In diesem Blogartikel werde ich von Neuigkeiten in meinem Immobilienportfolio, insbesondere mit meinen Mietern, berichten. Hier möchte ich noch einmal sagen, dass Immobilien nicht ausschließlich ein passives Investment sind, sondern man sich auch ab und an um Mieterangelegenheiten kümmern muss. Welche das beispielsweise sind und wie ich diese löse, erfahrt ihr in diesem Blogeintrag.
Mieterwechsel
Bei einer meiner Wohnung gibt es einen Mieterwechsel. Insofern man hier die Sondereigentumsverwaltung und die Neuvermietung nicht an Hausverwaltung oder Makler abgibt, muss man sich selbst um einen neuen Mieter kümmern. So ist dies auch bei mir der Fall. Ich möchte dies am Anfang für den Lerneffekt und die Kosteneinsparung selbst übernehmen. Vor allem bei Eigentumswohnungen hält sich hier der Aufwand in Grenzen.
Bei diesem Mieterwechsel habe ich glücklicherweise keinen Leerstand. Eine theoretische Darstellung des Prozesses vorab habe ich euch im Artikel Mieterwechsel: Vom Kündigungseingang bis zur neuen Vertragsunterzeichnung beschrieben. In den nächsten Tagen folgt dann mein praktischer Vergleich, wie es tatsächlich abgelaufen ist.
Ablesen von Zählerdaten beim Mieter
Zu Ende eines vergangenen bzw. Beginn des neuen Jahres spätestens werden immer die Zählerdaten in Eigentumswohnungen abgelesen, um dann anhand der Verbrauchs eine Betriebskostenabrechnung erstellen zu können. Leider gab es bei einem meiner Mieter das Problem, dass er nie zuhause war, wenn die Firma zur Zählerablesung kommen wollte. Er wurde dann darum gebeten, einen Termin zur Zählerablesung auszumachen – auch dies ist nicht geschehen. Schlussendlich kam dann die Hausverwaltung auf mich zu, ob ich nicht einen Termin zwischen dem Mieter und dem Unternehmen ausmachen könne. Den Schuh wollte ich mir eigentlich nicht anziehen und es musste eine andere Lösung her.
Ich kontaktierte das Unternehmen, welches die Zähler ablesen wollte. Wie sich herausstellte, kann man die Zählerstände als Mieter bzw. Vermieter auch selbstständig ablesen und übermitteln. Dafür bekam ich dann ein entsprechendes Formular zum Eintragen der Zählerstände sowie eine Erklärung der Zähleranzeigen zugeschickt. Das war perfekt, denn ich hatte sowieso nie die ganzen Zahlen verstanden, die immer auf den Displays durchweg angezeigt wurden.
Nun übermittelte ich diese Dokumente an den Mieter und fragte, ob er die Zählerstände entsprechend ablesen könne. Da er sich unsicher war und keinen Fehler begehen wollte, hatten wir folgendes abgemacht. Er macht Videos von allen Heizungszählern und schickt diese dann an mich – ich fülle das Formular entsprechend aus. Gar kein Problem für mich und ich kann nebenbei noch sicher sein, dass die richtigen Zahlen übermittelt werden. Außerdem gab es noch ein Foto von Warmwasser- und Kaltwasserzähler und die Sache war durch. Ich liebe es solche Dinge zu erledigen, ohne physisch anwesend zu sein.
Probleme bei der Mietzahlung
Ich habe letztlich zwei kleine Eigentumswohnungen in Leipzig im Paket gekauft, bei denen eine möbliert vermietet ist und ich die andere gerade möblieren lasse – Immobilien-Investment Nr. 3 – meine vierte und fünfte Eigentumswohnung. Nach langem Warten auf den Lastenübergang, kam es nach der Eigentumsvormerkung im März zum ersten Mal dazu, dass der Mieter der möblierten Wohnung die Miete an mich überweisen musste. Ich hatte ihm dazu bereits vorab persönlich bei der Wohnungsübergabe gesprochen und im Nachgang eine E-Mail zugeschickt. Am 06.03. hatte ich dann noch immer keinen Mieteingang und habe mich beim Mieter gemeldet und nachgefragt. Eine Entschuldigung kam nicht und nur die Aussage, dass das Geld erst „morgen“ überwiesen werden kann.
Die Überweisung ging am Folgetag tatsächlich ein, jedoch wurden 490€ und nicht wie im Mietvertrag vereinbart 495€ überwiesen. Ich habe den Mieter direkt angesprochen und nachgefragt, warum 5€ weniger überwiesen wurden. Seiner Aussage zufolge wäre dies eine Absprache mit dem Voreigentümer, weil ihm Internetzugang versprochen wurde, dieser aber nicht vorhanden ist. Davon hatte ich bisher noch nichts gehört und auf Nachfrage hin der Makler ebenfalls nicht. Ich habe nach einer schriftlichen Vereinbarung zwischen dem Mieter und dem Voreigentümer oder nach einem sonstigen Nachweis gefragt. Den konnte mir der Mieter nicht liefern und hat im gleichen Atemzug gesagt, dass er die 5€ mehr bezahlen würde, dies aber nicht ok findet. Die Geschichte ist etwas komisch, aber ohne Nachweis könnte das natürlich jeder behaupten und ich habe schließlich die Wohnung mit einer Miete von 495€ gekauft, somit möchte ich diese auch erzielen.
Ich bin gespannt, ob es noch weitere Geschichten mit diesem Mieter in Zukunft geben wird.
Kauf von zwei Eigentumswohnungen in Bautzen
Gestern hatte ich einen Notartermin in meiner Heimatstadt Bautzen zur Beurkundung von zwei Eigentumswohnungen im Zentrum der Stadt. Auch hierzu wird es demnächst einen gesonderten Blogeintrag geben.
Die beiden Wohnungen sind nicht nur von den blanken Zahlen attraktiv, sondern auch von der Mietsituation. In der Dachgeschosswohnung wohnt ein 60-jähriger Mieter seit 1996. Er will definitiv in dieser Wohnung bleiben und hatte beim Makler schon verlauten lassen, dass er eine Mieterhöhung auch in Kauf nehmen würde. Die Miete wurde hier seit Mietbeginn nicht mehr angepasst. Somit habe ich bei dem Mieter sehr wahrscheinlich noch recht lange Ruhe.
Die andere Wohnung ist renoviert mit einer 1-Jahr alten Einbauküche aktuell in der Vermarktung. Hier werde ich also voraussichtlich nach Neueinzug auch in den kommenden Jahren erst einmal keinen weiteren Aufwand haben und auch entsprechend Marktmiete erzielen können.
Umstellung auf digitale Post
Ich spiele schon länger mit dem Gedanken meine Briefpost komplett auf digitale Post umzustellen. Eventuell starte ich erst einmal mit einer Mail an die Hausverwaltung mit der Bitte um Zusendung aller Unterlagen per Email. Vielleicht digitalisiere ich aber auch gleich die komplette Post. Dafür gibt es Unternehmen, an denen die Post umgeleitet wird, diese die Briefe dann einscannen und per Email an mich verschicken. Dafür muss ich aber noch ein paar Fragen für mich klären und Anbieter am Markt vergleichen. Die Idee gefällt mir jedenfalls sehr. Ich halte euch auf dem Laufenden!
