Bei einer meiner Wohnungen hatte der Mieter im Dezember 2018 seine Wohnung gekündigt. Dadurch kam es zu einer Neuvermietung, welche nun bereits Mitte März vollzogen wurde. Ich hatte euch bereits einmal durch den Prozess in der Theorie geführt (Mieterwechsel: Vom Kündigungseingang bis zur neuen Vertragsunterzeichnung). Nachfolgend nun der Vergleich, wie es in der Praxis tatsächlich ablief.
Wohnungskündigung im Dezember
Wie bereits erwähnt hatte mich im Dezember 2018 die Kündigung eines Mieters für eine meiner Wohnungen in Leipzig erreicht. Das ist übrigens mein Goldstück im Bestand – 3-Zimmer, EBK, Dachgeschoss mit Balkon, zentral und super angebunden. Einziger Nachteil ist, dass es keinen Aufzug gibt.
Per Email hatte ich dann dem Mieter den Kündigungseingang bestätigt und bereits angekündigt, dass ich mich zu gegebener Zeit im neuen Jahr für einen Termin zur Vorabnahme melden werde.
Hallo Herr XXX,
ich möchte Ihnen gerne mitteilen, dass Ihre Kündigung bei mir eingegangen ist und ich diese zur Kenntnis genommen habe. Wenn ich mich richtig erinnere, dann sind Sie wöchentlich gependelt. Ich gehe davon aus, dass Sie nun einen neuen Job gefunden haben und den Umzug vornehmen (anhand Ihrer neuen Anschrift). Sollte dies so sein, sind das doch erfreuliche Weihnachtsnachrichten.
Ich würde sehr gerne im Januar dann einmal bei Ihnen vorbeikommen und mir die Wohnung anschauen sowie alles Weitere zum Auszug besprechen (Vorabnahme, Übergabe usw.). Dafür würde ich mich dann zu gegebener Zeit wieder bei Ihnen melden.
Jetzt wünsche Ich Ihnen erst einmal ein frohes Weihnachtsfest.
Mit freundlichen Grüßen,
Paul Müller
Start der Vermarktung und Planung der Vorabnhame
Im Idealfall hat man dann einen Termin zur Vorabnahme, bei dem man sich einen Überblick über den Zustand der Wohnung verschaffen kann und somit vorab weiß, welche weiteren Arbeiten in der Wohnung vorgenommen werden müssen. An dieser Stelle lief es jedoch etwas anders. Als ich den Vorabnahmetermin ausgemacht hatte, wurde klar, dass der Mieter bereits mit dem Auszug beschäftigt war. Das heißt, ich konnte mir also sicher sein, dass bereits ein Großteil der Wohnung zum Vorabnahmetermin (etwa 6 Wochen vor Vertragsende) ausgeräumt sein wird.
Somit hatte ich mir gedacht, dass ich bereits nebenbei zwei Wochen die Wohnung mit alten Bildern online stelle und nach einem Nachmieter suche. Ich wollte dies wieder selbst durchführen, um Kosten für die Beauftragung eines Maklers zu sparen. Dies kostet immerhin zwei bis drei Monatsmieten. Dafür nutzte ich die Möglichkeit über Immobilienscout24 die Wohnung für zwei Wochen zu einem Preis von 109,90€ online zu stellen.
Meine Email an den Mieter zur Planung des Vorabnahmetermins sah wie folgt aus:
Hallo Herr XXX,
Hätten Sie am
– kommenden Montag tagsüber bis frühen Nachmittag oder
– kommenden Freitag tagsüber bis frühen Abend
Zeit für eine Vorabnahme Ihrer Wohnung? So könnten wir die Durchführung der Wohnungsübergabe besprechen. Falls Ihnen die Termine nicht passen, haben Sie Alternativvorschläge?
Ich möchte gern auch schon den ein oder anderen Interessenten an diesem Tag einladen. Ist das für Sie in Ordnung? Falls sich zufällig jemand finden sollte, der früher einziehen möchte, wäre das für Sie ja auch von Vorteil.
Mit freundlichen Grüßen
Paul Müller
Vorabnahmetermin und erste Besichtigungen
Mitte Februar hatte ich dann den vereinbarten Vorabnahmetermin mit dem Mieter. Bis dahin waren schon fast alle Möbel aus der Wohnung ausgeräumt, sodass die Wohnung auch schon für Interessenten vorzeigbar war. Sowohl über Immobilienscout24 als auch über Ebay Kleinanzeigen (kostenfrei) konnte ich jeweils zwei Interessenten für diesen Tag finden. Von den vier Mietinteressenten kamen am Tag selbst dann jedoch nur zwei. Das waren die Beiden, die über Immobilienscout24 Kontakt mit mir aufgenommen hatten.
Ebay Kleinanzeigen war also ein Versuch wert, aber in meinem Fall nicht wirklich von Erfolg gekrönt. Ich habe von anderen Investoren jedoch schon positive Erfahrungen mit der Mietersuche auf der Plattform mitbekommen. Allerdings frage ich mich immer noch, wer denn ernsthaft seine Wohnung auf Ebay Kleinanzeigen sucht.
Die Anzahl der Interessenten über Immobilienscout24 war jedoch auch sehr gering. Ich denke das lag vor allem auch an den alten Bildern, auf denen die kompletten Möbel des Vormieters noch drin waren.
Die Fotos waren außerdem recht dunkel und nicht sehr einladend, sodass sich deshalb wahrscheinlich auch weniger Leute gemeldet haben. Leider hatte ich zu dem Zeitpunkt noch keine besseren Bilder. Auch aus den beiden anwesenden Interessenten für die Wohnung wurde nichts. Vielleicht lag das daran, dass die Wohnung noch nicht komplett leergeräumt war oder die Wohnung/Lage/sonstiges hat einfach generell nicht gepasst. Die erste Vermarktungsrunde war also nicht erfolgreich und knapp 110€ schon verbraten. Zum Glück hatte ich ja noch extrem viel Zeit.
Bei der Vorabnahme ist nichts Überraschendes herausgekommen. Lediglich ein Wohnungstürschlüssel musste nachgemacht werden, da der Mieter diesen verloren hat und ebenfalls ein Briefkastenschlüssel fehlte. Um die Schlüssel musste sich der Mieter kümmern, da er mir genauso viel zurückgeben muss, wie er auch bekommen hat. Der Wohnungstürschlüssel muss über die Hausverwaltung beauftragt werden, während man einen Briefkastenschlüssel einfach im Baumarkt nachmachen lassen kann.
Zweiter Versuch der Mietersuche
Bei dem Vorabnahmetermin konnte ich dann auch neue Bilder von der Wohnung schießen. Nachdem ich durch die erste Besichtigungsrunde keinen Nachmieter finden konnte, musst ich einen zweiten Versuch starten. Dafür konnte ich jedoch deutlich bessere Fotos nutzen.
Diesmal versuchte ich es über immowelt . Dort gab es nämlich auch gerade ein Angebot, dass man als Neukunde seine Immobilien kostenfrei für zwei Wochen einstellen konnte. Das habe ich natürlich direkt genutzt und war gespannt auf die Erfahrung mit immowelt – Kosten also bei 0€.
Beim zweiten Vermarktungsversuch gab es deutlich mehr Andrang für die Wohnung, wobei das komplette Exposé gleich war – lediglich die Bilder sahen viel besser aus. Ich kann also nicht abschließend sagen, ob dies an der Plattform lag (immowelt anstatt Immobilienscout24) oder an den Bildern. Ich schätze jedoch letzteres.
Wohnungsübergabe und -besichitigung
Zu dem zweiten Besichtigungstermin, welcher Ende Februar stattfand, kamen insgesamt sechs Interessenten. Zu diesem Termin war die Wohnung auch schon komplett leergeräumt und vom Vormieter an mich übergeben.
Das war hinsichtlich der Neuvermietung für mich ein absoluter Glücksfall, da der Mieter aufgrund der beruflichen Veränderung bereits über einen Monat vorher aus der Wohnung ausgezogen war. Der frühzeitige Auszug des Vormieters hat mir hier enormen Puffer und Flexibilität eingeräumt.
Die Wohnung wurde komplett leer und besenrein übergeben. Ich hatte mich entschieden die Wohnung in diesem Fall nicht zu renovieren, weil sie noch echt super aussah. Klar geht es immer besser und es gab einige Kleinigkeiten, jedoch Bestand keine Notwendigkeit bzw. kümmern sich um Kleinigkeiten auch oftmals die Nachmieter selbst.
Prüfung der Mietinteressenten
Ich hatte direkt drei Interessenten für die Neuvermietung, die die Wohnung haben wollten und mir kurz nach der Besichtigung ihre Unterlagen zugeschickt hatten. Ein Mietinteressent hatte sogar alle Unterlagen zur Besichtigung bereits vollständig mit. Am Ende habe ich mich dann für ein junges Ehepaar in meinem Alter entschieden, welche diese Wohnung offensichtlich langfristig bewohnen wollen und mir gegenüber auch sehr sympathisch auftraten. Die Unterlagen waren auch alle in Ordnung, lediglich die SCHUFA-Auskunft musste noch nachgereicht werden. Dies wurde dann auch eine Woche später noch getan.
Übereinkunft zwischen Vormieter und neuen Mietern
Die beiden neuen Mieter wollten bereits ein bis zwei Wochen früher in die Wohnung, um schon kleinere Reparaturarbeiten sowie die Einrichtung durchzuführen. Die Anfrage habe ich direkt so mit dem Vormieter besprochen, da dieser ja noch für den Monat März komplett Miete bezahlt. Wir sind dann so verblieben, dass der Vormieter das Briefkastenschlüsselproblem an die neuen Mieter abgeben wollte und dadurch kein Problem damit hat, die neuen Mieter zeitiger in die Wohnung zu lassen. Ich denke der Vormieter wollte aus der Ferne einfach möglichst wenig Aufwand haben.
Somit waren beide Seiten glücklich – der Vormieter musste sich nicht mehr um den Briefkastenschlüssel kümmern, die neuen Mieter konnten bereits mit Arbeiten in der Wohnung vor ihren Einzug beginnen. Ich war hier nur Mittelmann und die Lösung spielte für mich keine große Rolle.
Vertragsunterzeichnung mit den neuen Mietern
Ich habe meine Vorlage für Mietverträge bei Neuvermietung, welche ich euch auch demnächst zum Download zur Verfügung stellen werde, auf die Wohnung und Mieter angepasst. Das Ehepaar hat diesen Mietvertragsentwurf vorab per Mail bekommen, um ihn schon einmal durchzulesen und bei Fragen oder Rückmeldungen auf mich zukommen zu können.
Für den Termin zur Wohnungsübergabe hatte ich folgende Dokumente vorbereitet:
- Mietvertrag inkl. Anhänge
- Übergabeprotokoll
- Protokoll zur Schlüsselübergabe
- Ratenzahlungsvereinbarung der Kaution
Vergangenes Wochenende, Mitte März, war nun schließlich die Vertragsunterzeichnung und Wohnungsübergabe vor Ort. Ich habe somit bei dieser Neuvermietung keinerlei Leerstand und zufriedene neue Mieter.
