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Monatsabschluss

Cashflow aus Immobilien-Investments – Analyse meines Immobilienportfolios

Von September 25, 2019März 14th, 20206 Kommentare

In diesem Blogeintrag möchte ich erstmalig meine kompletten Cashflow-Zahlen vor Steuern und Rücklagen der jeweiligen Investments offenlegen. Bisher hatte ich immer zum Kauf einer neuen Immobilie meine komplette Kalkulation entsprechend transparent dargestellt. Zukünftig möchte ich dann in einem regelmäßigen Monatsabschluss den Überschuss über mein gesamtes Portfolio betrachten und etwas zu Besonderheiten im vergangenen Monat schreiben. 

Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 1

Mein erstes Immobilien-Investment waren zwei Eigentumswohnungen in Leipzig (Mein erstes Immobilien-Investment). Bei diesem Investment, welches ich nun bereits seit 2 Jahren halte, war der Cashflow vor Steuern relativ konstant. Ein leichter Anstieg ist durch Mieterhöhungen bei Mieterwechseln zu verzeichnen. 

Außerdem gab es zwei Ausreißer – Februar und Juli. Im Februar gab es eine größere Rückzahlung bei der Nebenkostenabrechnung von der Hausverwaltung. Im Monat Juli sind Kosten für die Neuvermietung zustande gekommen, weshalb der Cashflow erstmalig in diesem Jahr negativ wurde. Insgesamt bin ich mit der Entwicklung des Einnahmenüberschusses bei diesem Investment sehr zufrieden. 

Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 2

Das Investment Nr. 2 beinhaltet lediglich eine Eigentumswohnung, ebenfalls in Leipzig (Immobilien-Investment Nr. 2 – meine dritte Eigentumswohnung). Hier komme ich in Summe auf etwas weniger als die Hälfte des Überschusses von Investment Nr. 1. Im März ist die Grundsteuer angefallen (negative Auswirkung auf Überschuss) und es kam zu einem Mieterwechsel (positive Auswirkung auf Überschuss der Folgemonate).

In den letzen beiden Monaten war der Cashflow niedriger als normal und sogar auch hier das erste Mal negativ, weil es zu diversen Sonderzahlungen kam. Im Juli gab es auf Grund der Betriebskostenabrechnung eine Rückzahlung an den Mieter, während im August Grundsteuer und eine Nachzahlung an die Hausverwaltung nach Hausgeldabrechnung erfolgte. Auch hier bin ich insgesamt sehr zufrieden mit dem Objekt.

Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 3

Vermietung meiner ersten Airbnb-Unterkunft

Das Immobilien-Investment Nr. 3 – mein Probleminvestment (Immobilien-Investment Nr. 3 – meine vierte und fünfte Eigentumswohnung) mit ursprünglichen Problemmieter. Ende Februar habe ich diese beiden Eigentumswohnungen gekauft, während eine leerstehend war und die andere möbliert vermietet. In Februar und März wurde noch nicht der komplette Betrag der Tilgung bezahlt, weshalb es in Folgemonaten zu einem fetterem Minus gekommen ist als noch in den ersten beiden Monaten. Hier hat etwas von Beginn an mit dem Lastschriftverfahren nicht gestimmt, deswegen kam es zu einer zeitlichen Verschiebung bei der Tilgungsabbuchung.

Im März / April habe ich die erste Wohnung für Airbnb renovieren lassen. Ab Mai war diese dann auch über das Portal vermietet worden, allerdings anfangs auch zu günstigeren Preisen, damit erst einmal Bewertungen rein kommen und ich den Superhost-Status schnell erreiche (Airbnb-Vermietung in Leipzig – Fazit nach 3 Monaten). 

In der anderen Wohnung war der Problemmieter bis April drin. Danach wollte ich auch diese Wohnung im Mai / Juni für Airbnb herrichten lassen. Leider war mein Kontakt dafür nicht zuverlässig und ich entsprechend nicht strikt genug. Als dann bis Mitte Juni noch immer nichts passiert war, habe ich jemand anderes gesucht und beauftragt. Leider sind die Handwerker kurzfristig nur schwer zu bekommen und deswegen hat sich dies alles weiter hinausgezögert. Die Wohnung wurde dann in Juni / Juli entsprechend fertig gemacht. Ich hätte mich hier viel zeitiger von meinem ersten Kontakt trennen und einen neuen Handwerker/Allrounder zum Einrichten der Wohnung suchen müssen. 

Vermietung meiner zweiten Airbnb-Unterkunft

Ab Mitte August ist dann auch die zweite Wohnung bei Airbnb live gegangen, was dann auch zu einem erstmaligen positiven Cashflow von über 300€ geführt hat. Und dabei war die zweite Wohnung auch erst seit Mitte des Monats live. Insgesamt bin ich mit der Anfangsentwicklung des Objektes nicht zufrieden. Hier muss ich mir aber auch an die eigene Nase fassen. Nachlässigkeit in der Anfangszeit, neben Ausgaben für die Airbnb-Einrichtung haben dazu geführt, dass ich mächtig drauf gezahlt habe. Dabei sind lediglich die Ausgaben für kleinere Einrichtungen und Verbrauchsgegenstände für die Airbnb-Vermietung in obenstehender Tabelle berücksichtigt. Die Investkosten zur Renovierung plus Möblierung in WE38 hatte ich ja teilweise mitfinanziert und betrachte ich als Anschaffungskosten und deshalb nicht in der Cashflowübersicht (Airbnb Vermietung). 

Ich hätte hier meinen Allrounder für die Einrichtung der zweiten Wohnung einfach viel eher wechseln müssen. Ich freue mich nun aber, dass beide Wohnungen live sind und bin auf die weitere Auslastung über Airbnb gespannt. Die Septemberzahlen sehen jedenfalls schon sehr gut aus und der Cashflow wird die Höhe von August auf jeden Fall übersteigen. Ich habe ja auch entsprechend noch einiges aufzuholen bei dem Investment.

Meine Airbnb-Inserate

Sauber&modern ★Wifi★Netflix★Küche★Leipzig Flair

Airbnb Inserat in Leipzig mit Netflix

1 Zi-Wohnung ★Küche★ 15min zum Zentrum

Wenn ihr auch mit Airbnb-Vermietung durchstarten möchtet, kann ich euch den Online-Kurs von Bastian Barami wärmstens empfehlen. Viele wichtige und hilfreiche Tipps für den Aufbau deines Airbnb-Business: „Mit Airbnb um die Welt“

Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 4

Mein erstes Mehrfamilienhaus war mein viertes Investment. Das habe ich ebenfalls, wie das dritte Investment, im Jahr 2019 gekauft (Immobilien-Investment Nr. 4 – mein erstes Mehrfamilienhaus). Dieses Immobilien-Investment wirft bisher den größten Cashflow ab. Dies liegt daran, dass das Objekt in einem C-Standort steht und bei Mehrfamilienhäusern einfach ein höherer Überschuss übrig bleibt, als bei Eigentumswohnungen. Hier bin ich bewusst ein etwas höheres Risiko eingegangen. Hinzuzufügen ist ebenfalls, dass diese Überschussrechnung die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben berücksichtigt und damit vor Rücklagen ist. Ich spare monatlich natürlich noch eine Rücklage für Instandhaltung und Mietausfall an.

Im Monat Mai kam es zum ersten Mieteingang, jedoch wurde hier die Tilgung noch nicht abgebucht. Auch hier gab es ein Problem mit dem Lastschriftverfahren. Deswegen ist der Cashflow in dem Monat sehr hoch gewesen. Im zweiten sowie im ersten Monat, wurde auch noch kein Wasser und Strom bezahlt, da der Eigentumsübergang bei den Stadtwerken etwas gedauert hat. Ein weiterer Grund für höheren Cashflow in den ersten beiden Monaten. In Juli und August kamen dann Tilgung sowie Tilgungsnachzahlung von Mai/Juni sowie die monatlichen Abrechnungen für Wasser und Strom hinzu (plus Grundsteuer im August). Deswegen fällt der Überschuss geringer aus, wird sich aber nun im September auf das normale Niveau einpegeln.

Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 5

Mein letztes Investment war ein Paket von zwei Eigentumswohnungen in Bautzen, meiner Heimatstadt (Immobilien-Investment Nr. 5 – meine ersten Eigentumswohnungen in Bautzen). Hier kamen im August zum ersten Mal die Mieteingänge, die Tilgung stimmt von Beginn an und es gab keine sonstigen Kosten. Somit kam ich auf einen, wie vorab berechneten, Cashflow aus Immobilien-Investment Nr. 5 in Höhe von 90€.

Fazit zur Cashflowbetrachtung

Festzuhalten bleibt auf jeden Fall, dass der monatliche Überschuss in meinem Portfolio sehr stark schwankt. Dies liegt in der Anfangsphase an Verzögerungen bei den Tilgungszahlungen von neuen Investments, unregelmäßige Sonderkosten, Zahlungen aus Hausgeldabrechnungen und schwankende Mieteinnahmen (Neuvermietung, Airbnb).

Investment Nr. 3 ist klar mein bisher schwächstes Investment gewesen, wo ich die meisten Fehler begonnen habe. Das hat mir in diesem Jahr natürlich den Gesamtüberschuss versaut – ich habe jedoch sehr viel daraus gelernt. Dafür könnte es sich ab jetzt durch die Airbnb-Vermietung zum stärksten Investment entwickeln. Ich habe das Gefühl, dass sich die Schwankungen über das gesamte Portfolio hinweg verringern werden, da nun einige Anfangsprobleme überstanden sind. Am Ende kommt es sicher dann doch wieder alles anders, als man denkt. Ich bin gespannt.

Was haltet ihr von diesem Beitrag und der Offenlegung meiner monatlichen Zahlen und nicht nur der Zahlen vor jedem Investment? Würdet ihr die monatliche Bildung der Rücklagen (Instandhaltung, Steuern..) hier mit einbeziehen und dafür die monatlichen Ausgaben für Renovierungen oder sonstiges herausnehmen? Ich freue mich auf Input von euch.

6 Kommentare

  • Stephan sagt:

    Hallo Paul,
    Sehr schöne Tabelle als Übersicht deiner bisherigen Investments. Ich finde es gut, dass du kurz ein paar Sätze zur jeweiligen Entwicklung schreibst.
    Als Ergänzung fände ich eine zusätzliche Zeile für die jeweiligen Rücklagen am Ende der Tabelle klasse.
    So hat der Leser einen übersichtlichen Vergleich deiner Cashflows vor und nach den Rücklagen.
    Weiterhin: Cooler Blog, schöne Beiträge, gut geschrieben.
    Viel Erfolg

    • Hi Stephan,
      danke würden Hinweis. Kann ich gerne mit einbauen. Allerdings muss man dann natürlich betrachten, dass ich ja aus dem Rücklagenkonto auch bezahle, wenn etwas anfällt. Also eigentlich gibt es zwei Varianten:
      (A) alles was tatsächlich an Kosten anfällt im Monat (größere Schwankung)
      (B) jeden Monat den gleichen Betrag als Kosten ansetzen, den ich in die Instandhaltungsrücklage einzahle (von dieser Rücklage zahle ich ja dann die Rechnungen, die unregelmäßig anfallen)

      Irgendwie gefällt mir bisher Variante A besser.

      Viele Grüße
      Paul

  • Matthias sagt:

    Hallo Paul,
    klasse Seite! Toll was du dir aufgebaut hast.
    Ich wünsche dir viel Erfolg und weiterhin gute Investments.

    Viele Grüße
    Matthias

    P.S: Variante A empfinde ich als besser geeingnet.

  • Mike sagt:

    Hallo Paul,
    Würdest du für die Einrichtung einer möblierten Wohnung immer auf ein Home Taging in Anspruch nehmen?

    Gruss Mike

    • Hallo Mike,
      nein nicht immer. Ich habe eine Wohnung mit Homestaging einrichten lassen und die andere nicht. Funktioniert beides. Mit Homestaging sind die Kosten höher, dafür am Ende aber auch die Qualität und damit Einnahmen besser.
      VG
      Paul

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