Seit Mai gehöre ich nun offiziell zum Kreise der Airbnb-Vermieter. Wie die Kurzzeitvermietung über Airbnb funktioniert, wie hoch der Aufwand ist und ob es sich rechnet, erfahrt ihr in diesem Blogeintrag.
Was ist Airbnb?
Das Unternehmen Airbnb gibt es mittlerweile seit 2008 und das Hauptprodukt ist die gleichnamige Internetplattform, über die man Immobilien zur Kurzzeitvermietung anbieten kann. Dabei vermieten Anbieter oftmals ihre eigenen vier Wände während sie im Urlaub sind oder gar einzelne Zimmer in der Wohnung in der sie leben. Natürlich kann man auch Wohnungen oder Häuser vermieten, in denen man selbst nicht wohnt.
Wie man das professionell und automatisiert aufziehen kann, erfährt man sehr gut in dem Kurs von BnbProHosting. Dort habe ich mir mein Wissen für die Thematik aufgebaut. In mehreren Lektionen werden wertvolle Informationen, beispielsweise über das Anlegen des Listings, die optimale Preisfindung sowie unzählige weitere Tipps und Tricks vermittelt.
Projekt Kurzzeitvermietung über Airbnb in Leipzig
Für das Projekt Kurzzeitvermietung über Airbnb habe ich eine unmöblierte Wohnung meines Immobilien Investments-Nr.3 in Leipzig gewählt. Ich hatte diese Wohnung zusammen mit einer bereits möblierten Wohnung direkt nebenan gekauft und wollte somit diese auch möblieren lassen und möbliert vermieten. Während ich die Wohnung dann von Carolin Richter (Wohnjuwel) möblieren lassen habe, reifte in mir die Idee, hier eine Kurzzeitvermietung über Airbnb anzubieten. Da ich zu der Zeit auch den Kurs schon durchgearbeitet hatte und es sowieso probieren wollte, bot es sich bestens an.
Außerdem gibt es in Leipzig auch noch keine Regelungen und Beschränkungen für Airbnb-Vermietungen. Das ist in Berlin anders. Deswegen hätte es auch keinen Sinn gemacht bei mir in Berlin zu starten.
Einrichtung meiner Wohnung auf Airbnb
Nachdem die Wohnung wundervoll von Wohnjuwel eingerichtet wurde (Fotos im letzten Blogeintrag), musste ich mich nun also nur noch um die Kleinigkeiten kümmern. Schließlich brauchen zukünftige Gäste auch Küchengeräte wie Kaffeemaschine, Toaster, Wasserkocher oder Geschirr. Da die Gäste für Kurztrips von wenigen Tagen auch keine eigenen Gewürze oder beispielsweise Speiseöl kaufen wollen, habe ich mich auch darum gekümmert. In der Küche gab es somit noch die größten Anschaffungen zu tätigen.
Weitere Verbrauchsartikel wie Toilettenpapier, Küchenrolle, Servietten, Waschlappen und Seife dürfen natürlich auch nicht fehlen und habe ich in größeren Mengen auf Vorrat gekauft.
Das gewisse Extra
Um jedoch aus der breiten Masse an Angeboten herauszustechen und eine möglichst hohe Auslastung zu erzielen, sollte man mehr bieten, als nur die Standardeinrichtung. Dazu zählt eventuell auch schon die Kaffeemaschine, die nicht jede Wohnung zu bieten hat und meiner Meinung nach ein absolutes „muss“ ist, auch wenn ich selbst gar kein Kaffee trinke.
Außerdem habe ich noch ein Reisebügelbrett und ein Bügeleisen zur Einrichtung hinzugefügt. Damit möchte ich auch die Kundengruppe der geschäftlich reisenden ansprechen und den Aufenthalt während Geschäftsreisen ermöglichen. Hinzu kommt auch noch ein Fön im Bad.
Das absolute Alleinstellungsmerkmal meiner Wohnung ist jedoch der Netflix-Account. Ich habe nicht nur Internet in der Wohnung, sondern auch extra einen Smart-TV und einen Netflix-Account für die Wohnung angeschafft. Netflix kostet weniger als 20€ für 4 Accounts und somit nicht einmal 5€ für die Wohnung. Im Gegenzug ist es ein enormer Vorteil, den ich gegenüber anderen Anbietern bei Airbnb habe.
Schlüsselübergabe und Reinigung
Ursprünglich wollte ich die Schlüsselübergabe und Reinigung am liebsten komplett automatisieren. Es gibt beispielsweise eine App zum Steuern von Reinigungskräften, welche jedoch in Deutschland noch nicht wirklich verbreitet ist. Außerdem hatte ich eine Reinigungskraft über einen Kontakt von mir in Leipzig gefunden, welche nicht wirklich digital und mit Smartphone unterwegs ist. Ich kann dem Herren jedoch nach den ersten Treffen bestens vertrauen und das war mir extrem wichtig.
Für die Schlüsselübergabe gibt es wahnsinnig geile Lösungen: Smartlocks. Für mich eine geniale Alternative zu Schlüsselboxen, welche noch einige Nachteile mit sich bringen. Ich habe mir für die Wohnungstür das Smartlock von Nuki angeschaut und fast bestellt gehabt. Das kommt von innen an die Wohnungstür und dann steuert man das Schloss per App remote.
Allerdings musste zuerst noch eine Lösung für die Haustür her. Dafür gibt es Nello. Nello ist ein Smartlock zur Steuerung der Wechselsprechanlage einer Wohnung. Somit kann auch diese remote über eine App bedient werden, um dem Gast die Haustür zu öffnen. Leider hat sich bei der Kompatibilitätsprüfung herausgestellt, dass dies nicht mit der verbauten Marke der Wechselsprechanlage funktioniert, da die Wechselsprechanlage in der Wohnung extrem veraltet ist.
Plan B war nun also mein Kontakt für die Reinigung. Er trifft sich also zum Check-In an der Wohnung mit dem neuen Gast und übergibt die Schlüssel. Die Gäste lassen die Schlüssel am Ende des Aufenthalts in der Wohnung liegen und mein Kontakt vor Ort kommt dann mit einem Zweitschlüssel in die Wohnung und kann die Reinigung und den Wechsel der Bettwäsche durchführen. Das hat die ersten Male direkt super funktioniert und ich bin voll zufrieden.
Inserieren auf Airbnb
Über die Internetplattform von Airbnb habe ich schließlich die Wohnung inseriert (–> Link). Wichtig sind dabei vor allem auch sehr gute und professionelle Bilder von der Wohnung. Der erste Eindruck ist extrem entscheidend, ob sich ein Interessent die weiteren Details des Inserats anschaut oder es direkt aussortiert. Hat man erst einmal über die Fotos Interesse geweckt, dann entscheiden nun weiterhin der Text und die Einrichtungsgegenstände.
Wichtige Angaben sind vor allem auch die Entfernung zum Stadtzentrum und zu Sehenswürdigkeiten sowie zu Restaurants und weiteren Hot Spots der Stadt.
Über den Kalender kann man dann seine Verfügbarkeiten einstellen. Das ist vor allem interessant, wenn man in Zukunft auch plant selbst einmal in der Wohnung vor Ort zu sein und zu übernachten. Dann sollten diese Tage im Kalender geblockt und nicht verfügbar für Gäste sein. Ansonsten kann man dort auch noch die Preise entweder individuell einstellen oder automatisch über das Airbnb Pricing-Tool erstellen lassen. Ich nutze jedoch das Pricing-Tool von Wheelhouse.
Dies habe ich bereits von mehreren Airbnb-Gastgebern empfohlen bekommen. Über Wheelhouse verbindet man sein Airbnb-Listing und die Preisgestaltung erfolgt dann automatisch anhand verschiedener Faktoren, wie z.B. Angebot und Nachfrage, Veranstaltungen in der Stadt oder Zeithorizont der Buchung. Das Tool soll um einiges besser sein, als das Airbnb Pricing-Tool. Dabei entstehen Kosten von 1% vom Umsatz, was ich völlig in Ordnung für den Service finde.
Mit Fake-Gästen zu ersten Bewertungen
Ich habe verschiedene Möglichkeiten genutzt, um mein erstes Inserat bei Airbnb etwas zu pushen, bevor ich mit der tatsächlichen Buchung live gegangen bin.
Zuerst habe ich einen Freund von mir sowie meine Freundin die ersten beiden Buchungen vornehmen lassen. Das habe ich ganz einfach gemacht, um bereits erste Top-Bewertungen zu haben. Wenn es bereits Bewertungen gibt, dann wissen Airbnb-Nutzer, dass die Wohnung gebucht wurde und Gäste zufrieden waren. Dass dies Fake-Bewertungen sind, weiß dabei keiner. Außerdem gibt es somit auch bereits Traffic auf meinem Inserat, was das Objekt bei Airbnb im Listing auch nach oben bringt. Das kann man ganz einfach in der Zeit machen, in der man die Wohnung noch final einrichtet. Somit verliert man keine reale Buchungszeit.
SEO für mein Airbnb-Listing
Ich habe zu Beginn meiner Buchungszeit mein Inserat in meinem Whats-App Status sowie auf Facebook und Instagram geteilt. Einhergehend damit habe ich darum gebeten, das Inserat bei Airbnb als Favoriten abzuspeichern. Das hat sofort den Traffic auf dem Inserat stark erhöht und führt zu einem besseren Ranking in den Suchergebnissen bei Airbnb.
Zusätzlich bin ich noch in einer Airbnb-Gruppe bei Facebook, wo Airbnb-Hosts gegenseitig ihre Objekte auf Airbnb als Favoriten speichern.
Mein Buchungsstart im Mai
Ab 01.05.2019 bin ich dann mit dem Listing offiziell gestartet. Nach dem ersten Monat möchte ich euch gerne meine Erfahrungen schildern und die Zahlen vom Mai offen legen. Ein paar Dinge kann ich schon vorweg nehmen. Ich bin aktuell im Mai zu 94% ausgebucht (29 von 31 Nächten), insofern niemand mehr storniert. Ich hatte anfangs Probleme mit dem Internet und die voraussichtlichen Einnahmen übersteigen definitiv die vorherige Planung der möblierten Vermietung der Wohnung. Seid gespannt, Anfang Juni kommt dann der Bericht zu meinem ersten Airbnb-Monat.
