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Immobilien-Tools

DKB Verwalterplattform: Kontensystem für Mieten, Kautionen und Rücklagen

Von Oktober 7, 2018März 14th, 20208 Kommentare

Wie viele und welche Konten führe ich als Immobilieninvestor? Wie organisiere ich mein Kontensystem? In diesem Blogartikel möchte ich euch meine Herangehensweise im Hinblick auf die Kontenführung näherbringen und damit einhergehend die DKB Verwalterplattform bzw. das DKB Vermieterpaket vorstellen.

Kontenmanagement über die DKB Verwalterplattform

Da ich bereits vorab DKB-Kunde war und diese Bank auch das DKB Vermieterpaket für Immobilieninvestoren anbietet, nutze ich genau dieses für mein Kontomanagement. Lasst euch hier nicht vom Namen verwirren. Manchmal wird vom DKB Vermieterpaket und manchmal von der DKB Verwalterplattform gesprochen. Genau genommen beschreibt das DKB Vermieterpaket den Serviceumfang und die DKB Verwalterplattform ist letztendlich die Benutzeroberfläche, auf der man auf die Services zugreifen kann. Dennoch werden die beiden Wörter oft als Synonym benutzt.

Sicherlich gibt es ähnliche Angebote bei anderen Banken, allerdings bin ich voll zufrieden und habe auch in Foren oft Empfehlungen für die DKB Verwalterplattform bzw. das DKB Vermieterpaket nachlesen können. Ein wichtiger Aspekt und damit entscheidender Vorteil des Angebots ist, dass man ganz einfach in der DKB Verwalterplattform / dem DKB Vermieterpaket kostenfrei mehrere Unterkonten für Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser anlegen kann.

Außerdem können separat Mietkautionskonten eröffnet werden. Diese Konten sieht man ebenfalls in seinem normalen DKB-Cash Account (Girokonto) als Unterkonten. Man muss sich lediglich auf die DKB Verwalterplattform einloggen, wenn man wieder ein neues Unterkonto eröffnen möchte. Die DKB Verwalterplattform bietet außerdem noch einige weitere Funktionen, wie z.B. einen Umsatzmanager oder das Einholen von SCHUFA-Bonitätsauskünften. Allerdings habe ich noch keine dieser Funktionen getestet, deshalb möchte ich dazu auch kein Urteil abgeben. Das komplette Angebot von der DKB ist dabei kostenfrei. Zur Nutzung der DKB Verwalterplattform bzw. dem DKB Vermieterpaket benötigt man zuerst ein DKB Cash Girokonto, was ihr hier eröffnen könnt: DKB Cash eröffnen. Dann richtet ihr die DKB Verwalterplattform ein und schon könnt ihr Konten für eure jeweiligen Investments erstellen.

DKB Vermieterpaket
DKB Vermieterpaket

Ein Hauptkonto pro Investment

Aktuell habe ich drei Eigentumswohnungen. Wie bereits in vorherigen Blogartikeln beschrieben, habe ich diese durch zwei Investments angekauft (siehe Investment Nr.1 und Investment Nr. 2). Die ersten beiden Wohnungen sind zusammen über ein Darlehen finanziert, die dritte Wohnung über ein weiteres. Ich habe für jedes Investment ein eigenes Konto angelegt, auf dem folgende automatische Transaktionen durchgeführt werden:

  • Mieteingänge
  • Hausgeldzahlungen
  • Kapitaldienstzahlungen (Zins und Tilgung)

Für die ersten beiden Wohnungen habe ich auf der DKB Verwalterplattform ein gemeinsames Konto, weil durch die gemeinsame Finanzierung nur einmal Kapitaldienst abgebucht wird. Diesen müsste ich ansonsten aufteilen. Das würde aus meiner Sicht keinen Sinn machen, nur um zwanghaft ein Konto pro ETW zu haben. Wenn ich in Zukunft mein erstes Mehrfamilienhaus kaufen werde, dann wird es dafür ebenfalls nur ein Konto für alle Miet-, Hausgeld- und Kapitaldienstzahlungen für alle Wohnungen in dem Haus geben. Schließlich wird auch das Haus mit einem Kredit finanziert und nicht die Wohnungen einzeln. Zum Glück lässt sich dies problemlos über die DKB Verwalterplattform bzw. das DKB Vermieterpaket einrichten.

Zusätzliche Konten für das gesamte Portfolio

Bisher hatte ich alles Weitere an Überschuss auf dem Konto des jeweiligen Investments liegen lassen. Das beinhaltet dann sozusagen Rücklagen für Instandhaltung oder Mietausfälle und den weiteren Überschuss. Das möchte ich jedoch jetzt ändern. Ich werde meine Instandhaltungskosten und Mietausfallkosten besser kontrollieren können, wenn ich ein extra Konto dafür habe. Allerdings würde ich hier nicht zu jedem Investment auf der DKB Verwalterplattform ein neues Konto für Instandhaltung und Mietausfall anlegen, sondern ein Konto für das gesamte Portfolio. Ebenso muss die Kaution auf einem extra Konto angelegt werden. Dazu ist man als Vermieter gesetzlich verpflichtet. Auch das ist durch das einfache hinzufügen von Konten mit dem DKB Vermieterpaket kein Problem.

Anfangs empfehle ich also ein Konto für Instandhaltungen des gesamten Portfolios und eines für Mietausfälle zu erstellen. Nachfolgend kommt mit jedem Investment ein neues Konto hinzu, welches dann alle monatlichen Zahlungen von bzw. auf das Konto überwacht. Wenn später das Immobilienportfolio sehr groß wird, kann man Instandhaltungskonten für bestimmte Cluster (z.B. alle Wohnungen in einer Stadt) bilden, um einen besseren Überblick zu behalten. 

Sicherheitspuffer bei Kontoeröffnung

Bei der Eröffnung eines neuen Kontos auf der DKB Verwalterplattform für ein neu getätigtes Investment, überweise ich direkt einen Sicherheitspuffer. Aus folgendem Grund empfinde ich das als hilfreich. Wenn der Mieter einmal nicht rechtzeitig die Miete überweist, habe ich immer eine Sicherheitsrücklage auf dem jeweiligen Konto, um Hausgeld und Kapitaldienst zu bedienen. Ich denke es macht Sinn, wenn der Sicherheitspuffer entsprechend mindestens der Summe aus monatlichen Kapitaldienst und Hausgeldzahlung entspricht.

Wenn ihr jedoch auch zusätzliche Zahlungsströme durch Daueraufträge einrichtet, z.B. für eine Überweisung an das Instandhaltungskonto, dann macht es Sinn eine Sicherheitsrücklage mindestens in Höhe der Warmmiete des Mieters auf dem Konto liegen zu haben. So kann mit Sicherheit aus diesem Puffer alle monatlichen Überweisungen von diesem Konto gedeckt werden, auch wenn der Mieter einmal nicht zahlt. Ich habe aktuell zwei Mieten auf dem jeweiligen Konto als Sicherheit liegen und fühle mich recht wohl damit.

Freischaltung weiterer Konten

Nachdem ich drei Unterkonten bei der DKB Verwalterplattform eingerichtet hatte, konnte ich keine weiteren mehr hinzufügen. Daraufhin rief ich beim Kundenservice an. Mir wurde mitgeteilt, dass anfangs standardgemäß lediglich eine begrenzte Anzahl an Unterkonten beim DKB Vermieterpaket freigegeben ist. Allerdings hat dieser kurze Anruf genügt und schon habe ich 10 weitere Unterkonten zur Verfügung, die ich einfach und unkompliziert einrichten kann. Den Kundenservice der DKB finde ich dahingehend sehr unkompliziert und angenehm.

Habt ihr Erfahrungen mit anderen Banken bzw. Vermieterplattformen gemacht? Wie baut ihr euer Kontensystem auf?

8 Kommentare

  • Ich habe 2 Hauptkonten bei 2 verschiedenen banken und 2 Unterkonten. Am liebsten würde ich nur 1 Hauptkonto für alle Ein- und Ausgänge und 2 Unterkonten (1x IHR und 1x Überschüsse) haben. Später kommt noch ein Mietausfallunterkonto hin. Das reicht vollkommen aus. Den rest trackt man sowieso nebenbei im Excel.

    Beste Grüsse,
    Alexander vom vermietertagebuch

  • Leon sagt:

    Wie hast du das Thema Mietkautionen gelöst?

    Gruss
    Leon

  • Hi Paul,

    ich nutze auch die DKB Verwalterplattform und bin super zufrieden damit!

    Zum Anfang habe ich alles über ein Konto laufen lassen, das hat zwar auch Vorteile, ist mir aber zu unübersichtlich geworden. Also mache ich es genau wie du, 1x Konto pro Investment und 1x für das gesamte Portfolio. Nachteil ist, dass du ein Polster pro Konto anlegen solltest und dir das Geld beim Eigenkapital quasi fehlt.

    Wenn die einzelnen Konten gut gefüllt sind, fange ich an, Cashflow und Rücklage auf separate Konten zu transferieren.

    Man darf nur hoffen, dass die Konten der DKB auch kostenfrei bleiben. Zur Zusammenfassung und Übersicht lohnt sich auch das Tool finanzblick von Buhl.

    Viele Grüße
    Christian Jürgens

    • Hi Christian,

      finde es auch vor allem aufgrund der Übersichtlichkeit super. Ich lasse bisher alles auf den Konten und kann dies ja dann trotzdem als Eigenkapital bei den Banken ausweisen. Und wenn ich dann 110% finanziere, brauche ich ja das EK gar nicht aufbringen, nur nachweisen.

      Danke für den Hinweis, das Tool schaue ich mir mal an. Ich wollte jetzt auch mal vermietet.de intensiver testen. Kennst du das schon?

      Viele Grüße
      Paul

      • Caroline sagt:

        Hallo Paul,

        sehr hilfreich – vielen Dank!
        Hast du zum Thema Eigenkapital ausweisen und nicht einsetzen schonmal was zu geschrieben?
        In diesem Fall sind es ja sogar Rücklagen für andere Wohnungen, die du da ausweist für den Kauf von weiteren. Ist das der Bank in dem Fall bewusst bzw. kontrollieren die nicht ob ausreichend Rücklagen für die vorherigen Objekte gesammelt werden, wenn sie die Finanzierbarkeit des nächsten prüfen?
        LG
        Caroline

        • Hallo Caroline,

          ich habe noch keinen gesonderten Artikel dazu. Das ist der Bank erstmal egal, ob es Rücklagen von anderen Objekten ist. Zumindest war das bei mir noch nie Thema. Es ist nur wichtig, dass man Rücklagen nachweisen kann. So sieht die Bank, dass man im Falle eines Falles etwas angespart hat und darauf zurückgreifen kann.

          LG
          Paul

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