zu 110% finanziert hat.

Anfängerfehler bei der Kalkulation meiner Investments

Auf der anderen Seite lernte ich nicht nur bei meiner Finanzierungsstrategie hinzu, sondern auch bei der Kalkulation der Immobilienobjekte. Bei meinem ersten Immobilien-Investment, dem Paket von 2 Eigentumswohnungen, begann ich einen typischen Anfängerfehler. Meine Kalkulation hatte ich zu dem Zeitpunkt noch ohne Berechnung der Steuer durchgeführt.

Das hatte ich zu Beginn auch wieder bei dieser dritten Immobilie so getan und erst im weiteren Verlauf bemerkt. Der Kaufpreis war ursprünglich bei 79.000€ zzgl. Maklerkosten von 5,95% (4.700€). Ich machte nach Sichtung der Unterlagen ein Angebot über 72.000€ unter Vorbehalt einer Besichtigung und finalen Finanzierungszusage, da bei einem Kaufpreis von 79.000€ und einer 110%-Finanzierung kein Überschuss übrig geblieben wäre. Nach meiner alten Rechnung (mit jedoch nur geringen Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall) wäre dies jedoch bei 72.000€ der Fall. Die Eigentümerin wollte sich einfach nur von dem Objekt lösen, weil sie dies ursprünglich für den Eigenbedarf gekauft hatte, dann aber aus familiären Gründen nie nach Leipzig zog.

Der nächste Schritt war die Besichtigung der Wohnung. Mit dem Mieter habe ich mich super verstanden, jedoch war er von mehreren, bereits stattgefundenen, Besichtigungen sichtlich genervt. Seine Aussage:

„Herr Müller Sie sind der letzte, der diese Wohnung zu Gesicht bekommt. Ich will nicht, dass die ganze Welt meine Wohnung sieht!“

Was für eine goldene Information für mich.

Dritte Eigentumswohnung
Dritte Eigentumswohnung in Leipzig

Chancen erkennen und nutzen

Als ich nämlich kurz nach der Besichtigung auf meinen Kalkulationsfehler bzgl. der nicht betrachteten Steuer auf den Überschuss hingewiesen wurde, sah die Rechnung bei Kaufpreis von 72.000€ auch nicht mehr so rosig aus. Mir gefiel die Wohnung, sie war mittlerweile unter Marktpreis, ich hatte eine Zusage für eine 110% Finanzierung und wusste ich war in einer sehr guten Verhandlungssituation. Die Eigentümerin wollte die Wohnung loswerden, der Mieter stellte sich jedoch quer hinsichtlich weiterer Besichtigungen.

Ich dachte mir, dass ich die Situation jetzt nicht abbrechen kann. Ich fühlte mich auch der Eigentümerin etwas schuldig, weil ich zum einen deutlich günstigeren Kaufpreis erhalten und zum anderen schon so gut wie zugesagt hatte.

Allerdings wollte ich natürlich auch keinen negativen Cashflow nach Steuern. Ich erklärte der Eigentümerin die Situation und bot an, dass ich die Wohnung zu diesem Kaufpreis leider nur nehmen kann, wenn Sie die Maklerkosten von 5,95% vom Kaufpreis (4.284€) noch übernehmen würde. Das senkte für mich noch einmal den Kapitaldienst und erhöhte dadurch den Cashflow. Ich konnte so auch annähernd meine normalen Rücklagen für Instandhaltung und Mietausfall berücksichtigen. Die Eigentümerin hatte kaum eine Wahl und stimmte zu. Ich habe dadurch eine weitere Wohnung, die vor Steuern einen minimal positiven Cashflow abwirft und unter Marktwert eingekauft wurde. Sobald es dann zum ersten Mieterwechsel kommt, werde ich auch entsprechend die Miete erhöhen, um dann einen besseren Cashflow zu erzielen. Auch wenn die Kalkulation hier noch nicht super aussieht, die Wohnung hat definitiv Potential.

immocashflow Immobilien-Kalkulation Investment Nr. 2
immocashflow Immobilien-Kalkulation Investment Nr. 2

Ein weiterer Schritt zum passiven Einkommen durch Immobilien-Investments mit positiven Cashflow war also getan.

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