Nach einigen Rückmeldungen sowie weiteren Vergleichen von anderen Kalkulationstools habe ich das immocashflow Immobilien Kalkulationstool leicht angepasst und vor allem die Rücklage für Mietausfall hinzugenommen. Nachfolgend erhaltet ihr kurz und knapp Details zu den vorgenommenen Änderungen.
Berücksichtigung Rücklage für Mietausfall
Bisher hatte ich noch keine Rücklage für Mietausfall im Immobilien Kalkulationstool enthalten. Was sind eigentlich Mietausfallkosten? Ganz einfach. Wenn ein Mieter auszieht und es nicht zu einer nahtlosen Weitervermietung an einen Nachmieter kommt, dann wird die Wohnung erst einmal kurzfristig leer stehen. Bis zu dem Zeitpunkt, an dem die Wohnung wieder vermietet ist, entgehen euch somit Mieteinnahmen. Dennoch müssen ja monatlich der Kapitaldienst und das Hausgeld bezahlt werden. Für solche Situationen kann man eine Rücklage bilden – die Rücklage für Mietausfall. Es muss auch nicht immer nur bei einem Mieterwechsel dazu kommen, dass Mieteinnahmen entgehen. Auch wenn bestehende Mieter die Mietzahlungen aussetzen, muss man entsprechend eine Rücklage haben, um die laufenden Kosten bedienen zu können.
Die perfekte Höhe der Rücklage für Mietausfall
Die perfekte Höhe der Rücklage für Mietausfall gibt es nicht. Über die Höhe musst du völlig individuell entscheiden. Hier habe ich bisher auch noch wenig Erfahrungswerte. Allerdings liest man von anderen Immobilieninvestoren häufig 2-3% von den Mieteinnahmen. Das ist aber auch abhängig von der eigenen Vermietungsstrategie. Vermietet man tendenziell lange, dann kann die Rücklage monatlich eher gering ausfallen. 2% Rücklage pro Monat heißt ja nichts anderes als, dass nach ca. 50 Monaten eine volle Miethöhe zurückgelegt wurde (unberücksichtigt von Mieterhöhungen/-senkungen). Wenn man also nach 50 Monaten einen Mieterwechsel hat und dabei einen Monat Leerstand, ist man im Soll.
Berechnung zu versteuerndes Einkommen
Bei der Errechnung des zu versteuernden Einkommens habe ich ebenfalls eine Anpassung vorgenommen. Bisher ist das immocashflow Immobilien Kalkulationstool immer davon ausgegangen, dass genau so viel wie auch für Instandhaltung zurückgelegt wird, auch ausgegeben wird. Das ist natürlich nicht der Fall und ich berücksichtige nun die Instandhaltungsrücklage bei der Berechnung der Steuer erst einmal nicht. Ich weiß ja schließlich vorab nicht, wie viel Instandhaltungskosten anfallen werden. Nun wird also davon ausgegangen, dass keine Instandhaltung als zusätzlicher Aufwand angefallen ist, ergo das zu versteuernde Einkommen höher ist und damit auch die Steuern höher sind.
Das ist also eine konservativere Berechnung als zuvor. Ich habe mich hier für die sicherere Variante entschieden. Der Vorteil ist, dass ich dann bei der Steuerberechnung am Ende des Jahres und mit Berücksichtigung der tatsächlichen Instandhaltungskosten nicht mehr Steuern als geplant zahlen will als geplant. Die Berechnung gibt also den Maximalwert an Steuern aus und verbessert sich sobald Instandhaltungen vorgenommen wurden.
Eine komplette Beschreibung des Tools findet ihr in dem Blogartikel Immobilien Kalkulationstool für Eigentumswohnungen und das Kalkulationstool könnt ihr euch entweder im Werkzeugkasten oder direkt hier herunterladen:
