Immobilien-Investment Nr. 5 – meine ersten Eigentumswohnungen in Bautzen

Nun ist auch der Notartermin in meinem Heimatort Bautzen schon wieder knapp zwei Wochen her. Mitte März konnte ich den Kaufvertrag für den Kauf zweier Eigentumswohnungen im Paket in Bautzen beurkunden. Wie ich an das Immobilien-Investment gekommen bin und wie viel es monatlich abwerfen wird, erfahrt ihr im folgenden Blogbeitrag.

Weiterleitung des Objektes durch einen alten Freund aus der Heimat

Interessant ist bei diesem Immobilien-Investment vor allem auch die Akquise. Nachdem ich den immocashflow Immobilienblog Mitte letzten Jahres startete, dauerte es nicht lange und ein alter Freund aus der Heimat nahm Kontakt zu mir auf. Er war begeistert von der Thematik und löcherte mich mit jeglichen Fragen – wir telefonierten sogar nach langer Zeit einmal wieder. Es ist schön, dass solche Kontakte durch das Schreiben meines Blogs wieder aufgefrischt werden. Das ist ein positives Ergebnis, das ich vorab überhaupt nicht auf dem Schirm gehabt hätte.

Jedoch ist es nicht nur dabei geblieben, dass wir über die Thematik gesprochen haben, sondern ich konnte ihm auch bis zu seinem ersten Immobilien-Investment helfen und begleiten. Das war wirklich ein schönes Gefühl. Er hat dafür auch mein Immobilienkalkulationstool für Eigentumswohnungen genutzt.

Und als wäre das nicht noch genug, leitete er mir im November letzten Jahres ein interessantes Immobilienpaket in Bautzen weiter. Er hatte sich auf den Markt fokussiert und die Angebote durchforstet. Ich war generell bereit in Bautzen zu investieren, aber nicht aktiv auf der Suche. Für ihn war das Investment zu groß, da er lieber mit ein paar kleinen Ein-Zimmer-Wohnungen und geringerem Investitionsvolumen anfangen wollte.

Ich schaute mir das Objekt an, besichtigte es nach Weihnachten und das Ende vom Lied war der Notartermin Mitte März.

Objektprüfung mal anders

Bei der Objektprüfung hätte ich fast zwischenzeitlich schon die Segel gestrichen. Diese gestaltete sich nicht so einfach. Anfangs waren nicht alle Unterlagen vorhanden und ich hatte mehrere Rückfragen. Teilweise sahen Dokumente völlig anders aus als bisher oder waren einfach veraltet. Dank dem lokal ansässigen Makler Marko Krakowsky von Krakowsky Immobilien (Homepage) konnte jedoch glücklicherweise alles bestens geklärt werden.

Beispielsweise war der letzte vorhandene Wirtschaftsplan aus dem Jahr 2015. Die darin enthaltenen Zahlen stimmten natürlich nicht mit den in den letzten Hausgeldabrechnungen überein. Nach langem Nachforschen und Hinterfragen wurde uns dann mitgeteilt, dass dieser noch immer gültig ist. In dieser Eigentümergemeinschaft wird der Wirtschaftsplan einfach nicht jährlich erneuert, sondern mehrere Jahre genutzt, insofern es keine größeren Veränderungen gab. Das hatte ich bis zu dem Zeitpunkt noch nie erlebt.

Der Mietvertrag war so alt, dass die Miete noch in D-Mark angegeben ist. Da brauch man auch erstmal einen anderen Nachweis über die aktuelle Höhe der Mietzahlung in Euro. Das ist mir so bisher auch noch nicht unter gekommen.

Zwei-Zimmer-Eigentumswohnungen in Parknähe als Immobilien-Investment

Bei dem fünften Investment handelt es sich also wieder um ein Immobilienpaket von zwei Eigentumswohnungen. Das ist dann schon mein dritter Doppelpack. In diesem Paket befinden sich zwei Zwei-Zimmer-Wohnungen im gleichen Haus. Eine davon ist im Dachgeschoss und seit 1996 an einem Herrn vermietet, welcher auch auf unbestimmte Zeit noch in der Wohnung bleiben möchte. Hier wurde die Miete seit Mietbeginn noch nicht angepasst, liegt also unter Marktwert und hat noch Potential.

Bei der anderen Wohnung gab es zuletzt einen Auszug. Der Vormieter hatte eine Küchen einbauen lassen, welche nun ein Jahr alt ist. Zum Glück hat der Voreigentümer diese noch vom Mieter abgekauft und gibt diese jetzt weiter an mich. Die Wohnung ist zu einer Marktmiete von 6,80€ je Quadratmeter auf dem Markt und wird durch den Makler Marko Krakowsky vermarktet. Ich bin gespannt, wer mein neuer Mieter wird.

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Immobilien-Finanzierung über 100%

Erneut war mein Plan diese beiden Eigentumswohnungen mit einer Immobilien-Finanzierung über 100% abzuwickeln. Die Rechnung ging jedoch diesmal nicht mit der Deutschen Bank auf. Ich erhielt die Rückmeldung, dass eine 110%-Finanzierung in Bautzen (C/D-Standort) nicht genehmigt wird und Eigenkapital eingebracht werden müsse. Das war für mich erstmal keine Option, um weiterhin meine Strategie der hohen Finanzierung (Die vier Pfeiler meiner Immobilienstrategie) zu verfolgen.

Ich kontaktierte also wieder meinen Finanzierungsvermittler, über den ich bei meinem dritten Investment (Immobilien Investment Nr. 3) sogar eine 117% Finanzierung (Vollfinanzierung bei meinem dritten Immobilieninvestment) erzielen konnte. Diesmal jedoch fragte ich direkt nach einer Baufinanzierung, da ich mir an dieser Stelle die Zinsen auch nicht langfristig über einen Bausparvertrag sichern wollte. Und auch hier hat es wieder über die LBS geklappt. Zu 2,26% Zinsen und einer Tilgung von 2% konnte ich die Finanzierung mit einem Kapitaldienst von weniger als 4,5% abschließen.

Kalkulation des Immobilien-Investments

Ich habe hier die Kalkulation durchgeführt mit der Annahme, dass bis zum Lastenwechsel auch die leerstehende Wohnung für 6,80€ je Quadratmeter vermietet sein wird. Für die private Instandhaltungsrücklage habe ich bei diesem Investment 0,30€ je Quadratmeter für die Instandhaltungsrücklage angesetzt, weil ich sehr wahrscheinlich mit beiden Wohnungen längere Zeit meine Ruhe haben werden. Der Mieter in der Dachgeschosswohnung wird voraussichtlich noch lange drin wohnen und die andere Wohnung ist komplett renoviert und wird neu vermietet. Für Mietausfall setze ich die normalen 2% an. Zwar sollte in naher Zukunft kein Mieterwechsel anstehen, jedoch kann es in Zukunft in Bautzen schon einmal zu einem Leerstand kommen, bis ein neuer Mieter gefunden wurde.