Immobilien offline finden – Zwischenfazit

In diesem Blogeintrag möchte ich euch ein Zwischenfazit meiner ersten offline Bemühungen im Hinblick auf die Immobiliensuche geben. Im Blogartikel „Immobiliensuche offline: 5 interessante Möglichkeiten“ hatte ich euch ja bereits fünf Möglichkeiten geschildert, wie ich aktuell nach Immobilien offline suche.

Warum will ich eigentlich Immobilien offline finden?

Bei Immobilien-Investments ist der Käufer natürlich immer bestrebt einen möglichst günstigen Preis zu zahlen, während der Verkäufer stets bemüht ist einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Aus Sicht des Verkäufers, gehe ich also auf einen Marktplatz, wo sehr viel Nachfrage besteht. Denn je höher die Nachfrage ist, desto höher auch der zu erzielende Verkaufspreis. Also stellen die Verkäufer ihre Objekte online, wo möglichst viele Interessenten Zugriff haben. Und das machen sie nicht irgendwo auf einer x-beliebigen Seite, sondern am besten auf Immobilienportalen, wo sich die meisten Interessenten herumtreiben. Das sind Portale wie Immobilienscout24 oder Immowelt.

Der Umkehrschluss bedeutet letztendlich folgendes. Wenn ein Verkäufer sein Objekt auf einem begrenzten Markt anbietet, dann wird er keinen so hohen Verkaufspreis erzielen können. Ein übertriebenes Beispiel: Bietet der Verkäufer sein Objekt in einer örtlichen Zeitung an, die nur 40.000 Menschen überhaupt kaufen und davon auch nur ein Bruchteil sich für Immobilien interessiert, dann wird er kaum den Kaufpreis erzielen können, den er online auf einem der Top-Immobilienportale Deutschlands erzielen kann. Was heißt das nun für mich im Hinblick auf Immobilien offline finden? Wenn ich genau diese Logik kenne, dann weiß ich, dass ich auf dem offline Markt verhältnismäßig günstige Immobilien finden werde. Das wird online in der Regel nicht der Fall sein wird.

Deshalb versuche ich meine nächste Immobilie offline zu finden, am besten von privaten Eigentümern. Privater Eigentümer wollen auch oft spontan Immobilien verkaufen. Das kann beispielsweise sein, weil eine Ehe in die Brüche gegangen ist oder aufgrund eines Todesfalls in der Familie. Daraufhin wollen private Eigentümer sich von Immobilien schnellstmöglich trennen und legen wenig Wert auf einen möglichst gewinnbringenden Verkaufsprozess.

Immobilien offline finden über das eigene Netzwerk

Dazu hatte ich im letzten Artikel bereits einige Themen angesprochen. Über das Netzwerken mit anderen Immobilien-Investoren habe ich bisher noch kein interessantes Objekt unter die Lupe bekommen. Dafür ist dies vielmehr wichtig für Kontakte zu Maklern, Malern, Bodenlegern, Hausverwaltern oder sonstiges Stakeholdern in der Immobilienbranche. Stets erzählt jemand von einem guten Dienstleister den er kennt oder mit dem er zusammengearbeitet hat. Ich lasse mir dann meist den Kontakt weiterleiten, auch wenn ich diesen aktuell nicht aktiv benötige. Allerdings ist es immer gut, eine entsprechende Kontaktliste bereits zu haben, bevor man sie dann auch tatsächlich braucht.

Zuletzt hatte ich auch von einem Freund eine Immobilie aus meiner Heimatstadt weitergeleitet bekommen. Wenn ihr euch erinnert, es ging um ein Mehrfamilienhaus in Bautzen. Wie sich herausstellte fiel das Haus mittlerweile nicht mehr unter die Kategorie „Immobilien offline finden“. Nachdem es längere Zeit nicht verkauft wurde, hatte es ein Makler bereits online gestellt. Ich hatte mich dennoch für das Haus interessiert, konnte mich aber mit dem Eigentümer nicht auf den von mir maximalen Kaufpreis einigen.

Eine weitere Möglichkeit des Netzwerkes sind Makler- und Bankkontakte. Da hatte ich bereits vor über drei Wochen von meinem Makler des Vertrauens Bescheid bekommen, dass er ein Mehrfamilienhaus in der Nähe von Leipzig reinbekommen hat, jedoch die Unterlagen noch nicht vollständig sind. Der Makler war dann für über zwei Wochen im Urlaub, doch hat auch bis zum heutigen Tag noch keine weiteren Unterlagen vom Eigentümer erhalten. Entweder versucht dieser die Immobilie erst einmal selbst zu verkaufen oder er ist einfach nur extrem langsam. Ich bin gespannt, wie es sich weiterentwickelt. Der Makler hatte mir nochmals versichert, dass ich der erste sein werde, der die Immobilie in die Hände bekommt.

Außerdem hatte ich noch zwei Eigentumswohnungen in Leipzig über meinen Bänker angeboten bekommen. Dabei hatte es sich jedoch relativ schnell herausgestellt, dass diese keinesfalls in meine Investmentstrategie passen. Die Rendite war einfach zu niedrig.

Immobilienankauf aus bestehender Eigentümergemeinschaft

Mit meinen drei Immobilien bin ich in zwei Eigentümergemeinschaften (zwei Objekte befinden sich im selben Gebäude). Ich habe von beiden Eigentümergemeinschaften alle Eigentümer angeschrieben, insgesamt 16 Personen. Die Auswertung findet ihr in nachfolgendem Bild:

Insgesamt haben sich 9 von 16 Eigentümern zurückgemeldet. Das sind mehr als 50% und damit mehr als ich erwartet hatte. Fünf davon wollten sogar tatsächlich zu diesem Zeitpunkt verkaufen. Davon wiederum haben drei auch bereits mit anderen Käufern verhandelt und deshalb konnte ich mich mit diesen nicht auf einen Kaufpreis einigen. Ich möchte natürlich einen Einkaufsgewinn erzielen und einen positiven Cashflow haben. Es bringt mir nichts, wenn ich das Objekt zwar offline bekomme, aber zu gleichen Preisen wie online. Bei zwei Eigentümern warte ich noch auf Zahlen / Dokumente, sodass ich die Kalkulation durchführen und ihnen dann ein Angebot machen kann. Ich finde die Quoten insgesamt echt in Ordnung. Dem gegenüber steht folgender Aufwand:

• Einholen der Kontaktdaten bei der Hausverwaltung
• Erstellung eines Serienbriefs
• Druck
• Versand (16x 0,70€ für Briefmarken)

Ich denke der Aufwand ist überschaubar und dafür habe ich gefühlt sehr gute Chancen auf einen Deal, auch wenn es diesmal final nicht klappen sollte.

Immobilien offline finden über Flyer

Eine gute Freundin hat mir liebenswerterweise hübsche Flyer erstellt. Seht selbst:

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Die Flyer habe ich bisher lediglich in meinen privaten sozialen Netzwerken geteilt. Daraufhin habe ich eine Immobilie weitergeleitet bekommen, die jedoch von der Lage und den Zahlen nicht sonderlich gut war. Vielmehr wurde ich auf meine Aktivitäten im Immobilien-Markt angesprochen. Viele meiner Freunde bzw. Kontakte wussten einfach noch nicht, dass ich in Immobilien investiere. Es ist interessant mit wem man dann plötzlich wieder in Kontakt kommt. Auch wenn dadurch noch kein Deal entstanden ist, ist es wichtig, dass mein Umfeld über meine Aktivitäten Bescheid weiß. So will ich auch regelmäßig in gewissen Abständen etwas posten, um damit in Erinnerung zu bleiben. Ich mache das vor allem aus dem Grund, um vielleicht dann in Zukunft einmal einen Deal über mein privates Netzwerk zu bekommen, sobald jemand von einem privaten Verkauf weiß.

Die Flyer habe ich außerdem drucken lassen. Allerdings ist im Versand etwas schiefgelaufen, sodass ich diese bisher noch nicht erhalten habe. Sie wurden zurück an Flyeralarm geschickt. Diese werden sie erneut an mich schicken. Ich freue mich schon auf die Lieferung. Währenddessen muss ich mir noch genaue Gedanken machen, wo ich diese verteile bzw. auslegen werde. Ich habe auch schon ein paar Ideen, dazu jedoch in einem späteren Beitrag mehr.

So viel zu meinen Aktivitäten zum offline Finden von Immobilien. Bisher habe ich noch keinen Deal dadurch abschließen können. Die Rückmeldungen und Erfahrungen fühlen sich jedoch gut an und ich denke sobald der erste Deal kommt, hat sich der Aufwand gelohnt. Im Vergleich dazu hätte ich ansonsten ebenso die Zeit aufgebracht, um diverse Immobilienportale zu durchforsten.